NBI für Yacht-Kid II

1. Zusammenfassung

Diese Kampagne zielt darauf ab, 500.000 € auf der stock.estate-Plattform zu sammeln:

• 200.000 € vorab zugesagt durch die Begünstigtengruppe (NBI)
• 300.000 € angeboten an die Investorengemeinschaft

Der Erlös finanziert die letzte Tranche des Erwerbs eines Portfolios von Wohnungen in YACHT KID, einem luxuriösen Wohnkomplex am Seeufer des Lake Tei im nördlichen Korridor von Bukarest, der von der KID Group of companies durch ihre Entwicklergesellschaft KID PROJECT DESIGN SRL fertiggestellt wurde. Der Begünstigte, VZ Ideal Home Solutions SRL, operiert innerhalb der North Bucharest Investments (NBI) Group und verfolgt eine Buy-and-Sell-Strategie mit dem Ziel eines vollständigen Ausstiegs, sobald die Wiederverkaufspreise die festgelegte Zielrendite erreichen.

Investitionsbedingungen auf einen Blick:

• Fester Zinssatz: 9,0 % pro Jahr
• Performance-abhängiger Cashback: bis zu 6,0 % pro Jahr
• Maximale effektive Rendite: bis zu 15,0 % pro Jahr
• Kreditlaufzeit: 6 Monate
• Besicherung: erstrangige Hypothek auf NBI-eigene Wohnungen, mit 150 % Deckung und einem Loan-to-Value von 60 %
• Zinszahlung monatlich; Tilgung des Kapitals vollständig bei Fälligkeit

2. Standortanalyse

YACHT KID befindet sich in der Str. Anton Holban, Sektor 2, Bukarest, am Ufer des Lake Tei, im Viertel Fabrica de Glucoză. Dieser Teil des nördlichen Bukarest hat sich im letzten Jahrzehnt von unbebautem Land zu einem der aktivsten Premium-Wohncluster der Hauptstadt entwickelt. Das Gelände liegt direkt am Seeufer, mit Zugang zu einem 10.000 m² großen öffentlichen Park und ist Teil eines größeren Masterplans, der bei vollständiger Bebauung etwa 20.000 Einwohner beherbergen soll.

Konnektivität und Annehmlichkeiten im unmittelbaren Einzugsgebiet:

• Geschäftsviertel (Floreasca, Aurel Vlaicu, Pipera): 10 bis 15 Minuten mit dem Auto über die Boulevards Barbu Văcărescu und Pipera
• Internationaler Flughafen Henri Coandă: ca. 20 Minuten
• Einkauf und Lifestyle: Promenada Mall, Băneasa Shopping City
• Internationale Schulen: American International School of Bucharest, British School of Bucharest, Cambridge School
• Arbeitsmarkt: Konzentration der IT-, Banken- und professionellen Dienstleistungsbranche von Bukarest

Marktpositionierung. Das nördliche Bukarest hat den breiteren Hauptstadtmarkt sowohl bei der Preisgestaltung als auch bei der Nachfrage durchweg übertroffen. Daten von Imobiliare.ro zeigen, dass der durchschnittliche Listenpreis für Wohnungen in Bukarest Ende 2025 2.204 € pro m² erreichte, ein Anstieg von 16,6 % gegenüber dem Vorjahr, wobei erstklassige Neubauten im Norden regelmäßig über 2.500 € pro m² und Einheiten im Luxussegment zwischen 3.000 € und 4.000 € pro m² gehandelt werden.

3. Entwicklerprofil

Der YACHT KID-Komplex wurde von der KID Group of companies entwickelt, wobei KID PROJECT DESIGN SRL als federführende Entwicklungsgesellschaft fungiert.

Rechtliche Identifikatoren:

• CUI: 38632756
• Handelsregister: J2017020922403
• Gegründet: 22. Dezember 2017
• Sitz: Intrarea Chefalului 12H, Etaj 7, Ap. 4, Sektor 2, Bukarest
• Haupttätigkeit: CAEN 4110 (Immobilienentwicklung)
• Gesellschafter: Bogdan Daniel Ghiță (50 %) und Răzvan-Valentin Ghiță (50 %)
• Geschäftsführer: Bogdan Daniel Ghiță

Risikoprofil (Termene.ro, April 2026):

• Kommerzielles Risiko: Niedrig (8/10)
• Insolvenzrating: Klasse B (0,08 % modellierte Wahrscheinlichkeit)
• Rechtliches Risiko: Niedrig
• Steuerstatus: Aktiv, umsatzsteuerregistriert, keine Rückstände beim Finanzamt (ANAF)

Keine wesentlichen Gerichtsverfahren gegen das Unternehmen. Im Register erscheint ein einzelner Zivilprozess aus dem Jahr 2022, in dem KID PROJECT DESIGN als Drittpartei, nicht als Beklagter, zitiert wurde.

