1. Zusammenfassung

IBIMMOBILIARE SRLS sammelt 445.000 € auf stock.estate, um den Erwerb eines Wohngebäudes in der Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), Italien, abzuschließen und mit den Renovierungsarbeiten zu beginnen. Der Projektentwickler finanziert den Erwerb mit 200.000 € Eigenkapital mit und finanziert die frühe Renovierungsphase weiterhin mit zusätzlichem Eigenkapital. Das Gesamtprojekt umfasst eine interne Renovierung im Wert von 1.200.000 €, die 14 Wohneinheiten mit insgesamt 973,58 m² schafft, bei einem prognostizierten Gesamtwert von 2.377.123 €. Das Darlehen hat eine Laufzeit von 12 Monaten, mit monatlichen Zinszahlungen von 14,0 % p.a. an die Investoren (zzgl. bis zu 2 % Cashback gemäß den Aktionsbedingungen von stock.estate) und einer Rückzahlung des Kapitals am Ende der Laufzeit (Bullet-Tilgung). Besichert ist das Darlehen durch eine erstrangige Hypothek auf die Immobilie, die mindestens 150 % des Darlehenswerts abdeckt und zeitgleich mit der notariellen Kaufurkunde eingetragen wird.

2. Standortanalyse

Die Immobilie befindet sich in der Via Cernaia 3, Moncalieri, in der Provinz Turin, Piemont (Nordwestitalien). Moncalieri ist eine Gemeinde mit 55.923 Einwohnern, die im Süden an Turin grenzt und Teil des Ballungsraums ist, mit direktem Zugang nach Turin über die SS393 und die Bahnstrecke Turin-Genua. Das historische Zentrum wird vom Castello Reale di Moncalieri dominiert, einer ehemaligen königlichen Residenz der Savoyer, die als Teil der Residenzen des Königshauses Savoyen in die UNESCO-Welterbeliste aufgenommen wurde. Die Via Cernaia liegt innerhalb des städtischen Bereichs in der Nähe der Piazza Vittorio Emanuele II und des mittelalterlichen Kerns. Drei Einheiten des Projekts (Einheiten F1, D2 und E2) profitieren von einem direkten Blick auf das Schloss und den umliegenden Hügel von Turin.

Die Gemeinde ist in die Verkehrsinfrastruktur Turins integriert (Bahnhöfe Lingotto und Porta Nuova innerhalb von 15 Autominuten erreichbar) und liegt etwa 100 km von der französischen Grenze über die Autobahn A32 entfernt. Die Einwohnerzahl von Moncalieri ist in den letzten fünf Jahren stabil geblieben, während die Mietnachfrage deutlich gestiegen ist: Die durchschnittliche Angebotsmiete stieg von 7,92 €/m²/Monat im März 2024 auf 9,10–9,50 €/m²/Monat im August 2025, was einem Anstieg von etwa +12–15 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

3. Entwicklerprofil

Rechtsträger: IBIMMOBILIARE SRLS, eine italienische società a responsabilità limitata semplificata, gegründet am 21. November 2023, eingetragen bei der Handelskammer Turin unter der USt-IdNr./Steuernummer 12967020012, REA TO-1329693, mit Sitz in der Via Piero Gobetti 8, Orbassano (TO). Das Kerngeschäft des Unternehmens (ATECO 68.11.00) ist der Erwerb, die Renovierung und der Wiederverkauf von Wohnimmobilien auf eigene Rechnung.

Alleingeschäftsführerin und Gesellschafterin: Iuliana Boghian, die ein Unternehmen für Wohnungsrenovierungen im Großraum Turin betreibt und bereits mehrere Wohnungsrenovierungsprojekte in Turin erfolgreich abgeschlossen hat. Ihr aktuelles operatives Portfolio umfasst ein weiteres Wohnbauprojekt, das in der Bilanz für das Geschäftsjahr 2024 mit 270.000 € an Vorräten in Form von fertiggestellten und im Bau befindlichen Immobilien ausgewiesen ist. Der Jahresabschluss 2024 weist Umsatzerlöse von ca. 430.000 €, Gesamtkosten von 369.455 € und einen Nettogewinn von 60.544 € aus, was das erste volle Geschäftsjahr des Unternehmens darstellt.

