NBI für Ivory Residence II - Private

1. Zusammenfassung

Anleger auf stock.estate haben die Möglichkeit, der Design Luxury Solutions S.R.L., einem Unternehmen der Gruppe North Bucharest Investments (NBI), eine Überbrückungsfazilität von 500.000 € mit einer Laufzeit von 3 Monaten zu einem festen Satz von 15,00% pro Jahr bereitzustellen. Die Fazilität finanziert den laufenden Betriebsmittelbedarf des Unternehmens während der landesweiten Aussetzung der rumänischen Grundbuchdienste. Nach einem Ransomware-Cyberangriff am 14. Juli 2026 nahm die Nationale Agentur für Kataster und Grundbuchwesen (ANCPI) ihre Kataster- und Grundbuchanwendung e-Terra vom Netz; seit diesem Zeitpunkt kann kein Grundbuchauszug ausgestellt, keine Eintragung bearbeitet und von keinem rumänischen Notar ein Immobilienkauf beurkundet oder eine Hypothek eingetragen werden. Design Luxury Solutions hält ein Portfolio fertiggestellter und eingetragener Wohnungen in Ivory Residence (Pipera, Norden Bukarests), das sie bei stillstehendem System nicht veräußern kann; diese Fazilität überbrückt die daraus entstehende Betriebsmittellücke. Die Zinsen werden monatlich gezahlt; das Kapital wird bei Fälligkeit vollständig zurückgezahlt. Die Fazilität soll durch eine erstrangige Hypothek auf ausgewählte Ivory-Residence-Wohnungen im Wert von 750.000 € besichert werden — Sicherheitendeckung 150%, Beleihungsquote 66,7% —, die erst nach Wiederherstellung von e-Terra eingetragen werden kann. Bis zur Eintragung erfolgt die Deckung über den in den Abschnitten 6 und 7 beschriebenen Sicherheitenpool der NBI-Gruppe. Es handelt sich um ein privates Angebot mit einer Mindestanlage von 50.000 €.

2. Transaktionsrationale — die Aussetzung der Grundbuchdienste

Am 14. Juli 2026 stellte die ANCPI einen unbefugten Zugriff auf ihre IT-Infrastruktur fest. Die Behörde bestätigte in der Folge einen Ransomware-Angriff, bei dem die Angreifer einen Teil der Virtualisierungsinfrastruktur, auf der ihre Anwendungen laufen, verschlüsselten und löschten. Die ANCPI bezeichnete das Ereignis als den schwersten Vorfall in der Geschichte der Institution.

Sämtliche Anwendungen der ANCPI fielen aus, darunter e-Terra — das zentrale Kataster- und Grundbuchsystem — sowie die Portale ePay und MyEterra, das Straßenverzeichnis RENNS und die institutionellen E-Mail-Adressen. Die Folgen für den rumänischen Immobilienmarkt sind vollständig:

• Es werden keine Grundbuchauszüge ausgestellt, weder zu Informations- noch zu Beurkundungszwecken
• Es werden keine Eintragungen, Vormerkungen oder Katasterabnahmen bearbeitet; neue Anträge können nicht eingereicht und bereits eingereichte nicht beschieden werden
• Kein Notar in Rumänien kann einen Kauf, eine Schenkung oder eine Hypothek beurkunden, da der Beurkundungsauszug ausschließlich über e-Terra zu erlangen ist
• Es gibt keine Papieralternative — der Arbeitsablauf der ANCPI ist vollständig digitalisiert, sodass weder der Schalter noch ein Online-Kanal Ersatz bieten kann

Die Aussetzung ist landesweit und unterschiedslos. Sie betrifft nicht speziell Design Luxury Solutions, die NBI-Gruppe oder die Anlage Ivory Residence; jeder Bauträger, jede Bank, jeder Notar, jeder Vermesser und jeder Käufer in Rumänien unterliegt demselben Stillstand. Zur Größenordnung: Im Juli 2025 — dem Rekordmonat des Vorjahres — wurden landesweit 17.314 Transaktionen mit Einzeleinheiten registriert.