Finanzielle Entwicklung (EUR, eingereichte gesetzliche Abschlüsse):

Die Entwicklung spiegelt einen für eine Ein-Projekt-Wohnplattform typischen Entwicklungszyklus wider: Höchststand der Verbindlichkeiten während der Bauphase von 2021 bis 2023, gefolgt von einem schnellen Schuldenabbau und der Umsatzrealisierung bei Übergabe der Einheiten. Die Gesamtinvestition in das YACHT KID-Projekt betrug ca. 35 Millionen €. Der Bau begann 2021 und wurde 2023 abgeschlossen; Anfang 2025 waren 80 % der Einheiten an Endkäufer übergeben.

4. Profil des Kampagnenbegünstigten

Der Kreditnehmer dieser Kampagne ist VZ Ideal Home Solutions SRL.

Rechtliche Identifikatoren:

• CUI: 38432308
• Handelsregister: J40/18415/2017
• Legal Entity Identifier (LEI): 9845000CB54Y7CC0AF84
• Gegründet: 1. November 2017
• Sitz: Calea Floreasca 133-135-137 und Str. Cornescu 50-52, Etaj 1, Sektor 1, Bukarest
• Haupttätigkeit: CAEN 6810 (Kauf und Verkauf von eigenen Immobilien)
• Stammkapital: 40,59 EUR
• Geschäftsführer: Pavel Musteață (seit 10. Oktober 2018)
• Wirtschaftlich Berechtigter: Pavel Musteață (100 %, über NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L.)

Gruppenstruktur. VZ Ideal Home Solutions SRL befindet sich vollständig im Besitz der NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L., die wiederum zu 100 % im Besitz von Pavel Musteață ist und von ihm verwaltet wird. Das Unternehmen ist Teil der North Bucharest Investments (NBI) Group, einem in Bukarest ansässigen Cluster verbundener Unternehmen, die in den Bereichen Wohnimmobilienakquise, Flipping, Marketing, Design und Facility Management tätig sind.

Die Gruppe operiert von einem gemeinsamen Firmensitz in der Calea Floreasca, Sektor 1.

Risikoprofil (Termene.ro, April 2026):

• Kommerzielles Risiko: Niedrig (8,5/10)
• Insolvenzrating: Klasse D (0,56 % modellierte Wahrscheinlichkeit)
• Altman Z-Score: Mittel
• Rechtliches Risiko: Niedrig
• Steuerstatus: Aktiv, umsatzsteuerregistriert seit 1. September 2018, keine Rückstände beim Finanzamt (ANAF)

Das Register zeigt keine wesentlichen Gerichtsverfahren gegen das Unternehmen und keine Einträge im Bulletin für Insolvenzverfahren (BPI).

Bankkreditgeschichte. VZ Ideal Home Solutions unterhält eine etablierte Kreditbeziehung zur LIBRA INTERNET BANK. Seit 2021 hat das Unternehmen mehrere hypothekarisch besicherte Betriebsmittelkredite bei Libra aufgenommen und vollständig zurückgezahlt, zuletzt eine Reihe von Fazilitäten, die im April 2024 eröffnet und noch im selben Jahr beglichen wurden. Zum Berichtsdatum gibt es keine aktuell aktiven Hypothekenregistrierungen im AEGRM / RNPM.

Finanzielle Entwicklung (EUR, eingereichte gesetzliche Abschlüsse):

Operative Erfolgsbilanz. VZ Ideal Home Solutions war in jedem Berichtsjahr seit 2018 profitabel, mit einem kumulierten Nettogewinn von ca. 1,32 Millionen € über sieben aufeinanderfolgende profitable Perioden (2018 bis 2024). Der Umsatz wuchs 2024 um 197 % gegenüber dem Vorjahr, als das Unternehmen seine Akquisitionspipeline skalierte, wobei der zum Wiederverkauf gehaltene Immobilienbestand von 2,56 Millionen € Ende 2023 auf 3,54 Millionen € Ende 2024 anstieg.

Erfolgsbilanz der Gruppe. Auf Gruppenebene hat NBI kumuliert über 2 Millionen € durch frühere stock.estate-Crowdfunding-Kampagnen aufgebracht und eingesetzt, die auf einer vergleichbaren Strategie für Wohnimmobilien-Flipping basieren, mit einer durchschnittlichen Haltedauer von ca. 12 Monaten pro Zyklus.

5. Projektübersicht

YACHT KID ist ein fertiggestellter, in Betrieb befindlicher Wohnkomplex am Seeufer, entworfen von X Architecture & Engineering Consult, mit Architektur und Materialspezifikationen, die von der Yachtindustrie inspiriert sind.

