NBI for Yacht-Kid

1. Executive Summary

Diese Kampagne zielt darauf ab, €500.000 auf der stock.estate-Plattform zu sammeln:

• €200.000 vorab zugesagt von der Begünstigtengruppe (NBI)
• €300.000 für die Investorencommunity angeboten

Die Erlöse werden für die finale Akquisitotranche eines Portfolios von Wohnungen in YACHT KID, einem luxuriösen See-Residential-Komplex am See Tei im nördlichen Korridor von Bukarest, finanziert, der vom KID Group of companies über seine Entwicklergesellschaft KID PROJECT DESIGN SRL geliefert wird. Der Begünstigte, VZ Ideal Home Solutions SRL, operiert innerhalb der North Bucharest Investments (NBI) Group und verfolgt eine Kauf-und-Verkaufs-Strategie, mit dem Ziel eines vollständigen Ausstiegs, sobald die Wiederverkaufspreise die voreingestellte Gewinnschwelle erreichen.

Investorenbedingungen auf einen Blick:

• Fester Zinssatz: 9,0 % pro Jahr
• Leistungsabhängiger Cashback: bis zu 6,0 % pro Jahr
• Maximale effektive Rendite: bis zu 15,0 % pro Jahr
• Darlehenslaufzeit: 6 Monate
• Sicherheit: Rang-1-Hypothek über NBI-besessene Wohnungen, bei 150 % Deckung und 60 % Loan-to-Value
• Zinsen werden monatlich gezahlt; Kapital wird vollständig bei Fälligkeit zurückgezahlt

2. Standortanalyse

YACHT KID liegt an der Str. Anton Holban, Sector 2, Bucharest, am Ufer des Lake Tei, im Viertel Fabrica de Glucoză. Dieser Abschnitt des nördlichen Bukarest hat sich in den letzten zehn Jahren von brachliegendem Land in einen der aktivsten Premium-Residential-Cluster der Hauptstadt verwandelt. Der Standort liegt direkt am Seeufer, mit Zugang zu einem 10.000 qm öffentlichen Park und Integration in einen größeren Masterplan, der etwa 20.000 Bewohner bei vollständiger Bebauung aufnehmen soll.

Anbindung und Annehmlichkeiten im unmittelbaren Einzugsgebiet:

• Geschäftsviertel (Floreasca, Aurel Vlaicu, Pipera): 10 bis 15 Minuten mit dem Auto über Barbu Văcărescu und Pipera Boulevards
• Henri Coandă International Airport: etwa 20 Minuten
• Einkaufen und Lebensstil: Promenada Mall, Băneasa Shopping City
• Internationale Schulen: American International School of Bucharest, British School of Bucharest, Cambridge School
• Arbeitsbasis: Konzentration der IT-, Bank- und professionellen Dienstleistungsbelegschaft Bukarests

Marktpositionierung. Das nördliche Bukarest hat die breitere Hauptstadt sowohl bei Preisen als auch bei Nachfrage konsequent übertroffen. Daten von Imobiliare.ro zeigen, dass der durchschnittliche angebotene Wohnungspreis in Bukarest Ende 2025 €2.204 pro qm erreichte, ein Anstieg von 16,6 % im Vergleich zum Vorjahr, wobei Premium-Neubau im Norden routinemäßig über €2.500 pro qm gehandelt wird und Luxussegmenteinheiten zwischen €3.000 und €4.000 pro qm.

3. Entwicklerprofil

Der YACHT KID-Komplex wurde vom KID Group of companies entwickelt, wobei KID PROJECT DESIGN SRL als führende Entwicklungsentität agiert.

Rechtliche Identifikatoren:

• CUI: 38632756
• Handelsregister: J2017020922403
• Gegründet: 22. Dezember 2017
• Eingetragener Sitz: Intrarea Chefalului 12H, Etaj 7, Ap. 4, Sector 2, Bucharest
• Primäre Tätigkeit: CAEN 4110 (Immobilienentwicklung)
• Gesellschafter: Bogdan Daniel Ghiță (50 %) und Răzvan-Valentin Ghiță (50 %)
• Verwalter: Bogdan Daniel Ghiță

Risikoprofil (Termene.ro, April 2026):

• Geschäftsrisiko: Niedrig (8/10)
• Insolvenzrating: Klasse B (0,08 % modellierte Wahrscheinlichkeit)
• Rechtliches Risiko: Niedrig
• Steuerstatus: Aktiv, USt-registriert, keine ANAF-Rückstände

Keine wesentlichen Gerichtsverfahren gegen das Unternehmen. Ein einzelner Zivilfall aus 2022 erscheint im Register, in dem KID PROJECT DESIGN als Drittpartei zitiert wurde, nicht als Beklagter.

