1. Zusammenfassung

Diese Crowdfunding-Kampagne zielt darauf ab, bis zu 350.000 EUR zu sammeln, um REAL ESTATE CONCEPT S.R.L., einen in Constanța, Rumänien, ansässigen Wohnungsbauentwickler, zu finanzieren. Die Erlöse dienen der Refinanzierung eines bestehenden Darlehens, das durch die als Sicherheit dienende Immobilie besichert ist, sowie der Finanzierung der Fertigstellung der Innenausbauarbeiten eines Wohngebäudes (EG+3) in der Straße Prelungirea Recoltei, das eine Gewerbeeinheit und 16 Wohnungen (2 und 3 Zimmer) umfasst und derzeit zu etwa 90 % fertiggestellt ist. Der Entwickler hat bereits rund 990.000 EUR in das Projekt investiert, sodass diese Kampagne über 350.000 EUR die letzte Tranche einer Gesamtprojektfinanzierung von etwa 1.340.000 EUR darstellt. Das Darlehen hat eine Laufzeit von 12 Monaten, zahlt eine feste Rendite von 13,5 % pro Jahr zuzüglich eines Volumen-Cashbacks von bis zu 2 % pro Jahr (effektive Rendite bis zu 15,5 %), wobei die Zinsen monatlich gezahlt werden und das Kapital als Einmalzahlung bei Fälligkeit zurückgezahlt wird. Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf eine separate Immobilie besichert, die unabhängig auf 751.000 EUR geschätzt wurde, was einer Deckung von etwa 214 % des Darlehens und einem Beleihungsauslauf (LTV) von rund 47 % entspricht.

2. Standortanalyse

Das Projekt befindet sich in Constanța, der größten Stadt an der rumänischen Schwarzmeerküste und dem wichtigsten Seehafen des Landes, etwa 225 km östlich von Bukarest gelegen und direkt über die Autobahn A2 mit der Hauptstadt verbunden. Die Stadt kombiniert eine ganzjährige Hafen- und Logistikwirtschaft mit einem starken saisonalen Tourismus, der durch den angrenzenden Ferienort Mamaia, eines der bekanntesten Küstenziele Rumäniens, verankert ist. Constanța ist zudem ein regionales Universitäts- und Verwaltungszentrum, was neben dem saisonalen Investorensegment eine grundlegende Wohnungsnachfrage stützt.

Der Wohnungsmarkt in Constanța gehört zu den leistungsstärksten des Landes. Im Mai 2026 erreichte der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnungen die Schwelle von 2.000 EUR pro nutzbarem Quadratmeter – das erste Mal, dass der lokale Markt dieses Niveau überschritt, was einem jährlichen Anstieg von 8,4 % gegenüber Mai 2025 entspricht (Imobiliare.ro Index). Ein wesentlicher Teil dieser Dynamik wird von Immobilieninvestoren getrieben: Die Nähe zum Ferienort Mamaia und die Nachfrage nach Ferienhäusern und kurzfristig vermietbaren Wohnungen halten den Druck auf das Angebot kontinuierlich hoch, während verfügbares Bauland in den besseren Gegenden der Stadt zunehmend knapp wird.

3. Entwicklerprofil

Rechtsträger: REAL ESTATE CONCEPT S.R.L., eine rumänische Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit Sitz in Constanța (Handelsregister-Nr. J13/317/2020, Steuernummer 42209330, gegründet am 04.02.2020). Das Unternehmen gehört zu gleichen Teilen Samara Costin (50 %) und Pescu Naciu (50 %), die beide als Geschäftsführer fungieren.

Das Unternehmen ist auf die Entwicklung von Wohnimmobilien nach dem „Build-and-Sell“-Modell spezialisiert: Es entwickelt Wohngebäude und verkauft die einzelnen Einheiten an Endkäufer. Zu den Referenzen gehört ein fertiggestelltes Wohngebäude mit 9 Wohnungen in der Corneliu-Baba-Straße in Constanța, das 2024 abgenommen wurde. Das aktuelle Projekt ist das Gebäude (EG+3) in der Straße Prelungirea Recoltei Nr. 2, das eine Gewerbeeinheit und 16 Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen umfasst und sich nun in der Endphase bei etwa 90 % Fertigstellung befindet; der Baubeginn war im November 2024.