Verschärfende steuerliche Frist. Die Sperre fiel mit der Anhebung der Mehrwertsteuer auf Wohnimmobilien von 9% auf 21% mit Wirkung zum 1. August 2026 zusammen. Käufer mit Vorverträgen mussten bis zum 31. Juli 2026 abschließen, um den ermäßigten Satz zu erhalten, und der Stillstand des Registers verhinderte Tausende dieser Abschlüsse. Das Parlament hat inzwischen eine Verlängerung der Frist für Käufer mit bis zum 31. Juli 2025 geschlossenen Vorverträgen auf den Weg gebracht.

Status und Datenintegrität. Die zentrale Katasterdatenbank der ANCPI — das Verzeichnis der Immobilien und dinglichen Rechte — wurde nicht beeinträchtigt, und bestehende Eintragungen bleiben gültig. Die Infrastruktur wurde mit Unterstützung des Sonderdienstes für Telekommunikation (STS), der Nationalen Direktion für Cybersicherheit (DNSC) und von Cyberint neu aufgebaut und in die Regierungscloud migriert. Sicherheits-, Funktions- und Leistungstests laufen; dabei wurden Punkte zur Korrektur und erneuten Prüfung festgestellt. Zum Start dieser Kampagne wurde kein verbindlicher Neustarttermin bekannt gegeben; die Regierung sagte eine weitere Statusmeldung bis zum 5. August 2026 zu.

Warum der Darlehensnehmer die Fazilität benötigt. Design Luxury Solutions hält fertiggestellte, zum Weiterverkauf erworbene Wohnungsvorräte im Wert von 40,3 Millionen RON (rund 8,1 Millionen €). Ihr Geschäftsmodell wandelt diese Vorräte durch notariell beurkundete Verkäufe in liquide Mittel um — genau jener Vorgang, der seit dem 14. Juli unmöglich ist. Das Unternehmen ist profitabel und bedient alle Verpflichtungen vertragsgemäß, doch seine wichtigste Liquiditätsquelle ist eingefroren, solange es auch das Register ist. Diese Fazilität überbrückt diesen Zeitraum.

3. Profil des Darlehensnehmers

Design Luxury Solutions S.R.L. (CUI RO38158602, Handelsregister J2017015070401, gegründet 2017) ist ein rumänisches Unternehmen, das auf den Erwerb und Weiterverkauf von Wohnungsportfolios in Premium-Wohnanlagen im Norden Bukarests spezialisiert ist. Es steht vollständig im Eigentum der North Group Investments S.R.L. und gehört zur Gruppe North Bucharest Investments (NBI). Der eingetragene Sitz befindet sich in Calea Floreasca 133-135-137 und Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Sektor 1, Bukarest; Geschäftsführer ist Vladislav Musteata.

Das Unternehmen verfolgt die NBI-Buy-and-Sell-Strategie: Es erwirbt fertiggestellte, eingetragene Einheiten zu verhandelten Portfoliopreisen und vertreibt sie über das Einzelhandelsvertriebsnetz der Gruppe. Im Geschäftsjahr 2025 erzielte es einen Nettoumsatz von 20.176.988 RON (rund 4,04 Millionen €) und einen Nettogewinn von 2.583.959 RON (rund 517.000 €).

Historie auf stock.estate. Design Luxury Solutions hat sechs frühere Angebote auf der Plattform abgeschlossen:

Konsolidierte Position zum 3. August 2026: 476.625,15 € auf der Plattform aufgenommen, davon 125.897,78 € Kapital zurückgezahlt und 350.727,37 € ausstehend. Bei keiner aktiven Kampagne bestehen überfällige Beträge.

4. Übersicht der Sicherheiten

Die zur Besicherung dieser Fazilität bestimmten Vermögenswerte sind fertiggestellte, eingetragene Wohnungen in der Anlage Ivory Residence am Bulevardul Pipera im Norden Bukarests, die sich im Bestand des Darlehensnehmers befinden und lastenfrei sind.