Das Unternehmen konzentriert sich ausschließlich auf das Geschäftsmodell „Kaufen-Renovieren-Verkaufen“ im Raum Turin und Umgebung.

4. Projektübersicht

• Immobilientyp: Bestehendes Mehrfamilienhaus mit vollständiger Innenrenovierung
• Adresse: Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), 10024
• Gesamte gewerbliche Fläche: 973,58 m² auf drei Etagen (Erdgeschoss, 1. OG, 2. OG)
• Grundstück: Ca. 220 m² privater Garten-/Hofbereich
• Einheitenkonfiguration: 14 Wohneinheiten
  • Erdgeschoss (3 Einheiten, 313,18 m²): 2 Dreizimmerwohnungen + 1 Zweizimmerwohnung, alle mit privatem Terrassen-/Gartenzugang (vorbehaltlich cambio d'uso von bestehenden E0/C0/ehemaligen Garagenkategorien)
  • 1. Obergeschoss (6 Einheiten, 341,76 m²): 5 Zweizimmerwohnungen + 1 Einzimmerwohnung, einschließlich Einheit F1 mit Terrasse und Blick auf das Schloss/die Hügel
  • 2. Obergeschoss (5 Einheiten, 318,64 m²): 3 Zweizimmerwohnungen + 1 Einzimmerwohnung + 1 Dreizimmerwohnung (E2, mit Terrasse und Blick auf das Schloss/die Hügel)
• Nebenflächen: 5 Keller (nicht in der Verkaufsfläche enthalten)
• Energieausweis: Vor-Interventionsklasse wird ausgestellt; Ziel nach Renovierung Klasse A/B nach vollständiger Innensanierung
• Aufzug: Einbau eines neuen Aufzugs im Renovierungsumfang enthalten (Ausführungsplanung liegt vor)
• Genehmigungen: Das Gebäude existiert bereits und ist in Wohnungen unterteilt, daher sind keine größeren städtebaulichen Genehmigungen erforderlich. CILA/SCIA-Anträge und cambio d'uso für die drei Einheiten im Erdgeschoss (derzeit als ehemalige Garagen und gewerbliche Nebenflächen klassifiziert) werden innerhalb weniger Tage nach Abschluss des Erwerbs eingereicht; beides sind Standard-Verwaltungsverfahren, die vom Projektarchitekten (Arch. Lorenzo Da Ros, Albo TO Nr. 9417) abgewickelt werden
• Architekt: Lorenzo Da Ros, Ausführungspläne vom 04.03.2026
• Voraussichtliche Fertigstellung: Innerhalb von 12 Monaten nach Erwerb

5. Marktanalyse

Der Wohnungsmarkt in Moncalieri zeigt stabile Preisniveaus mit positiver Dynamik. Laut RealAdvisor (März 2026) liegt der Durchschnittspreis für Wohnungen in Moncalieri bei 1.841 €/m², mit einem 12-monatigen Preisanstieg von +3,1 % für Wohnungen und +3,8 % für Häuser. Unabhängige Quellen bestätigen den gleichen Bereich: idealista meldet einen Durchschnitt von 1.675 €/m² (August 2025) und Mercato-Immobiliare.info meldet 1.750 €/m², was etwa 1 % über dem Provinzdurchschnitt von Turin (1.720 €/m²) und 21 % über dem regionalen Durchschnitt für das Piemont (1.440 €/m²) liegt. Der Mietmarkt ist strukturell angespannt, wobei die durchschnittliche Angebotsmiete um +12–15 % gegenüber dem Vorjahr auf 9,10–9,50 €/m²/Monat (August 2025) gestiegen ist.

Preisgestaltung: Positionierung bei durchschnittlich 2.400 €/m² gegenüber einem kommunalen Durchschnitt von 1.841 €/m². Der kommunale Durchschnitt ist ein Mischwert, der den gesamten Wohnungsbestand umfasst, überwiegend ältere Gebäude, Energieklassen F-G und Immobilien in Randbezirken. Die Preisspanne innerhalb von Moncalieri ist breit und gut dokumentiert: 60 % der Wohnungen in der Gemeinde werden im Bereich 1.240–2.210 €/m² gehandelt (Mercato-Immobiliare.info), und die oberen OMI-Notierungen für die Zone Centro Storico (Viale del Castello, Via Colombo, Via Alfieri) erreichen 2.015 €/m² (OMI) und 2.050 €/m² (FIAIP). Die betreffende Immobilie befindet sich innerhalb dieses Centro Storico-Perimeters.