4. Projektübersicht

• Objekttyp: neues Wohngebäude, Struktur EG+3 (Erdgeschoss plus drei Obergeschosse)
• Adresse: Str. Prelungirea Recoltei Nr. 2, Constanța, Kreis Constanța, Rumänien
• Konfiguration: 1 Gewerbeeinheit + 16 Wohnungen (Mischung aus 2- und 3-Zimmer-Einheiten)
• Baustatus: etwa 90 % fertiggestellt; nur noch Innenausbauarbeiten ausstehend
• Baubeginn: November 2024
• Voraussichtliche Fertigstellung: nach Abschluss der verbleibenden Innenausbauarbeiten
• Vermarktungsstatus: mehrere Wohnungen bereits unter Vertrag; die Gewerbeeinheit und eine Reihe von Wohnungen stehen noch zum Verkauf

5. Marktanalyse

Constanța gehört zu einer kleinen Gruppe rumänischer Städte, in denen die durchschnittlichen Angebotspreise für Wohnimmobilien die Marke von 2.000 EUR pro nutzbarem Quadratmeter erreicht oder überschritten haben. Laut dem Imobiliare.ro Index erreichte der durchschnittliche Angebotspreis in Constanța im Mai 2026 erstmals 2.000 EUR pro nutzbarem Quadratmeter. Ein paralleler Datensatz des Portals Storia bezifferte den Durchschnitt der Stadt leicht darunter, auf etwa 1.975 EUR pro nutzbarem Quadratmeter. Insbesondere das Neubausegment wertet schnell auf: Unter den rumänischen Städten verzeichneten Constanța, Timișoara und Craiova die größten jährlichen Preissteigerungen für neue Wohnungen mit 12 %.

Auf dem aktuellen Niveau liegt der Produktmix des Projekts genau im liquidesten Teil des lokalen Marktes. Bei einem Durchschnitt von 2.000 EUR pro nutzbarem Quadratmeter erreicht eine Zwei-Zimmer-Wohnung von etwa 50 nutzbaren Quadratmetern einen Durchschnittspreis von ca. 100.000 EUR, während eine Drei-Zimmer-Wohnung von etwa 70 nutzbaren Quadratmetern ca. 140.000 EUR erreicht. Das Projekt besteht ausschließlich aus 2- und 3-Zimmer-Wohnungen, die sowohl bei Eigennutzern als auch im Investoren-/Kurzzeitvermietungssegment, das für Constanța charakteristisch ist, am gefragtesten sind.

Investoren sollten diese Dynamik vor dem breiteren nationalen Hintergrund abwägen. Die Transaktionsvolumina sind rückläufig und die Käufer sind vorsichtiger und preissensibler geworden, vor dem Hintergrund hoher Inflation, steigender Hypothekenzinsen und einer Mehrwertsteuererhöhung von 19 % auf 21 %. Analysten weisen auf das Risiko einer Marktkorrektur hin, falls die Preise weiterhin schneller steigen als die Einkommen. Die Abhängigkeit des Projekts von einer erstrangigen Hypothek mit erheblicher Überbesicherung (Abschnitt 7) ist das wichtigste strukturelle Risikominderungsinstrument gegen dieses Marktrisiko.

6. Finanzanalyse

Bei dieser Transaktion handelt es sich um ein Akquisitions-/Refinanzierungs- und Fertigstellungsgeschäft und nicht um einen „Build-to-Sell-Flip“. Daher wird es anhand der Projektökonomie, der Mittelverwendung, der Sicherheitenabdeckung, der finanziellen Entwicklung des Unternehmens und der Rückzahlungsquelle bewertet.

Projektökonomie (Transaktionsrentabilität). Das Grundstück wurde durch einen Sachwerttausch von 4 Wohnungen des Gebäudes erworben, verursacht also keine Barkosten für den Erwerb, und diese 4 Einheiten sind vom verkaufbaren Inventar ausgeschlossen. Der Entwickler behält daher 13 der 17 Einheiten für den Verkauf.

Die geschätzten Einnahmen basieren auf der Spanne des Entwicklers von 1.550.000 bis 1.600.000 EUR (Mittelwert verwendet). Die Finanzierungskosten decken Zinsen, Gründungs- und Verwaltungsgebühren sowie den Volumen-Cashback der stock.estate-Fazilität ab.

Beitrag des Entwicklers. Der Entwickler hat bereits etwa 990.000 EUR in Bauarbeiten investiert, was etwa 90 % des gesamten Baubudgets von 1,1 Mio. EUR entspricht, zusätzlich zu dem als Sacheinlage eingebrachten Grundstück. Dieses bereits investierte Eigenkapital stellt ein erhebliches „Skin in the Game“ dar und bedeutet, dass die Kampagnengelder nur die letzte Phase eines fortgeschrittenen, profitablen Projekts finanzieren.

Mittelverwendung (diese Kampagne, 350.000 EUR, indikativ).

Sicherheitenabdeckung.

Finanzdaten und Entwicklung des Unternehmens (gemäß eingereichten Jahresabschlüssen, in EUR):

Umrechnung zu 1 EUR = 5,2353 RON.