• Objektart: fertiggestellte Wohnungen, bezugsfertig — es sind keine Bau- oder Entwicklungsarbeiten erforderlich
• Gesamtwert der Sicherheiten: 750.000 €, auf Basis des Kaufpreises
• Sicherungsinstrument: erstrangige Hypothek; die Aufstellung der Einheiten wird der Hypothekenurkunde bei Eintragung beigefügt
• Status der Anlage: in zwei Phasen vollständig fertiggestellt, Blöcke 7–12 übergeben und bezogen
• Bauträger der Anlage: Comfort Homes UK, das Vehikel des britischen Investors Ghai Sant Ram, mit einer Gesamtinvestition in Ivory Residence von rund 100 Millionen €; der Vertrieb wird von CGA Home Consulting betreut

Lage und Anbindung. Pipera hat sich zu einem der aktivsten Premium-Wohncluster Bukarests entwickelt, getragen von einer Konzentration multinationaler Arbeitgeber und Dienstleistungsunternehmen:

• Metro: Pipera (M2) und Aurel Vlaicu (M2)
• Straße: direkte Anbindung an die Autobahn A3 Bukarest–Ploiesti und an den Autobahnring
• Flughäfen: Aurel Vlaicu (Baneasa) rund 5 km; Henri Coanda International rund 13 km
• Geschäftszentren: Pipera Plaza, Cubic Center, Global Plaza, Swan Office Park
• Einzelhandel und Lifestyle: Promenada Mall (rund 2,8 km), Baneasa Shopping City, Kaufland (rund 500 m), World Class, Herastrau-Park
• Internationale Schulen: Mark Twain International School (rund 7 Minuten), Gymnasialschule Nr. 3 Voluntari-Pipera (rund 3 Minuten)

5. Marktanalyse

Der Bukarester Wohnimmobilienmarkt schloss 2025 mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 2.204 €/m², ein Plus von 16,6% gegenüber dem Vorjahr (Imobiliare.ro), wobei Premium-Neubaubestände im Norden der Stadt — einschließlich Pipera — über 2.500 €/m² gehandelt wurden. Der Norden Bukarests hat den städtischen Durchschnitt sowohl beim Preiswachstum als auch bei der Absorption durchgehend übertroffen.

Zwei unterschiedliche Schocks prägen den Markt im zweiten Halbjahr 2026; Anleger sollten sie getrennt bewerten:

Die Aussetzung des Registers ist ein zeitliches, kein wertbezogenes Ereignis. Die zentrale Datenbank der ANCPI wurde nicht kompromittiert, und bestehende Eintragungen bleiben gültig. Transaktionen, die heute nicht abgeschlossen werden können, werden aufgeschoben und nicht storniert; es baut sich ein Rückstand auf, der nach Rückkehr von e-Terra abgearbeitet wird. Das daraus für einen Kreditgeber entstehende Risiko ist eines der Dauer — wie lange der Stillstand anhält — und nicht eines der Wertminderung der Sicherheiten.

Die Mehrwertsteuererhöhung ist ein echter Nachfragegegenwind. Der Anstieg von 9% auf 21% zum 1. August 2026 verteuert eine Wohnung von 85.000 € (netto) um rund 10.200 € und eine von 115.000 € um rund 13.800 €. Wurden Verträge auf Basis eines Preises inklusive Mehrwertsteuer geschlossen, trägt der Bauträger die Differenz. Dies dürfte die Nachfrage nach Neubauwiederverkäufen im zweiten Halbjahr 2026 dämpfen und ist ein wesentlicher Faktor für den mittelfristigen Verkaufsverlauf des Darlehensnehmers — wenngleich die Laufzeit von 3 Monaten die Exponierung der Anleger begrenzt.

6. Finanzanalyse

Hierbei handelt es sich um eine Betriebsmittelbrücke, nicht um eine Erwerbs- oder Entwicklungsfazilität. Mit den Mitteln wird keine Immobilie erworben, und es gilt kein Baubudget.

Mittelverwendung. Der gesamte Betrag von 500.000 € finanziert den laufenden Betriebsmittelbedarf des Darlehensnehmers in dem Zeitraum, in dem seine Wohnungsvorräte nicht verkauft werden können — Verbindlichkeiten gegenüber Lieferanten und Auftragnehmern, Kapitaldienst auf bestehende Fazilitäten sowie die fixen Haltekosten eines Portfolios, das derzeit nicht in liquide Mittel umgewandelt werden kann.

Kosten der Fazilität. Die Zinsen laufen zu 15,00% fest pro Jahr auf, 30/360, monatlich gezahlt. Über 3 Monate betragen die Bruttozinskosten 18.750 €, woraus sich ein insgesamt zurückzuzahlender Betrag von 518.750 € bei Fälligkeit ergibt.