Drei strukturelle Faktoren rechtfertigen die Preisgestaltung des Projekts über der oberen OMI-Obergrenze:

1. Energieklassen-Aufschlag. OMI-Notierungen basieren auf Transaktionsdaten, die von älteren Beständen (Energieklasse F-G) dominiert werden. Neu renovierte Wohnungen in Klasse A/B erzielen in der Regel einen Aufschlag von +15 % bis +25 % gegenüber vergleichbaren älteren Beständen in derselben Mikrolage, was sowohl die niedrigeren Betriebskosten als auch die EU-Energieeffizienzanforderungen nach 2030 widerspiegelt.
2. Produktmix. Das Projekt besteht hauptsächlich aus Ein- und Zweizimmerwohnungen (12 von 14 Einheiten), die die kleinsten und liquidesten Formate auf dem lokalen Verkaufs- und Mietmarkt sind und zu höheren €/m²-Preisen gehandelt werden als größere Einheiten. Die interne Preisgestaltung spiegelt dies wider: Die Einheiten der unteren Kategorie (ohne Aussicht, im Erdgeschoss und 1. OG) sind mit 2.160–2.280 €/m² bewertet, was weitgehend der oberen OMI-Obergrenze des Centro Storico entspricht, während nur die vier Einheiten mit Terrasse und/oder Schloss-/Hügelblick (Einheiten F1, E1, D2, E2) mit 2.520–3.120 €/m² bewertet sind.
3. Referenz-Benchmarks. Renovierter Wohnungsbestand in angrenzenden Stadtbezirken von Turin (Crocetta, San Salvario, Centro) wird bei 3.000–4.000 €/m² gehandelt. Die betreffende Immobilie liegt eine Stufe unter diesen Benchmarks, unterstützt durch die direkte geografische Nähe zu Turin, den historischen Anker des Schlosses und den Wohncharakter der Via Cernaia.

Der durchschnittliche Verkaufspreis von 2.442 €/m², der sich aus dem Verkaufsplan ergibt, steht daher im Einklang mit den dokumentierten Obergrenzen des Centro Storico, dem Aufschlag für die energetische Sanierung und dem Wohnungsmix.

6. Finanzanalyse

Die in dieser Kampagne gesammelten 445.000 € sind die erste Tranche. Die Rückzahlung des stock.estate-Darlehens erfolgt aus schrittweisen Wohnungsverkäufen und/oder Refinanzierungen, wie in Abschnitt 7 beschrieben.

7. Finanzierungs- und Investitionsmöglichkeit

Kapitalstruktur und Finanzierungsplan. Die in dieser Kampagne gesammelten 445.000 €, kombiniert mit 200.000 € Eigenkapital des Entwicklers, finanzieren den Erwerb (550.000 €) + Erwerbskosten, Gebühren und Steuern (80.000 €). Die frühe Renovierungsphase wird durch zusätzliches Eigenkapital des Entwicklers finanziert. Die verbleibenden 1.000.000 €, die zur Fertigstellung der Renovierung erforderlich sind, werden in der Reihenfolge der Präferenz aus einem der vier identifizierten Kanäle beschafft:

1. Schrittweise Verkäufe von fertiggestellten oder vorverkauften Einheiten;
2. Bankrefinanzierung, besichert durch das renovierte Objekt;
3. Zusätzliches Eigenkapital des Entwicklers;
4. Folgefinanzierung über stock.estate, bemessen, um ein maximales LTV von 66 % auf den steigenden Vermögenswert beizubehalten.

Plattform. Die Kampagne wird von stock.estate durchgeführt, einem europäischen Crowdfunding-Dienstleister, der von der ASF (Rumänien) unter der Lizenz PJR28FSFPR/400002 gemäß der Verordnung (EU) 2020/1503 (ECSPR) zugelassen ist.

