NBI für Ivory Residence

1. Zusammenfassung

Investoren von stock.estate haben die Möglichkeit, bis zu 300.000 € gemeinsam mit North Bucharest Investments (NBI) für den Erwerb und Wiederverkauf von Premium-Apartments in der Ivory Residence zu investieren – einem vollständig fertiggestellten, bezugsfertigen Wohnkomplex im Gebiet Pipera im Norden von Bukarest, mit einer Laufzeit von 6 Monaten. Der Begünstigte, Design Luxury Solutions S.R.L., ist Teil der NBI-Gruppe und verfolgt eine bewährte An- und Verkaufsstrategie: Er erwirbt fertiggestellte, grundbuchlich eingetragene Einheiten zu ausgehandelten Portfolio-Preisen und strebt einen vollständigen Exit an, sobald die Wiederverkaufspreise die festgelegte Gewinnschwelle erreichen. Die Kampagne ist als Darlehen mit fester Verzinsung von 11,0 % pro Jahr strukturiert, besichert durch eine erstrangige Hypothek auf die erworbenen Apartments mit einer 150%igen Kreditsicherung (66,7 % Beleihungsauslauf). Die Zinsen werden monatlich ausgezahlt; das Kapital wird bei Fälligkeit vollständig zurückgezahlt. Mindestanlage: 100 €.

2. Standortanalyse

Die Ivory Residence befindet sich am Bulevardul Pipera im Gebiet Pipera im Norden von Bukarest. Im letzten Jahrzehnt hat sich dieser Korridor zu einem der aktivsten Premium-Wohncluster der Hauptstadt entwickelt, angetrieben durch eine Konzentration multinationaler Arbeitgeber, Finanzinstitute und professioneller Dienstleistungsunternehmen.

Anbindung und Infrastruktur in der unmittelbaren Umgebung:

• U-Bahn: Stationen Pipera (M2) und Aurel Vlaicu (M2)
• Straßenanbindung: direkte Verbindung zur Autobahn A3 Bukarest–Ploiești; Ringstraße
• Flughäfen: Aurel Vlaicu (Băneasa) ~5 km; Henri Coandă International ~13 km
• Geschäftszentren: Pipera Plaza, Cubic Center, Global Plaza und Swan Office Park, alle innerhalb weniger Minuten erreichbar
• Einzelhandel und Lifestyle: Promenada Mall (~2,8 km), Băneasa Shopping City, Kaufland (~500 m), Lidl, Mega Image; World Class Fitness; Herăstrău-Park in der Nähe
• Internationale Schulen: Mark Twain International School (~7 Min.), Școala Gimnazială Nr. 3 Voluntari-Pipera (~3 Min.)

Marktpositionierung. Der Norden von Bukarest hat den Rest der Hauptstadt sowohl bei der Preisentwicklung als auch bei der Absorption durchweg übertroffen. Daten von Imobiliare.ro zeigen, dass der durchschnittliche Angebotspreis für Bukarester Apartments Ende 2025 2.204 € pro m² erreichte, ein Anstieg von 16,6 % gegenüber dem Vorjahr, wobei hochwertiger Neubau im Norden häufig über 2.500 € pro m² gehandelt wird. Pipera als eines der größten Wohnzentren der Hauptstadt mit direktem U-Bahn- und Autobahnanschluss erzielt in diesem Teilmarkt einen Preisaufschlag.

3. Entwicklerprofil

Die Ivory Residence wird vom britischen Investor Ghai Sant Ram durch das Unternehmen Comfort Homes UK entwickelt. Die Ivory Residence ist das erste große rumänische Projekt des Investors; ein zweites Projekt, Horizon City, folgt im selben Korridor im Norden von Bukarest. Comfort Homes UK bringt internationales Know-how in den Bereichen Bau, Design und Nachhaltigkeit ein, wobei sich die Gesamtinvestition für die Ivory Residence auf etwa 100 Millionen € beläuft.

Das Projekt wurde in zwei fertiggestellten Phasen realisiert, wobei die Blöcke 7–12 fertiggestellt und bezugsfertig sind. Verkauf und Marketing für den Komplex werden exklusiv von CGA Home Consulting (gegründet 2015) abgewickelt, einem Beratungs- und Maklerunternehmen für Wohnimmobilien mit einem Portfolio von über 2.000 Apartments und sieben abgeschlossenen Projekten, geleitet von Cătălin Apetri (Romania Development Director für Ghai Sant Ram). Cristian Stanciu fungiert als CEO der Projekte Ivory Residence und Horizon City.