Sicherheitendeckung. Die angestrebte Sicherheit ist eine erstrangige Hypothek auf Ivory-Residence-Wohnungen im Wert von 750.000 € — Deckung 150%, Beleihungsquote 66,7%. Diese Hypothek kann bis zur Wiederherstellung von e-Terra nicht eingetragen werden. Im Übergangszeitraum unterhält die NBI-Gruppe einen Sicherheitenpool mit einem Gesamtwert von über 2.000.000 €, der bereits zugunsten der stock.estate-Anleger im Rahmen der aktiven Fazilitäten der Gruppe verpfändet und noch nicht freigegeben wurde und der während des Stillstands ein Deckungspolster über die gesamte Plattformexponierung der Gruppe bietet.

Finanzkennzahlen des Darlehensnehmers (RON wie eingereicht; EUR umgerechnet zu rund 5,00 RON/EUR):

Der Verlust 2023 spiegelt ein Übergangsjahr mit begrenzter Umsatzrealisierung vor dem Weiterverkaufszyklus 2024 wider. Der Umsatz wuchs 2024 um 568% und 2025 um weitere 62%. Die Vorräte zum Weiterverkauf stiegen auf 40,3 Millionen RON (rund 8,1 Millionen €) — dies ist die Vermögensbasis, die durch die Aussetzung des Registers vorübergehend illiquide wurde, und der Grund, weshalb ein profitables Unternehmen eine Betriebsmittelbrücke benötigt.

Kreditprofil (Termene.ro, jüngste Meldung). Kommerzielles Risiko: niedrig (7,6/10). Insolvenzrating: Klasse D (modellierte Wahrscheinlichkeit 0,56%). Altman-Z-Score: sehr hoch. Rechtsrisiko: niedrig. Steuerstatus: aktiv, umsatzsteuerlich registriert, keine Rückstände bei der ANAF. Das Unternehmen unterhält eine etablierte, vollständig zurückgezahlte Kreditbeziehung zur Libra Internet Bank.

Quelle der Rückzahlung. Das Kapital wird aus der Wiederaufnahme der Wohnungsverkäufe zurückgezahlt, sobald die ANCPI e-Terra wiederherstellt und der aufgelaufene Transaktionsstau abgebaut ist. Alternative Wege für den Fall, dass der Stillstand über die Laufzeit von 3 Monaten hinausgeht, sind in Abschnitt 7 dargestellt.

7. Finanzierung und Anlagechance

Darlehensparameter

Sicherheitenstruktur. Die Besicherung dieser Fazilität ist bewusst zweistufig, weil das rumänische Recht derzeit keine Alternative bietet. Seit dem 14. Juli 2026 kann in Rumänien keinerlei Hypothek eingetragen werden, sodass bei Auszahlung keine dedizierte erstrangige Hypothek bestellt werden kann. Anleger sollten die Lage unmissverständlich verstehen: Im Übergangszeitraum ist diese Fazilität nicht durch eine dedizierte erstrangige Hypothek auf die Ivory-Residence-Wohnungen besichert. Was in diesem Zeitfenster dahintersteht, ist der Sicherheitenpool der NBI-Gruppe — Vermögenswerte von über 2.000.000 € Gesamtwert, bereits zugunsten der stock.estate-Anleger im Rahmen der aktiven Fazilitäten der Gruppe verpfändet und noch nicht freigegeben — zusammen mit der vertraglichen Verpflichtung des Darlehensnehmers, die Ivory-Hypothek einzutragen, sobald die Grundbuchdienste wieder aufgenommen werden.

Rückzahlungswege, in der Reihenfolge der Präferenz: (1) Wiederaufnahme der Wohnungsverkäufe aus dem bestehenden Ivory-Residence-Bestand und den übrigen Beständen des Darlehensnehmers nach Wiederherstellung von e-Terra; (2) Cashflow und Kapitaleinlage auf Ebene der NBI-Gruppe; (3) Bankrefinanzierung; (4) eine Folgefazilität auf stock.estate.

Plattform. stock.estate ist eine ECSPR-lizenzierte Schwarmfinanzierungsplattform (ASF Rumänien, Lizenz PJR28FSFPR/400002) gemäß der Verordnung (EU) 2020/1503.

