NBI für Victoria Homes II - Private

1. Zusammenfassung

stock.estate-Anleger haben die Möglichkeit, Design Luxury Solutions S.R.L., einem Unternehmen der North Bucharest Investments (NBI) Gruppe, eine Fazilität von 400.000 EUR mit einem Höchstwert des Angebots von 500.000 EUR über eine Laufzeit von 6 Monaten zu festen 16,00% pro Jahr zu gewähren. Die Mittel begleichen die letzte Kaufpreisrate für die letzten 20 Wohnungen, die das Unternehmen im Komplex Victoria Homes (Oxford by Victoria Homes), Bulevardul Pipera, Voluntari, neben dem Băneasa-Wald, unter Vertrag hat. Die Zinsen werden monatlich gezahlt; das Kapital wird bei Fälligkeit vollständig zurückgezahlt. Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf fertiggestellte, eingetragene Wohnungen aus dem Portfolio der NBI-Gruppe im Wert von 600.000 EUR besichert, 150% Deckung und 66,7% Beleihungsauslauf, eingetragen vor der Auszahlung der Mittel. Es handelt sich um ein privates Angebot mit einem Mindestticket von 25.000 EUR.

2. Das Projekt

Oxford by Victoria Homes liegt in der Nähe des Băneasa-Waldes und ist über den Bulevardul Pipera an den Norden Bukarests angebunden. Der Komplex besteht aus 20 Gebäuden mit Höhenregime EG+3OG+4R, erstreckt sich über 45.667 qm und umfasst 899 Wohnungen mit 2, 3 und 4 Zimmern. Gebaut wird er von ASCO Construcții, einem Bauunternehmen mit 30 Jahren Erfahrung in Rumänien und im Ausland.

Design Luxury Solutions hat nach dem NBI-Buy-and-Sell-Modell ein Portfolio von Wohnungen im Komplex unter Vertrag genommen. Zwanzig dieser Einheiten sind noch zu begleichen; diese Fazilität zahlt die letzte Rate ihres Kaufpreises, damit die Einheiten übernommen, auf das Unternehmen eingetragen und dem Einzelhandelsvertrieb der Gruppe zugeführt werden können.

Lage. Der Komplex liegt 5 Minuten vom Băneasa-Wald und etwa 15 Minuten vom internationalen Flughafen Henri Coandă entfernt, mit Zugang zum Bulevardul Pipera und zur Erou Iancu Nicolae. In der Nähe befinden sich internationale Schulen wie die American International School of Bucharest und die Olga Gudynn International School (4 Minuten) sowie die Cambridge School of Bucharest (11 Minuten). Einkaufsmöglichkeiten sind Mega Image Concept Store (4 Minuten), Lidl (5 Minuten) und Băneasa Shopping City (19 Minuten); World Class und Stejarii Country Club sind etwa 15 Minuten entfernt.

3. Profil des Darlehensnehmers

Design Luxury Solutions S.R.L. (CUI RO38158602, Handelsregister J2017015070401, gegründet 2017) ist ein rumänisches Unternehmen, das auf den Erwerb und Wiederverkauf von Wohnungsportfolios in Premium-Wohnanlagen im Norden Bukarests spezialisiert ist. Es befindet sich vollständig im Besitz von North Group Investments S.R.L. und gehört zur North Bucharest Investments (NBI) Gruppe. Der Sitz befindet sich in Calea Floreasca 133-135-137 und Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Sektor 1, Bukarest; Geschäftsführer ist Vladislav Musteață.

Das Unternehmen verfolgt die NBI-Buy-and-Sell-Strategie: Es erwirbt fertiggestellte, eingetragene Einheiten zu ausgehandelten Portfoliopreisen und vertreibt sie über das Einzelhandelsvertriebsnetz der Gruppe. Im Geschäftsjahr 2025 verzeichnete es einen Nettoumsatz von 20.176.988 RON (etwa 4,04 Mio. EUR) und einen Nettogewinn von 2.583.959 RON (etwa 517.000 EUR). Das Unternehmen ist ein etablierter Darlehensnehmer auf stock.estate; alle bisherigen Fazilitäten werden vertragsgemäß bedient, ohne überfällige Beträge zum 4. September 2026.