Objektspezifikation:

• Typ: Premium-Wohnkomplex
• Standort: Str. Anton Holban, Sektor 2, Bukarest, am Ufer des Lake Tei
• Größe: über 200 Wohnungen in mehreren Gebäuden, plus eine gewerbliche Ebene im Erdgeschoss und Tiefgarage
• Wohnungstypologie: 2-Zimmer-, 3-Zimmer- und 4-Zimmer-Wohnungen sowie Maisonette-Einheiten; ausgewählte Einheiten verfügen über private Pools
• Energieklasse: höchste Energieeffizienzklasse

Technische Spezifikation:

• Vorgefertigtes Außenwandsystem mit patentierter Fassadentechnologie
• Dekorative Elemente aus Yacht-Verbundwerkstoffen
• Erstklassige Schall- und Wärmedämmung
• Brand- und Kondensationsschutz
• 24/7 Sicherheitsdienst vor Ort mit vollständiger Videoüberwachung

Gewerbliches Angebot vor Ort (voll funktionsfähig):

• Café mit Lieferservice in die Wohnung
• Minimarkt
• MOB | Ministry of Beauty Salon
• AMCOR Zahnklinik
• TC Joyeria Luxus-Boutique
• Hot Pilates Studio
• Ghost Agency (Medien und BTL)

Städtebaulicher Kontext. YACHT KID ist Teil eines langfristigen städtebaulichen Masterplans, der bei vollständiger Bebauung etwa 20.000 Einwohner vorsieht.

Lieferstatus. Der Bau begann 2021 und wurde 2023 abgeschlossen. Anfang 2025 waren ca. 80 % der Einheiten an Endkäufer übergeben.

Internationale Anerkennung. Das Projekt hat fünf internationale architektonische Auszeichnungen erhalten:

• ICONIC AWARDS 2025: Gewinner, Architektur / Wohnen
• German Design Awards 2025: "Excellent Architecture"
• Architecture Masterprize 2024: Lobende Erwähnung, Wohnarchitektur (Mehrfamilienhaus)
• Built Design Awards 2024: Lobende Erwähnung, Architektonisches Design / Wohnen
• SHARE Architecture Award 2024

6. Marktanalyse

Der nördliche Korridor von Bukarest, der Floreasca, Fabrica de Glucoză, Pipera, Băneasa und Herăstrău umfasst, ist der Referenz-Premium-Wohnteilmarkt der Hauptstadt.

Veröffentlichte Indikatoren (Ende 2025):

• Durchschnittlicher Listenpreis Bukarest: 2.204 € pro m², ein Anstieg von 16,6 % gegenüber dem Vorjahr (Imobiliare.ro, Global Property Guide, Dezember 2025)
• Premium-Neubauten im Norden: typischerweise 2.500 bis 4.000 € pro m²
• Ultra-Luxussegment: 4.000 bis 7.000+ € pro m²
• Preisanstieg 2024: 15 % bis 22 % stadtweit (Imobiliare.ro, Investropa)
• Prognose 2026: weitere 3 % bis 6 % Preisanstieg im Nord- und Nordostkorridor, konzentriert auf grün-zertifizierte und Premium-Assets
• Mietrenditen: 6 % bis 9 % in den nördlichen Premium-Bezirken (Investropa, 2025)

Angebotsdynamik. Die landesweiten Fertigstellungen von Wohnungen gingen in den ersten drei Quartalen 2025 um 4,7 % gegenüber dem Vorjahr zurück, und die Lieferungen in Bukarest-Ilfov bleiben 24 % unter dem Höchststand von 2022. Diese strukturelle Angebotsverknappung stützt die Preise bei Premium-Beständen.

Liquidität. Bukarest-Ilfov machte 2025 ca. 35 % aller Wohnimmobilientransaktionen in Rumänien aus und ist damit der tiefste und liquideste Teilmarkt des Landes.

Internationaler Vergleich. Auf Euro-pro-m²-Basis liegt Bukarest weiterhin deutlich unter dem mittel- und osteuropäischen Durchschnitt für vergleichbare Hauptstädte, was die anhaltende Preiskonvergenz und das nachhaltige Interesse ausländischer Käufer an Premium-Beständen vom Typ YACHT KID unterstützt.

7. Finanzanalyse

Die Strategie ist ein reiner Buy-and-Sell-Flip, ohne geplante Renovierungs- oder Ausbauarbeiten.

Mittelverwendung. NBI hat sich zum Erwerb eines Portfolios von Wohnungen in YACHT KID verpflichtet. Die durch diese Kampagne aufgebrachten 500.000 € sind für die letzte Zahlungstranche dieses Erwerbs vorgesehen.

