Via Cernaia 3

1. Executive Summary

IBIMMOBILIARE SRLS sammelt €350.000 auf stock.estate, um den Erwerb eines Wohngebäudes in Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), Italien abzuschließen und Renovierungsarbeiten zu beginnen. Der Entwickler finanziert den Erwerb mit €200.000 Eigenkapital und finanziert die frühe Renovierungsphase mit zusätzlichem Eigenkapital weiter. Das gesamte Projekt sieht eine €1.200.000 interne Renovierung vor, die 14 Wohneinheiten mit insgesamt 973,58 m² erzeugt, mit einem prognostizierten Gesamtverkaufswert von €2.377.123. Der Kredit hat eine Laufzeit von 12 Monaten, mit monatlichen Zinszahlungen von 14,0 % p.a. an die Investoren (zzgl. bis zu 2 % Cashback unter Vorbehalt der Werbebedingungen von stock.estate) und Bullet-Rückzahlung des Kapitals bei Fälligkeit, besichert durch eine Hypothek erster Rang auf das Grundstück, die mindestens 150 % des Kreditswerts abdeckt, die gleichzeitig mit der Erwerbsurkunde registriert wird.

2. Standortanalyse

Das Grundstück befindet sich in der Via Cernaia 3, Moncalieri, in der Provinz Turin, Piemont (Nordwestitalien). Moncalieri ist eine Gemeinde mit 55.923 Einwohnern, die Turin im Süden grenzt und Teil des Ballungsraums bildet, mit direktem Zugang zu Turin über die SS393 und die Bahnlinie Turin-Genua. Das historische Zentrum wird vom Castello Reale di Moncalieri dominiert, einem ehemaligen königlichen Savoy-Residenz, die als Teil der Residenzen des Königlichen Hauses Savoy auf der UNESCO-Weltkulturerbeliste steht, und die Via Cernaia liegt innerhalb des städtischen Perimeters nahe der Piazza Vittorio Emanuele II und dem mittelalterlichen Kern. Drei Einheiten im Projekt (Einheiten F1, D2 und E2) profitieren von direktem Blick auf das Schloss und den umliegenden Turiner Hügel.

Die Gemeinde ist in die Verkehrsinfrastruktur Turins integriert (Lingotto- und Porta-Nuova-Bahnhöfe innerhalb von 15 Minuten mit dem Auto) und liegt etwa 100 km von der französischen Grenze über die Autobahn A32 entfernt. Die Bevölkerung von Moncalieri ist in den letzten fünf Jahren stabil geblieben, wobei die Mietnachfrage spürbar gewachsen ist: Der durchschnittliche geforderte Mietpreis stieg von €7,92/m²/Monat im März 2024 auf €9,10–€9,50/m²/Monat im August 2025, ein Anstieg von etwa +12–15 % im Vergleich zum Vorjahr.

3. Entwicklerprofil

Rechtsform: IBIMMOBILIARE SRLS, eine italienische società a responsabilità limitata semplificata, gegründet am 21. November 2023, registriert bei der Handelskammer Turin unter MwSt-/Steuernummer 12967020012, REA TO-1329693, mit Sitz in Via Piero Gobetti 8, Orbassano (TO). Das Kerngeschäft des Unternehmens (ATECO 68.11.00) umfasst den Erwerb, die Renovierung und den Weiterverkauf von Wohnimmobilien auf eigene Rechnung.

Einzelne Geschäftsführerin und Gesellschafterin: Iuliana Boghian, die ein Wohnrenovierungsunternehmen im Ballungsraum Turin betreibt und zuvor mehrere Apartment-Renovierungsprojekte in Turin umgesetzt hat. Ihr aktuelles operatives Portfolio umfasst ein weiteres Wohnentwicklungsprojekt in Bearbeitung, das in der Bilanz 2024 als €270.000 Lagerbestand an fertigen und in Bearbeitung befindlichen Immobilien ausgewiesen ist. Die Jahresabschlüsse 2024 weisen Umsätze von etwa €430.000, Gesamtkosten von €369.455 und einen Nettogewinn von €60.544 aus, das erste volle Geschäftsjahr des Unternehmens.