Finanzielle Entwicklung (EUR, eingereichte gesetzliche Bilanzen):

Die Entwicklung spiegelt einen typischen Entwicklungszyklus einer Single-Project-Residential-Plattform wider: Höchstverschuldung während der Bauphase von 2021 bis 2023, gefolgt von schneller Entschuldung und Umsatzerkennung, wenn Einheiten übergeben werden. Die Gesamtinvestition in das YACHT KID-Projekt betrug etwa €35 Millionen. Der Bau begann 2021 und wurde 2023 abgeschlossen; Stand Anfang 2025 wurden 80 % der Einheiten an Endkäufer übergeben.

4. Profil des Kampagnenbegünstigten

Der Darlehensnehmer in dieser Kampagne ist VZ Ideal Home Solutions SRL.

Rechtliche Identifikatoren:

• CUI: 38432308
• Handelsregister: J40/18415/2017
• Legal Entity Identifier (LEI): 9845000CB54Y7CC0AF84
• Gegründet: 1. November 2017
• Eingetragener Sitz: Calea Floreasca 133-135-137 und Str. Cornescu 50-52, Etaj 1, Sector 1, Bucharest
• Primäre Tätigkeit: CAEN 6810 (Kauf und Verkauf eigener Immobilien)
• Stammkapital: EUR 40,59
• Verwalter: Pavel Musteață (seit 10. Oktober 2018)
• Letztendbegünstigter: Pavel Musteață (100 %, über NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L.)

Gruppenstruktur. VZ Ideal Home Solutions SRL ist vollständig im Besitz von NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L., die wiederum zu 100 % von Pavel Musteață besessen und verwaltet wird. Das Unternehmen ist Teil der North Bucharest Investments (NBI) Group, einem in Bukarest ansässigen Cluster verbundener Einheiten, die in der Akquisition, dem Flipping, Marketing, Design und Facility Management von Wohnimmobilien aktiv sind.

Die Gruppe operiert von einem gemeinsamen eingetragenen Sitz an der Calea Floreasca, Sector 1.

Risikoprofil (Termene.ro, April 2026):

• Geschäftsrisiko: Niedrig (8,5/10)
• Insolvenzrating: Klasse D (0,56 % modellierte Wahrscheinlichkeit)
• Altman Z-Score: Mittel
• Rechtliches Risiko: Niedrig
• Steuerstatus: Aktiv, USt-registriert seit 1. September 2018, keine ANAF-Rückstände

Das Register zeigt keine wesentlichen Gerichtsverfahren gegen das Unternehmen und keine Einträge im Insolvenzverfahren-Bulletin (BPI).

Bankkreditgeschichte. VZ Ideal Home Solutions hat eine etablierte Kreditbeziehung mit LIBRA INTERNET BANK. Seit 2021 hat das Unternehmen mehrere hypothekenbesicherte Working-Capital-Finanzierungen bei Libra aufgenommen und vollständig zurückgezahlt, zuletzt eine Reihe von Einrichtungen, die im April 2024 eröffnet und im selben Jahr entladen wurden. Es gibt keine derzeit aktiven Hypothekenregistrierungen bei AEGRM / RNPM zum Berichtsdatum.

Finanzielle Entwicklung (EUR, eingereichte gesetzliche Bilanzen):

Betriebsbilanz. VZ Ideal Home Solutions war in jedem Berichtsjahr seit 2018 profitabel, mit einem kumulativen Nettogewinn von etwa €1,32 Millionen über sieben aufeinanderfolgende profitable Perioden (2018 bis 2024). Der Umsatz wuchs um 197 % im Vergleich zum Vorjahr im Jahr 2024, da das Unternehmen seine Akquise-Pipeline ausbaute, wobei der für den Wiederverkauf gehaltene Immobilienbestand von €2,56 Millionen Ende 2023 auf €3,54 Millionen Ende 2024 anstieg.

Gruppenbilanz. Auf Gruppenebene hat NBI kumulativ über €2 Millionen durch vorherige stock.estate-Crowdfunding-Kampagnen gesammelt und eingesetzt, die auf einer vergleichbaren Residential-Flipping-Strategie basierten, mit einer durchschnittlichen Haltedauer von etwa 12 Monaten pro Zyklus.

5. Projektübersicht

YACHT KID ist ein gelieferter, betriebender See-Residential-Komplex, entworfen von X Architecture & Engineering Consult, mit Architektur und Materialvorgaben, inspiriert von der Yachting-Industrie.