Exit-Mechanismus. Direkter Wiederverkauf des erworbenen Portfolios an Endkäufer. Der Exit wird ausgelöst, sobald die Marktpreise für die Zielobjekte die festgelegte Zielrendite erreichen. Die Rückzahlung des Kreditkapitals sowie aller aufgelaufenen Zinsen und Cashback-Verpflichtungen erfolgt aus dem Erlös dieses Wiederverkaufs.

Preisanker. Der Referenzpreisanker ist im Abschnitt Marktanalyse angegeben: 2.500 bis 4.000 € pro m² im Premium-Neubausegment im Norden von Bukarest.

8. Finanzierungs- und Investitionsmöglichkeit

Wie der Cashback funktioniert. Die Cashback-Komponenten für Early-Bird und Volumenstaffeln sind kumulativ. Eine Zusage von 100.000 €, die innerhalb der ersten 7 Tage getätigt wird, qualifiziert sich für den vollen 6 % pro Jahr Cashback zusätzlich zu den 9 % pro Jahr festen Zinsen, für eine maximale effektive Rendite von 15 % pro Jahr.

9. Risiken und Minderungsmaßnahmen

Marktrisiko

Risiko. Eine Verlangsamung des Premium-Wohnungsmarktes in Bukarest könnte den Wiederverkaufszeitraum verlängern oder die Verkaufspreise drücken.

Minderung. Der Kredit ist mit einem konservativen Loan-to-Value von 60 % und einer 150 % Hypothekenabsicherung strukturiert, was einen wesentlichen Puffer gegen Preisbewegungen bietet. Das nördliche Bukarest hat in jedem der letzten zwei Jahre ein zweistelliges Preiswachstum erzielt und steht bis 2026 vor einem strukturellen Angebotsdefizit.

Ausführungsrisiko

Risiko. Das Wiederverkaufstempo für das erworbene YACHT KID-Portfolio hängt von der anhaltenden Nachfrage der Endkäufer im Komplex ab.

Minderung. YACHT KID ist ein fertiggestelltes, bewohntes Objekt, bei dem Anfang 2025 bereits ca. 80 % der Einheiten an Endkäufer verkauft waren, was auf eine starke Absorption hindeutet. Die NBI Group betreibt eine integrierte Vertriebs- und Marketingfunktion durch North Bucharest Marketing S.R.L. und hat bereits vergleichbare Flip-Strategien durchgeführt, die über stock.estate finanziert wurden.

Rückzahlungsrisiko

Risiko. Die Bullet-Rückzahlung konzentriert die Kapitalrückzahlung auf den Fälligkeitszeitpunkt, was zu einem Single-Point-Cashflow-Risiko führt.

Minderung. Die Rückzahlung ist durch eine erstrangige Hypothek mit 150 % Deckung auf NBI-eigene Wohnungen gesichert, die von der Plattform gemäß ECSPR-Verfahren vollstreckt werden kann. Der Begünstigte verfügt über eine etablierte Rückzahlungshistorie bei der LIBRA INTERNET BANK, belegt durch mehrere hypothekarisch besicherte Fazilitäten, die zwischen 2021 und 2024 vollständig zurückgezahlt wurden.

Regulatorisches und steuerliches Risiko

Risiko. Änderungen bei der umsatzsteuerlichen Behandlung von Neubau-Wohnimmobilienverkäufen (angewendet ab 1. August 2025) und andere steuerliche Anpassungen können die Nachfrage der Endkäufer beeinflussen.

Minderung. Die kurze Kreditlaufzeit begrenzt das Risiko gegenüber mittelfristigen regulatorischen Verschiebungen, und die Akquisitionspreisgestaltung bietet Margenresistenz gegen kurzfristige Nachfrageeffekte.

Gegenparteirisiko (Entwickler)

Risiko. Das Projekt hängt von der weiteren Zusammenarbeit mit dem Entwickler, KID PROJECT DESIGN SRL, für die Eigentumsübertragung und den Abschluss der Akquisitionen ab.

Minderung. Der Entwickler verfügt über ein niedriges kommerzielles und rechtliches Risikoprofil, hat keine Rückstände beim Finanzamt (ANAF), hat den YACHT KID-Komplex vollständig fertiggestellt und meldete 22,3 Millionen € Umsatz im Jahr 2024 mit einer 39,6 % Nettomarge und 11,4 Millionen € Eigenkapital.

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Der Projekteigentümer erklärt, dass nach bestem Wissen keine Informationen ausgelassen wurden oder wesentlich irreführend oder ungenau sind. Der Projekteigentümer ist für die Erstellung des Basisinformationsblatts für Investitionen verantwortlich (siehe Dokumente).