Das Unternehmen konzentriert sich ausschließlich auf das Buy-Renovate-Sell-Geschäftsmodell im Raum Turin und Provinz.

4. Projektübersicht

• Immobilientyp: Bestehendes Mehrfamilienwohngebäude mit vollständiger interner Renovierung
• Adresse: Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), 10024
• Gesamte kommerzielle Fläche: 973,58 m² über drei Etagen (Piano Terra, Primo, Secondo)
• Grundstückserholung: Etwa 220 m² privater Garten/Hofraum
• Einheitenkonfiguration: 14 Wohneinheiten
  • Piano Terra (3 Einheiten, 313,18 m²): 2 Trilocali + 1 Bilocale, alle mit privatem Patio/Garten-Zugang (unter Vorbehalt der cambio d'uso von bestehenden E0/C0/ex-Box-Auto-Kategorien)
  • Piano Primo (6 Einheiten, 341,76 m²): 5 Bilocali + 1 Monolocale, einschließlich Einheit F1 mit Terrasse und Schloss-/Hügelblick
  • Piano Secondo (5 Einheiten, 318,64 m²): 3 Bilocali + 1 Monolocale + 1 Trilocale (E2, mit Terrasse und Schloss-/Hügelblick)
• Zusätzliche Räume: 5 Keller (nicht in der Verkaufsfläche enthalten)
• Energieausweis: Vorherige Klasse wird ausgestellt; Zielklasse A/B nach Renovierung nach vollständiger interner Erneuerung
• Aufzug: Installation eines neuen Aufzugs im Renovierungsumfang enthalten (ausführliches Design vorhanden)
• Genehmigungen: Das Gebäude existiert bereits und ist in Wohnungen unterteilt, daher sind keine großen städtebaulichen Genehmigungen erforderlich. CILA/SCIA und cambio d'uso-Anträge für die drei Erdgeschoss-Einheiten (derzeit als ex-Box-Auto und Zubehörsraum kommerziell klassifiziert) werden innerhalb von Tagen nach Abschluss des Erwerbs eingereicht; beide sind standardmäßige administrative Verfahren, die vom Projektarchitekten (Arch. Lorenzo Da Ros, Albo TO n. 9417) bearbeitet werden
• Architekt: Lorenzo Da Ros, ausführliche Pläne vom 04/03/2026
• Erwartete Fertigstellung: Innerhalb von 12 Monaten ab Erwerb

5. Marktanalyse

Der Wohnimmobilienmarkt in Moncalieri zeigt stabile Preisniveaus mit positivem Schwung. Laut RealAdvisor (März 2026) beträgt der Durchschnittspreis für Apartments in Moncalieri €1.841/m², mit einem 12-Monats-Preisanstieg von +3,1 % für Apartments und +3,8 % für Häuser. Unabhängige Quellen bestätigen denselben Bereich: idealista meldet einen Durchschnitt von €1.675/m² (August 2025) und Mercato-Immobiliare.info €1.750/m², etwa 1 % über dem provinzialen Durchschnitt von Turin (€1.720/m²) und 21 % über dem regionalen Durchschnitt für Piemont (€1.440/m²). Der Mietmarkt ist strukturell knapp, mit einem durchschnittlichen geforderten Mietpreis, der +12–15 % im Vergleich zum Vorjahr auf €9,10–€9,50/m²/Monat (August 2025) gestiegen ist.

Preisbegründung: Positionierung bei €2.400/m² im Durchschnitt gegenüber einem kommunalen Durchschnitt von €1.841/m². Der kommunale Durchschnitt ist eine gemischte Zahl, die den gesamten Wohnbestand umfasst, hauptsächlich ältere Gebäude, Energieklassen F-G und Immobilien in peripheren Bezirken. Die Preisspanne innerhalb von Moncalieri ist weit und gut dokumentiert: 60 % der Apartments in der Gemeinde werden im Bereich €1.240–€2.210/m² gehandelt (Mercato-Immobiliare.info), und die oberen OMI-Notierungen für die Zona Centro Storico (Viale del Castello, Via Colombo, Via Alfieri) erreichen €2.015/m² (OMI) und €2.050/m² (FIAIP). Das betroffene Grundstück liegt innerhalb dieses Centro Storico-Perimeters.