4. Projektübersicht

• Immobilientyp: Fertiggestellte, grundbuchlich eingetragene Wohnapartments innerhalb des Ivory Residence-Komplexes (An- und Verkaufsportfolio – keine Umbau- oder Entwicklungsarbeiten erforderlich)
• Standort: Bulevardul Pipera, Gebiet Pipera, Norden von Bukarest
• Baustatus: Komplex vollständig fertiggestellt in zwei Phasen; Blöcke 7–12 übergeben und bezugsfertig
• Rechtlicher Status: Die Einheiten werden als fertiggestellte und grundbuchlich eingetragene (intabulate) Immobilien erworben; für diese Transaktion gelten keine ausstehenden Baugenehmigungen
• Nähe zu wichtigen Einrichtungen: siehe Standortanalyse oben (U-Bahn, Autobahn, Flughäfen, Einzelhandel, Schulen)

5. Marktanalyse

Der Bukarester Wohnimmobilienmarkt schloss das Jahr 2025 mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 2.204 €/m² ab, was einem Anstieg von 16,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht (Imobiliare.ro), wobei hochwertiger Neubau im Norden der Stadt – einschließlich Pipera – über 2.500 €/m² gehandelt wird. Dies macht den Norden von Bukarest zu einem der am schnellsten wachsenden und teuersten Teilmärkte der Hauptstadt, der den stadtweiten Durchschnitt sowohl beim Preiswachstum als auch bei der Absorption übertrifft.

Die Positionierung von Pipera wird durch die Konzentration multinationaler Büromieter (die die Miet- und Eigentumsnachfrage einer umziehenden Fachkräfte-Belegschaft antreiben), den direkten U-Bahn-Anschluss an die Linie M2 sowie die Nähe zur Bukarester Ringstraße und zur Autobahn A3 gestärkt.

6. Finanzanalyse

Dies ist eine An- und Verkaufstransaktion: Design Luxury Solutions S.R.L. nimmt ein Darlehen auf, um ein Portfolio bereits fertiggestellter, grundbuchlich eingetragener Apartments in der Ivory Residence zu erwerben, anstatt den Bau zu finanzieren. Dementsprechend gibt es kein Umbaubudget oder geplante Baukosten – das Darlehen fließt direkt in den Kauf von fertiggestelltem Bestand, der für einen kurzen Wiederverkaufszyklus gehalten wird.

Mittelverwendung. Bis zu 300.000 €, die von Investoren aufgebracht werden, zusammen mit 200.000 €, die bereits vom Entwickler als Eigenkapital zugesagt wurden, werden für den Erwerb fertiggestellter, grundbuchlich eingetragener Apartments im Ivory Residence-Komplex verwendet.

Kreditsicherung. Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf die erworbenen Apartments besichert, die kontextuell mit der Erwerbsurkunde eingetragen wird, was eine Kreditsicherung von 150 % des Darlehensbetrags auf Basis des Kaufpreises bietet – ein resultierender Beleihungsauslauf (LTV) von 66,7 %.

Finanzdaten und Entwicklung des Unternehmens. Der Darlehensnehmer, Design Luxury Solutions S.R.L. (CUI RO38158602, Handelsregister J2017015070401, gegründet 2017, hundertprozentige Tochtergesellschaft der North Group Investments S.R.L., Teil der NBI-Gruppe), meldet die folgenden eingereichten Ergebnisse (in RON, umgerechnet in EUR zu ca. 5,00 RON/EUR zur Vergleichbarkeit mit zuvor veröffentlichten Zahlen):

Der Nettoverlust 2023 spiegelt ein Übergangsjahr mit begrenzter Umsatzrealisierung vor dem Wiederverkaufszyklus 2024 wider. Der Umsatz wuchs 2024 um 568 % und 2025 um weitere 62 % auf über 4,0 Millionen €, wobei der für den Wiederverkauf gehaltene Immobilienbestand von 2,6 Millionen € (2023) auf 8,1 Millionen € (2025) anstieg – im Einklang mit dem beschleunigten Erwerbstempo des Unternehmens im Rahmen der NBI-An- und Verkaufsstrategie.

Kreditprofil (Termene.ro, aktuellste Berichterstattung). Kommerzielles Risiko: Niedrig (7,6/10). Insolvenzrating: Klasse D (modellierte Wahrscheinlichkeit 0,56 %). Altman Z-Score: Sehr hoch. Rechtliches Risiko: Niedrig. Steuerstatus: aktiv, umsatzsteuerregistriert, keine Rückstände beim ANAF. Das Unternehmen unterhält eine etablierte, vollständig zurückgezahlte Kreditbeziehung zur Libra Internet Bank, mit keinen zum Berichtszeitpunkt aktiven Hypothekeneintragungen im AEGRM/RNPM.

Rückzahlungsquelle. Die Rückzahlung des Kapitals wird aus dem Wiederverkauf der erworbenen Apartments erwartet, da das Portfolio innerhalb der 6-monatigen Laufzeit vom Markt absorbiert wird. Sollte sich der Wiederverkaufszyklus über die Fälligkeit hinaus verlängern, umfassen alternative Rückzahlungswege eine Bankrefinanzierung, eine Eigenkapitalspritze auf Ebene der NBI-Gruppe oder eine Folgekampagne auf stock.estate (siehe Abschnitt 7).