Immobilienbeschreibung:

• Typ: Premium-Residential-Kondominium-Komplex
• Standort: Str. Anton Holban, Sector 2, Bucharest, am Ufer des Lake Tei
• Maßstab: über 200 Wohnungen in mehreren Gebäuden, plus eine Erdgeschoss-Kommerzschicht und Tiefgarage
• Einheitstypologie: 2-Zimmer-, 3-Zimmer- und 4-Zimmer-Wohnungen, plus Duplex-Einheiten; ausgewählte Einheiten mit privaten Pools
• Energieklasse: Höchste Energieeffizienzklasse

Technische Spezifikation:

• Präfabriziertes Außenwand-System mit patentierter Fassadentechnologie
• Yacht-Composite-Dekorativelemente
• Best-in-Class Schall- und Wärmedämmung
• Brandschutz und Kondensationsschutz
• 24/7 Vor-Ort-Sicherheit mit voller CCTV-Abdeckung

Vor-Ort-Kommerzangebot (vollständig betriebsbereit):

• Café mit Lieferung in die Wohnung
• Minimarkt
• MOB | Ministry of Beauty Salon
• AMCOR Zahnklinik
• TC Joyeria Luxus-Boutique
• Hot Pilates-Studio
• Ghost Agency (Media und BTL)

Städtischer Kontext. YACHT KID ist Teil eines langfristigen städtischen Entwicklungs-Masterplans, der etwa 20.000 Bewohner bei vollständiger Bebauung anstrebt.

Lieferstatus. Der Bau begann 2021 und wurde 2023 abgeschlossen. Stand Anfang 2025 wurden etwa 80 % der Einheiten an Endkäufer übergeben.

Internationale Anerkennung. Das Projekt hat fünf internationale architektonische Auszeichnungen erhalten:

• ICONIC AWARDS 2025: Gewinner, Architecture / Residential
• German Design Awards 2025: "Excellent Architecture"
• Architecture Masterprize 2024: Honorable Mention, Residential Architecture (Multi Unit)
• Built Design Awards 2024: Honorable Mention, Architectural Design / Residential
• SHARE Architecture Award 2024

6. Marktanalyse

Der nördliche Bukarest-Korridor, der Floreasca, Fabrica de Glucoză, Pipera, Băneasa und Herăstrău umfasst, ist der Referenz-Premium-Residential-Submarkt der Hauptstadt.

Veröffentlichte Indikatoren (Ende 2025):

• Durchschnittlicher angebotener Preis Bukarest: €2.204 pro qm, Anstieg um 16,6 % im Vergleich zum Vorjahr (Imobiliare.ro, Global Property Guide, Dezember 2025)
• Premium-Nord-Neubau: typischerweise €2.500 bis €4.000 pro qm
• Ultra-Luxus-Segment: €4.000 bis €7.000+ pro qm
• Preisanstieg 2024: 15 % bis 22 % stadtweit (Imobiliare.ro, Investropa)
• Prognose 2026: weiterer 3 % bis 6 % Preisanstieg im Norden und Nordosten-Korridor, konzentriert auf grüne-zertifizierte und Premium-Assets
• Mietrenditen: 6 % bis 9 % in Premium-Nordvierteln (Investropa, 2025)

Angebotsdynamik. Nationale Residential-Vervollständigungen sanken um 4,7 % im Vergleich zum Vorjahr in den ersten drei Quartalen 2025, und Bukarest-Ilfov-Lieferungen bleiben 24 % unter dem Höchststand 2022. Diese strukturelle Angebotsbeschränkung unterstützt die Preise in Premium-Beständen.

Liquidität. Bukarest-Ilfov machte etwa 35 % aller rumänischen Residential-Transaktionen im Jahr 2025 aus, was es zum tiefsten und liquidesten Submarkt des Landes macht.

Internationaler Vergleich. Auf Euro-pro-qm-Basis bleibt Bukarest wesentlich unter dem Durchschnitt Mittel- und Osteuropas für vergleichbare Hauptstädte, was eine fortgesetzte Preiskonvergenz und anhaltendes Interesse ausländischer Käufer an Premium-Beständen vom Typ YACHT KID unterstützt.

7. Finanzanalyse

Die Strategie ist ein reiner Kauf-und-Verkauf-Flip, ohne Renovierungs- oder Einrichtungsarbeiten.

Verwendung der Erlöse. NBI hat sich zur Akquisition eines Portfolios von Wohnungen in YACHT KID verpflichtet. Die €500.000, die durch diese Kampagne gesammelt werden, sind für die finale Zahlungstranche dieser Akquisition vorgesehen.