Das Unternehmen verzeichnete ein starkes Jahr 2023, gefolgt von einem erheblichen Verlust im Jahr 2024, der das Eigenkapital in den negativen Bereich drückte, und einem deutlich geringeren Verlust im Jahr 2025. Zum 31.12.2025 wies das Unternehmen ein negatives Gesamtkapital von −152.699 EUR aus. Diese Schwäche der Bilanz ist die wichtigste Kreditüberlegung der Transaktion und der Grund dafür, dass die Finanzierung als besichertes Darlehen strukturiert ist: Die Rückzahlung stützt sich auf das profitable zugrunde liegende Projekt, Vermögensverkäufe und die erstrangige Hypothek und nicht auf das aktuelle Eigenkapital des Unternehmens.

Rückzahlungsquelle: Die Rückzahlung erfolgt aus dem Verkauf der verbleibenden Einheiten und dem Einzug ausstehender Beträge aus bereits unter Vertrag stehenden Wohnungen, wobei eine Bankrefinanzierung, zusätzliches Eigenkapital des Entwicklers und eine potenzielle nachfolgende stock.estate-Fazilität als sekundäre Wege zur Verfügung stehen (siehe Abschnitt 7).

7. Finanzierungs- und Investitionsmöglichkeit

Darlehensparameter:

Kapitalstruktur und Finanzierungsplan. Die Gesamtprojektfinanzierung von etwa 1.340.000 EUR setzt sich aus dem Eigenbeitrag des Entwicklers von rund 990.000 EUR, der bereits in den Bau investiert wurde, sowie dem als Sacheinlage eingebrachten Grundstück und der Tranche dieser Kampagne von 350.000 EUR von Investoren zusammen. Die Rückzahlungskanäle sind in der Reihenfolge ihrer Priorität: (1) schrittweise Verkäufe der verbleibenden Einheiten, (2) Einzug vertraglich vereinbarter Forderungen aus bereits verkauften Einheiten, (3) Bankrefinanzierung und (4) zusätzliches Eigenkapital des Entwicklers oder eine nachfolgende stock.estate-Fazilität, falls erforderlich.

Plattform. Das Angebot wird von stock.estate vermittelt, einem ECSPR-lizenzierten Crowdfunding-Dienstleister, der von der rumänischen Finanzaufsichtsbehörde (ASF) unter der Lizenz PJR28FSFPR/400002 gemäß der Verordnung (EU) 2020/1503 zugelassen ist.

8. Risiken und Minderungsmaßnahmen

• Marktrisiko. Eine Verlangsamung oder Preiskorrektur auf dem Wohnungsmarkt in Constanța könnte die Verkaufswerte verringern oder die Absorption der verbleibenden Einheiten verlangsamen. Minderung: Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek mit ~214 % Deckung auf Basis eines unabhängigen Gutachtens besichert, sodass der Sicherheitenwert einen erheblichen Preisrückgang auffangen kann, bevor das Kapital der Investoren gefährdet ist.
• Bau-/Fertigstellungsrisiko. Die verbleibenden Innenausbauarbeiten könnten sich verzögern oder das Budget überschreiten. Minderung: Das Gebäude ist bereits zu etwa 90 % fertiggestellt, wobei rund 990.000 EUR bereits investiert wurden, was das verbleibende Baurisiko erheblich begrenzt; ein Teil der Erlöse ist für die Fertigstellung zweckgebunden.
• Rückzahlungsrisiko. Die Rückzahlung hängt vom Verkauf der verbleibenden Einheiten und dem Einzug vertraglich vereinbarter Forderungen ab; das Unternehmen selbst weist ein negatives Eigenkapital und kürzliche Verluste auf. Minderung: Das zugrunde liegende Projekt ist mit einem prognostizierten Bruttogewinn von rund 398.000 EUR profitabel; die Rückzahlung stützt sich nicht auf die Bilanz des Unternehmens, sondern auf Vermögensverkäufe, die durch die Hypothek besichert sind; zudem stehen eine Bankrefinanzierung und eine nachfolgende Fazilität als Absicherung zur Verfügung (Abschnitt 7).
• Sicherheiten- und Auszahlungsrisiko. Die Sicherheit gehört Drittgaranten und ist derzeit mit einer vorrangigen Easy-Credit-Hypothek belastet. Minderung: Die Mittel werden erst bei notariellem Abschluss freigegeben, und die bestehende Hypothek wird vor oder gleichzeitig mit der Eintragung der erstrangigen Hypothek zugunsten der Investoren abgelöst, was eine Bedingung für die Auszahlung ist.
• Regulierungs-/Genehmigungsrisiko. Die endgültige Fertigstellung und der Verkauf hängen davon ab, dass die entsprechenden Bau- und Nutzungsfreigaben in Ordnung sind. Minderung: Bei dem Gebäude handelt es sich um ein fortgeschrittenes, nahezu fertiggestelltes, genehmigtes Bauvorhaben.

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Der Projekteigentümer erklärt, dass nach bestem Wissen keine Informationen weggelassen wurden oder wesentlich irreführend oder ungenau sind. Der Projekteigentümer ist für die Erstellung des Basisinformationsblatts für Investitionen verantwortlich (siehe Dokumente).