8. Risiken und Minderungsmaßnahmen

Marktrisiko - Eine Verlangsamung des Wohnungsmarktes in Moncalieri könnte den Verkaufszeitraum verlängern oder die Preise unter Druck setzen. Minderung: Das Projekt ist an einem Standort im Centro Storico verankert, mit dokumentierten OMI-Obergrenzen von 2.000–2.050 €/m², unterstützt durch die Energieklasse A/B nach der Renovierung und einen Wohnungsmix, der sich auf die liquidesten Kleinformat-Segmente konzentriert. Der 12-Monats-Preistrend ist positiv (+3,1 % Wohnungen, März 2026), und nur vier von vierzehn Einheiten basieren auf einer durch Aussicht getriebenen Preisgestaltung.

Baurisiko - Kostenüberschreitungen oder Zeitplanverzögerungen während der Renovierung könnten die Margen schmälern oder die Rückzahlung verzögern. Minderung: Die Arbeiten bestehen aus einer Innenrenovierung eines bestehenden Wohngebäudes, das bereits in Wohnungen unterteilt ist, ausgeführt zu 1.000–1.200 €/m², innerhalb der Marktparameter für diese Typologie im Piemont. Die Ausführungspläne liegen vor (Arch. Lorenzo Da Ros), und der Entwickler verfügt über vorherige Renovierungserfahrung im Großraum Turin.

Rückzahlungsrisiko - Die Rückzahlung hängt von der Fähigkeit des Entwicklers ab, das Objekt innerhalb der 12-monatigen Laufzeit zu monetarisieren. Minderung: Vier unabhängige Rückzahlungswege (Wohnungsverkäufe, Bankrefinanzierung, zusätzliches Eigenkapital des Entwicklers oder eine Folgefinanzierung über stock.estate bei maximal 66 % LTV auf den aufgewerteten Wert). Der prognostizierte Bruttogewinn von 347.123 € bietet einen erheblichen Puffer gegenüber dem 350.000 €-Darlehen, und das Verhältnis von Darlehen zu Kosten (Loan-to-Cost) liegt in diesem Stadium bei ca. 18 %.

Regulierungs- und Genehmigungsrisiko - CILA/SCIA und cambio d'uso für die drei Einheiten im Erdgeschoss müssen eingereicht und genehmigt werden, bevor die entsprechenden Arbeiten beginnen können. Minderung: Die Einreichungen sind innerhalb weniger Tage nach Abschluss des Erwerbs geplant, beide Verfahren sind Standard-Verwaltungsanträge, die vom Projektarchitekten abgewickelt werden, und der cambio d'uso zielt auf die gleiche Wohnnutzung ab, die bereits in den oberen Etagen besteht.

Finanzierungs-Fertigstellungsrisiko - Die hier gesammelten 445.000 € decken nur den Erwerb ab; die Fertigstellung der Renovierung hängt von Verkaufserlösen, Bankfinanzierung, zusätzlichem Eigenkapital des Entwicklers oder einer Folgefinanzierung über stock.estate von bis zu weiteren 550.000 € innerhalb der Obergrenze von 1.000.000 € externer Gesamtfinanzierung ab. Minderung: Die Sicherheitshypothek schützt die Investoren unabhängig von späteren Finanzierungsergebnissen; ein teilweiser oder notleidender Verkauf des Gebäudes im Erwerbszustand zum geschätzten Wert (ca. 750.000 €) würde das Darlehenskapital bereits mit einer erheblichen Restmarge decken.

Sicherheiten- und Auszahlungsrisiko - Die Hypothek wird zeitgleich mit der notariellen Kaufurkunde eingetragen, und die Mittel werden erst bei der notariellen Sitzung freigegeben, wodurch jeglicher Zwischenzeitraum eliminiert wird, in dem das Kapital der Investoren unbesichert wäre. Die Besicherung bei Abschluss beträgt ca. 214 % des geschätzten Handelswerts, weit über dem regulatorischen Minimum von 150 %.

Der Projekteigentümer erklärt, dass nach bestem Wissen keine Informationen ausgelassen wurden oder wesentlich irreführend oder ungenau sind. Der Projekteigentümer ist für die Erstellung des Basisinformationsblatts für Investitionen verantwortlich (siehe Dokumente).