Ausstiegsmechanismus. Direkter Wiederverkauf des akquirierten Portfolios an Endkäufer. Der Ausstieg wird ausgelöst, sobald Markpreise für die Ziel-Einheiten die voreingestellte Gewinnschwelle erreichen. Die Rückzahlung des Darlehenskapitals sowie aller aufgelaufenen Zinsen und Cashback-Verpflichtungen erfolgt aus den Erlösen dieses Wiederverkaufs.

Preisanker. Der Referenzpreisansatz wird im Abschnitt Marktanalyse bereitgestellt: €2.500 bis €4.000 pro qm im Premium-Nord-Bukarest-Neubau-Segment.

8. Finanzierung und Investitionsmöglichkeit

Wie der Cashback funktioniert. Die Early-Bird- und Volumenstufen-Cashback-Komponenten sind kumulativ. Eine Zusage von €100.000 innerhalb der ersten 7 Tage qualifiziert für den vollen 6 % pro Jahr Cashback zusätzlich zu den 9 % pro Jahr festen Zinsen, für eine maximale effektive Rendite von 15 % pro Jahr.

9. Risiken und Minderungen

Marktrisiko

Risiko. Eine Verlangsamung im Premium-Residential-Markt Bukarests könnte die Wiederverkaufszeitlinie verlängern oder Verkaufspreise drücken.

Minderung. Das Darlehen ist konservativ bei 60 % Loan-to-Value und 150 % Hypotheken deckung strukturiert, was einen wesentlichen Puffer gegen Preisschwankungen bietet. Das nördliche Bukarest hat in jedem der letzten zwei Jahre zweistellige Preisanstiege erzielt und steht bis 2026 vor einem strukturellen Angebotsdefizit.

Ausführungsrisiko

Risiko. Das Wiederverkaufstempo für das akquirierte YACHT KID-Portfolio hängt von der anhaltenden Endkäufer-Nachfrage im Komplex ab.

Minderung. YACHT KID ist ein geliefertes, besetztes Asset, bei dem etwa 80 % der Einheiten bis Anfang 2025 an Endkäufer verkauft wurden, was auf starke Absorption hinweist. Die NBI Group betreibt eine integrierte Vertriebs- und Marketingfunktion über North Bucharest Marketing S.R.L., und hat zuvor vergleichbare Flip-Strategien über stock.estate umgesetzt.

Rückzahlungsrisiko

Risiko. Bullet-Rückzahlung konzentriert die Kapitalrückgabe bei Fälligkeit und schafft eine Einzelschwachstelle im Cashflow.

Minderung. Die Rückzahlung ist durch eine Rang-1-Hypothek bei 150 % Deckung über NBI-besessene Wohnungen gesichert, die von der Plattform unter ECSPR-Verfahren durchsetzbar ist. Der Begünstigte hat eine etablierte Rückzahlungsbilanz mit LIBRA INTERNET BANK, belegt durch mehrere hypothekenbesicherte Einrichtungen, die zwischen 2021 und 2024 vollständig zurückgezahlt wurden.

Regulatorisches und fiskalisches Risiko

Risiko. Änderungen der USt-Behandlung von Neubau-Residential-Verkäufen (ab 1. August 2025 angewendet) und andere fiskalische Anpassungen können die Endkäufer-Nachfrage beeinflussen.

Minderung. Die kurze Darlehensdauer begrenzt die Exposition gegenüber mittelfristigen regulatorischen Verschiebungen, und die Akquise-Preisgestaltung bietet Margenresilienz gegen kurzfristige Nachfrageeffekte.

Gegenparteirisiko (Entwickler)

Risiko. Das Projekt hängt von der anhaltenden Kooperation mit dem Entwickler, KID PROJECT DESIGN SRL, für Titelübertragung und Abschluss der Akquisitionen ab.

Minderung. Der Entwickler weist ein niedriges geschäftliches und rechtliches Risikoprofil auf, hat keine ANAF-Rückstände, hat den YACHT KID-Komplex vollständig geliefert und meldete €22,3 Millionen Umsatz 2024 mit einer 39,6 % Nettomarge und €11,4 Millionen Eigenkapital.

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Der Projektinhaber erklärt, dass nach bestem Wissen keine Informationen ausgelassen oder wesentlich irreführend oder ungenau sind. Der Projektinhaber ist für die Erstellung des Schlüssel-Informationsblatts für Investitionen verantwortlich (siehe Dokumente).