Drei strukturelle Faktoren rechtfertigen die Projektpreisgestaltung über der oberen OMI-Decke:

1. Energieklassen-Prämie. OMI-Notierungen basieren auf Transaktionsdaten, die von älterem Bestand dominiert werden (Energieklasse F-G). Neu renovierte Apartments, die in Klasse A/B ausgeliefert werden, erzielen typischerweise eine +15 % bis +25 % Prämie über vergleichbaren älteren Bestand in derselben Mikrolage, was sowohl niedrigere Betriebskosten als auch die EU-Energieanforderungen nach 2030 widerspiegelt.
2. Produktmix. Das Projekt besteht hauptsächlich aus Monolocali und Bilocali (12 von 14 Einheiten), die die kleinsten und liquidesten Formate im lokalen Verkaufs- und Mietmarkt sind und höhere €/m² als größere Einheiten erzielen. Die interne Preisgestaltung berücksichtigt dies: Die unteren Einheiten (ohne Blick, auf Piano Terra und Piano Primo) sind mit €2.160–€2.280/m² preisgegeben, weitgehend im Einklang mit der oberen OMI-Decke Centro Storico, während nur die vier Einheiten mit Terrasse und/oder Schloss-/Hügelblick (Einheiten F1, E1, D2, E2) mit €2.520–€3.120/m² preisgegeben sind.
3. Referenzbenchmarks. Renovierter Wohnbestand in benachbarten urbanen Bezirken Turins (Crocetta, San Salvario, Centro) wird mit €3.000–€4.000/m² gehandelt. Das betroffene Grundstück liegt eine Stufe unter diesen Benchmarks, unterstützt durch direkte geografische Nähe zu Turin, die historische Anker des Castello und den Wohncharakter der Via Cernaia.

Der implizierte gemischte Durchschnittverkaufspreis von €2.442/m² aus dem Verkaufsplan ist daher konsistent mit den dokumentierten Centro Storico-Decken, der Energieaufrüstungsprämie nach Renovierung und dem Einheitenmix.

6. Finanzanalyse

Die €350.000, die in dieser Kampagne gesammelt werden, sind die erste Tranche. Die Rückzahlung des stock.estate-Kredits erfolgt aus progressiven Einheitenverkäufen und/oder Refinanzierung, wie in Abschnitt 7 detailliert.

7. Finanzierung und Investitionsmöglichkeit

Kapitalstruktur und Finanzierungsplan. Die €350.000, die in dieser Kampagne gesammelt werden, kombiniert mit €200.000 Entwickler-Eigenkapital, finanzieren den Erwerb (€550.000). Die frühe Renovierungsphase wird durch zusätzliches Entwickler-Eigenkapital finanziert. Die verbleibenden €1.000.000, die für die Fertigstellung der Renovierung erforderlich sind, werden in der Reihenfolge der Präferenz aus einem von vier identifizierten Kanälen bezogen:

1. Progressive Verkäufe fertiger oder vorverkaufter Einheiten;
2. Bank-Refinanzierung besichert gegen das renovierte Asset;
3. Zusätzliches Entwickler-Eigenkapital;
4. Folge-stock.estate-Einrichtung dimensioniert, um ein Maximum von 66 % LTV auf dem steigenden Asset-Wert zu halten.