4. Überblick über die Sicherheiten

Die Fazilität ist durch eine erstrangige Hypothek auf fertiggestellte, eingetragene (intabulate) Wohnungen aus dem Portfolio der NBI-Gruppe im Norden Bukarests besichert, lastenfrei, mit einem Gesamtwert von 600.000 EUR auf Kaufpreisbasis (150% des Ziels von 400.000 EUR; wird das Angebot über das Ziel hinaus gezeichnet, wird die Liste der belasteten Einheiten so bemessen, dass die Deckung bei 150% des tatsächlich ausgezahlten Betrags bleibt).

• Immobilientyp: fertiggestellte Wohnungen, bezugsfertig; keine Bau- oder Entwicklungsarbeiten
• Sicherungsinstrument: erstrangige Hypothek; die Liste der Einheiten wird der Hypothekenurkunde beigefügt
• Zeitpunkt der Hypothek: vor der Auszahlung im Grundbuch eingetragen; die Mittel werden ausschließlich in der Notarsitzung freigegeben
• Bewertungsbasis: Kaufpreis

Lage und Anbindung. Pipera hat sich zu einem der aktivsten Premium-Wohncluster Bukarests entwickelt: U-Bahn-Stationen Pipera (M2) und Aurel Vlaicu (M2), direkte Anbindung an die Autobahn A3 und die Ringstraße, Flughafen Băneasa etwa 5 km und Henri Coandă etwa 13 km, Bürozentren wie Pipera Plaza, Cubic Center, Global Plaza und Swan Office Park, Einzelhandel in der Promenada Mall und Băneasa Shopping City.

5. Marktanalyse

Der Bukarester Wohnungsmarkt schloss 2025 mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 2.204 EUR/qm, ein Plus von 16,6% gegenüber dem Vorjahr (Imobiliare.ro); Premium-Neubauten im Norden der Stadt, einschließlich Pipera, werden über 2.500 EUR/qm gehandelt. Der Norden Bukarests hat den stadtweiten Durchschnitt sowohl beim Preiswachstum als auch bei der Absorption stets übertroffen.

Zwei Faktoren prägen das zweite Halbjahr 2026. Die Mehrwertsteuererhöhung auf Wohnimmobilien von 9% auf 21% zum 1. August 2026 bremst die Nachfrage nach Neubauwohnungen; das Parlament hat den Satz von 9% für Käufer mit Vorverträgen bis zum 30. September 2026 verlängert. Der ANCPI-Grundbuchausfall vom 14. Juli bis 11. August 2026 hat ein großes Transaktionsvolumen verschoben; e-Terra ist seit dem 11./12. August 2026 wieder in Betrieb, der Rückstau wird abgearbeitet, sodass Hypotheken und Verkäufe wieder normal eingetragen werden können. Die Laufzeit von 6 Monaten begrenzt die Exposition der Anleger gegenüber beiden Faktoren.

6. Finanzanalyse

Mittelverwendung. Der gesamte Betrag von 400.000 EUR (bis zu 500.000 EUR) wird für die letzte Kaufpreisrate der letzten 20 unter Vertrag stehenden Wohnungen in Victoria Homes verwendet. Es gibt kein Baubudget.

Kosten der Fazilität. Die Zinsen laufen zu festen 16,00% pro Jahr, 30/360, monatlich gezahlt. Über 6 Monate beträgt der Bruttozinsaufwand auf 400.000 EUR 32.000 EUR, bei einem Gesamtrückzahlungsbetrag von 432.000 EUR bei Fälligkeit (bei 500.000 EUR: 40.000 EUR Zinsen, 540.000 EUR gesamt).

Deckung der Sicherheiten. Erstrangige Hypothek auf Wohnungen der NBI-Gruppe im Wert von 600.000 EUR: 150% Deckung, 66,7% LTV, eingetragen vor der Auszahlung.

Finanzdaten des Darlehensnehmers (RON gemäß Einreichung; EUR zu etwa 5,00 RON/EUR umgerechnet):

Der Verlust 2023 spiegelt ein Übergangsjahr mit begrenzter Umsatzrealisierung vor dem Wiederverkaufszyklus 2024 wider. Der Umsatz wuchs 2024 um 568% und 2025 um weitere 62%. Die Vorräte zum Wiederverkauf stiegen auf 40,3 Mio. RON (etwa 8,1 Mio. EUR).