7. Finanzierungs- und Investitionsmöglichkeit

Darlehensparameter

Kapitalstruktur und Finanzierungsplan. Die auf stock.estate aufgebrachten 300.000 € werden mit 200.000 € Eigenkapital des Entwicklers kombiniert, um den Erwerb des Apartmentportfolios zu finanzieren. Exit- und Rückzahlungskanäle sind in der Reihenfolge ihrer Präferenz: (1) progressiver Wiederverkauf der erworbenen Einheiten an Endkäufer; (2) Bankrefinanzierung; (3) zusätzliche Eigenkapitalspritze auf Ebene der NBI-Gruppe; (4) eine Folgefinanzierung über stock.estate, falls sich der Wiederverkaufszyklus über die anfängliche 6-monatige Laufzeit hinaus verlängert.

Plattform. stock.estate ist eine ECSPR-lizenzierte Crowdfunding-Plattform (ASF Rumänien, Lizenz PJR28FSFPR/400002) gemäß der Verordnung (EU) 2020/1503.

8. Risiken und Minderungsmaßnahmen

• Projektrisiko — Die Rückzahlung hängt von der Fähigkeit von Design Luxury Solutions ab, die erworbenen Apartments innerhalb von 6 Monaten weiterzuverkaufen; ein verlängerter Verkaufszyklus oder Preisdruck könnte die für die Rückzahlung verfügbare Liquidität beeinträchtigen. Minderung: Die Ivory Residence ist ein vollständig fertiggestelltes, bewohntes Projekt mit solider Marktabsorption in einem der aktivsten Teilmärkte von Bukarest.
• Sektorrisiko — Ein makroökonomischer Abschwung oder steuerliche Änderungen (MwSt., Übertragungssteuer) könnten die Nachfrage der Endkäufer dämpfen und die Exit-Zeitpläne verlängern. Minderung: Die kurze Darlehenslaufzeit von 6 Monaten begrenzt das Risiko gegenüber mittelfristigen regulatorischen und marktbedingten Schwankungen.
• Rückzahlungs- / Nichterfüllungsrisiko — Der Entwickler könnte mit den geplanten Zahlungen in Verzug geraten. Minderung: Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek mit einer Kreditsicherung von mindestens 150 % des Darlehensbetrags (66,7 % LTV) besichert, die kontextuell mit der Erwerbsurkunde eingetragen wird; alle als Sicherheit dienenden Einheiten sind fertiggestellt, registriert und nach rumänischem Recht sofort übertragbar.
• Risiko verzögerter oder reduzierter Rendite — Wenn das Portfolio nicht innerhalb von 6 Monaten verkauft wird, fallen Zinsen zum verlängerten Satz von 13,00 % pro Jahr an, anstatt planmäßig zurückgezahlt zu werden. Minderung: Das Kapital kann durch den Verkauf der Sicherheiten, Bankrefinanzierung, eine Eigenkapitalspritze auf Gruppenebene oder eine Folgekampagne auf stock.estate zurückgezahlt werden.
• Risiko der Finanzierungsvervollständigung — Die Kampagne ist eine Tranche innerhalb des breiteren Erwerbsplans des Entwicklers neben dessen eigenem Eigenkapital von 200.000 €. Minderung: Das Eigenkapital des Entwicklers ist bereits zugesagt, was die Abhängigkeit allein von der Mittelbeschaffung über die Plattform verringert.
• Plattformrisiko — Sollte stock.estate nicht in der Lage sein, den Darlehensvertrag zu verwalten oder zu betreuen, ist eine alternative Regelung erforderlich. Minderung: stock.estate wird einen externen Darlehensverwalter ernennen oder den Vertrag direkt auf die Investoren übertragen; die Plattform operiert unter der ASF-Lizenz PJR28FSFPR/400002.
• Liquiditätsrisiko — Es gibt keinen Sekundärmarkt für dieses Anlageinstrument. Minderung: Keine über die feste 6-monatige Laufzeit hinaus; Investoren sollten ihre Allokation entsprechend bemessen.
• Regulatorisches Risiko — Gesetzliche Änderungen bei den Regeln für die Übertragung von Immobilien, dem MwSt.-Regime für den Wiederverkauf von Wohnimmobilien oder der Zoneneinteilung könnten die Nachfrage der Endkäufer beeinträchtigen. Minderung: Die kurze Laufzeit von 6 Monaten begrenzt das Risiko gegenüber mittelfristigen regulatorischen Entwicklungen.

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Der Projekteigentümer erklärt, dass nach bestem Wissen keine Informationen weggelassen wurden oder wesentlich irreführend oder ungenau sind. Der Projekteigentümer ist für die Erstellung des Basisinformationsblatts für Investitionen verantwortlich (siehe Dokumente).