Plattform. Die Kampagne wird von stock.estate durchgeführt, einem europäischen Crowdfunding-Dienstleister, autorisiert von ASF (Rumänien) unter Lizenz PJR28FSFPR/400002, in Übereinstimmung mit der Verordnung (EU) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risiken und Minderungen

Marktrisiko - Eine Verlangsamung im Wohnimmobilienmarkt von Moncalieri könnte die Verkaufszeitlinie verlängern oder die Einheitenpreise drücken. Minderung: Das Projekt ist an eine Centro Storico-Lage mit dokumentierten oberen OMI-Notierungen von €2.000–€2.050/m² verankert, unterstützt durch post-Renovierungs-Klasse A/B und einen Einheitenmix, der sich auf die liquidesten kleinen Formate konzentriert. Der 12-Monats-Preistrend ist positiv (+3,1 % Apartments, März 2026), und nur vier von vierzehn Einheiten verlassen sich auf premium-Blick-getriebene Preisgestaltung.

Baurisiko - Kostenüberschreitungen oder Zeitverzögerungen während der Renovierung könnten Margen drücken oder die Rückzahlung verzögern. Minderung: Die Arbeiten umfassen eine interne Renovierung eines bestehenden Wohngebäudes, das bereits in Wohnungen unterteilt ist, ausgeführt zu €1.000–€1.200/m², innerhalb der Marktparameter für diese Typologie in Piemont. Ausführliche Pläne sind abgeschlossen (Arch. Lorenzo Da Ros), und der Entwickler hat vorherige Renovierungserfahrung im Ballungsraum Turin.

Rückzahlungsrisiko - Die Rückzahlung hängt von der Fähigkeit des Entwicklers ab, das Asset innerhalb der 12-Monats-Laufzeit zu monetarisieren. Minderung: Vier unabhängige Rückzahlungspfade (Einheitenverkäufe, Bank-Refinanzierung, zusätzliches Entwickler-Eigenkapital oder eine Folge-stock.estate-Einrichtung bei maximal 66 % LTV auf geschätztem Wert). Der prognostizierte Nettogewinn brutto von €427.123 bietet eine erhebliche Puffer über den €350.000-Kredit, und das Loan-to-Cost-Verhältnis in dieser Phase beträgt etwa 18 %.

Regulatorisches und Genehmigungsrisiko - CILA/SCIA und cambio d'uso für die drei Erdgeschoss-Einheiten müssen eingereicht und genehmigt werden, bevor die zugehörigen Arbeiten beginnen können. Minderung: Die Einreichungen sind innerhalb von Tagen nach Abschluss des Erwerbs geplant, beide Verfahren sind standardmäßige administrative Einreichungen, die vom Projektarchitekten bearbeitet werden, und das cambio d'uso zielt auf dasselbe Wohnziel ab, das bereits auf den oberen Etagen vorhanden ist.

Finanzierungs-Fertigstellungsrisiko - Die €350.000, die hier gesammelt werden, decken nur den Erwerb ab; die Fertigstellung der Renovierung hängt von Verkaufserlösen, Bankfinanzierung, zusätzlichem Entwickler-Eigenkapital oder Folge-stock.estate-Finanzierung von bis zu weiteren €650.000 innerhalb der €1.000.000 Gesamtdeckelung externer Finanzierung ab. Minderung: Die Sicherungshypothek schützt die Investoren unabhängig von nachfolgenden Finanzergebnissen; ein teilweiser oder notverkaufter Verkauf des Gebäudes im Erwerbszustand zu etwa dem Bewertungswert (≈ €750.000) würde bereits das Kreditkapital mit erheblichem Restmarge decken.

Kollateral- und Auszahlungsrisiko - Die Hypothek wird gleichzeitig mit der Erwerbsurkunde registriert, und Mittel werden nur in der notariellen Sitzung freigegeben, was jede Zwischenphase eliminiert, in der Investorenkapital ungesichert wäre. Die Kollateraldeckung beim Abschluss beträgt etwa 214 % auf dem bewerteten kommerziellen Wert, deutlich über dem regulatorischen Minimum von 150 %.

Der Projektinhaber erklärt, dass nach bestem Wissen keine Informationen ausgelassen oder wesentlich irreführend oder ungenau sind. Der Projektinhaber ist für die Erstellung des Schlüsselinformationsblatts für Investitionen verantwortlich (siehe Dokumente).