Kreditprofil (Termene.ro, letzte Berichterstattung). Geschäftsrisiko: niedrig (7,6/10). Insolvenzrating: Klasse D (modellierte Wahrscheinlichkeit 0,56%). Altman Z-Score: sehr hoch. Rechtsrisiko: niedrig. Steuerstatus: aktiv, umsatzsteuerlich registriert, keine ANAF-Rückstände. Das Unternehmen hat eine vollständig zurückgezahlte Kreditbeziehung mit der Libra Internet Bank.

Rückzahlungsquelle. Das Kapital wird aus dem Wiederverkauf der Victoria-Homes-Wohnungen und von Einheiten aus dem bestehenden Bestand des Unternehmens über das NBI-Vertriebsnetz zurückgezahlt.

7. Finanzierung und Investitionsmöglichkeit

Darlehensparameter

Rückzahlungskanäle, in der Reihenfolge der Präferenz: (1) Wiederverkauf der Victoria-Homes-Wohnungen und des bestehenden Bestands des Darlehensnehmers; (2) Cashflow und Eigenkapitalzuführung auf Ebene der NBI-Gruppe; (3) Bankrefinanzierung; (4) eine Folgefazilität auf stock.estate.

Plattform. stock.estate ist eine ECSPR-lizenzierte Crowdfunding-Plattform (ASF Rumänien, Lizenz PJR28FSFPR/400002) gemäß Verordnung (EU) 2020/1503.

8. Risiken und Risikominderung

• Rückzahlungs-/Ausfallrisiko. Der Darlehensnehmer könnte planmäßige Zahlungen nicht leisten. Minderung: Das Unternehmen erzielte 2024 und 2025 Nettogewinne, hält Vorräte zum Wiederverkauf von 40,3 Mio. RON und bedient alle bisherigen stock.estate-Fazilitäten vertragsgemäß ohne Rückstände zum 4. September 2026; die erstrangige Hypothek bietet 150% Deckung.
• Verkaufszyklusrisiko. Verkaufen sich die Victoria-Homes-Einheiten langsamer als geplant, hängt die Kapitalrückzahlung im Monat 6 von anderen Liquiditätsquellen ab. Minderung: das Vertriebsnetz der Gruppe, der bestehende Bestand und die oben genannten Rückzahlungskanäle; bei Verlängerung laufen die Zinsen zu 18,00% pro Jahr weiter.
• Branchen- und Steuerrisiko. Die Mehrwertsteuererhöhung von 9% auf 21% zum 1. August 2026 dürfte die Nachfrage nach Neubauwohnungen im zweiten Halbjahr 2026 dämpfen. Minderung: Die Laufzeit von 6 Monaten begrenzt die Exposition; die Sicherheit besteht aus fertiggestelltem, eingetragenem Bestand in einem der liquidesten Teilmärkte Bukarests.
• Bewertungsrisiko der Sicherheit. Die Deckung wird auf Kaufpreisbasis und nicht auf Basis eines unabhängigen Gutachtens angegeben. Minderung: Die Deckung von 150% bietet einen Puffer von 33,3% gegenüber dem Darlehen; alle Einheiten sind fertiggestellt und eingetragen und daher sofort übertragbar.
• Konzentrationsrisiko. Der Darlehensnehmer hat weitere Fazilitäten auf der Plattform ausstehend. Minderung: Alle Fazilitäten werden vertragsgemäß ohne Rückstände bedient; diese Fazilität verfügt über eine eigene erstrangige Hypothek, die vor der Auszahlung eingetragen wird. Die vollständige Liste der früheren Angebote des Darlehensnehmers ist im Anlageinformationsblatt (KIIS) offengelegt.
• Liquiditätsrisiko. Für dieses Instrument gibt es keinen Sekundärmarkt. Minderung: keine über die feste Laufzeit von 6 Monaten hinaus; Anleger sollten ihre Allokation entsprechend bemessen. Das Mindestticket von 25.000 EUR beschränkt dieses Angebot auf Anleger, die diese Einschränkung tragen können.
• Plattformrisiko. Sollte stock.estate den Darlehensvertrag nicht mehr verwalten können, ist eine alternative Regelung erforderlich. Minderung: stock.estate wird einen Drittverwalter bestellen oder den Vertrag direkt auf die Anleger übertragen; die Plattform arbeitet unter der ASF-Lizenz PJR28FSFPR/400002.

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Der Projektträger erklärt, dass nach bestem Wissen keine Informationen ausgelassen wurden und die Informationen nicht irreführend oder wesentlich ungenau sind. Der Projektträger ist für die Erstellung des Anlageinformationsblatts verantwortlich (siehe Dokumente).