8. Risiken und Risikominderung

• Zeitrisiko der Besicherung (Hauptrisiko dieser Transaktion) — Die erstrangige Hypothek auf die Ivory-Residence-Wohnungen kann erst eingetragen werden, wenn die ANCPI e-Terra wiederherstellt, sodass Anlegerkapital vor Bestellung der dedizierten Sicherheit ausgezahlt wird. Risikominderung: Der Sicherheitenpool der NBI-Gruppe von über 2.000.000 €, bereits zugunsten von stock.estate verpfändet und nicht freigegeben, bietet Deckung im Übergangszeitraum; der Darlehensnehmer ist vertraglich verpflichtet, die erstrangige Hypothek über 750.000 € einzutragen, sobald die Eintragung möglich wird.
• Dauerrisiko der Registeraussetzung — Für e-Terra wurde kein verbindlicher Neustarttermin bekannt gegeben. Zieht sich der Stillstand wesentlich über die Laufzeit von 3 Monaten hinaus, verzögern sich sowohl die Hypothekeneintragung als auch die Quelle der Kapitalrückzahlung. Risikominderung: Die zentrale Datenbank der ANCPI ist intakt, die Infrastruktur wurde in der Regierungscloud neu aufgebaut und die Tests sind fortgeschritten; der aufgeschobene Transaktionsstau dürfte sich nach Wiederherstellung zügig abbauen. Bei Verlängerung laufen die Zinsen zum erhöhten Satz von 17,00% pro Jahr auf.
• Rückzahlungs- und Ausfallrisiko — Der Darlehensnehmer könnte bei den vereinbarten Zahlungen ausfallen. Risikominderung: Das Unternehmen erzielte sowohl 2024 als auch 2025 einen Nettogewinn, hält Vorräte zum Weiterverkauf von 40,3 Millionen RON und bedient alle sechs früheren stock.estate-Fazilitäten vertragsgemäß, ohne Rückstände zum 3. August 2026.
• Sektor- und Steuerrisiko — Die Mehrwertsteuererhöhung von 9% auf 21% zum 1. August 2026 dürfte die Nachfrage nach Neubauwiederverkäufen im zweiten Halbjahr 2026 dämpfen und den Bestandsumschlag des Darlehensnehmers verlangsamen. Risikominderung: Die Laufzeit von 3 Monaten begrenzt die Exponierung; die Sicherheit besteht aus fertiggestelltem, eingetragenem Bestand in einem der liquidesten Teilmärkte Bukarests.
• Bewertungsrisiko der Sicherheiten — Die Deckung wird auf Basis des Kaufpreises und nicht auf Grundlage eines unabhängigen Gutachtens angegeben, und die Aufstellung der belasteten Einheiten wird bei Eintragung finalisiert. Risikominderung: Die Deckung von 150% bietet ein Polster von 33,3% gegenüber dem Darlehen; alle bestimmten Einheiten sind fertiggestellt und eingetragen und daher nach Wiederaufnahme der notariellen Tätigkeit unmittelbar übertragbar.
• Konzentrationsrisiko — Der Darlehensnehmer hat bereits 350.727,37 € Kapital auf der Plattform über vier Fazilitäten ausstehen, und der Sicherheitenpool der Gruppe besichert sowohl diese Fazilitäten als auch die vorliegende. Risikominderung: Alle Fazilitäten werden vertragsgemäß bedient, ohne Rückstände; der Pool übersteigt 2.000.000 € gegenüber der gesamten Plattformexponierung der Gruppe, und die Ivory-Hypothek fügt bei Eintragung 750.000 € dedizierte Sicherheit hinzu.
• Liquiditätsrisiko — Für dieses Instrument besteht kein Sekundärmarkt. Risikominderung: Keine über die feste Laufzeit von 3 Monaten hinaus; Anleger sollten ihre Allokation entsprechend dimensionieren. Die Mindestanlage von 50.000 € beschränkt das Angebot auf Anleger, die diese Einschränkung tragen können.
• Plattformrisiko — Sollte stock.estate den Darlehensvertrag nicht mehr verwalten können, ist eine alternative Regelung erforderlich. Risikominderung: stock.estate wird einen dritten Darlehensverwalter benennen oder den Vertrag unmittelbar auf die Anleger übertragen; die Plattform arbeitet unter der ASF-Lizenz PJR28FSFPR/400002.

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Der Projektträger erklärt, dass nach bestem Wissen keine Informationen ausgelassen wurden und dass die Informationen nicht irreführend oder offensichtlich unrichtig sind. Der Projektträger ist für die Erstellung des Anlageinformationsblattes verantwortlich (siehe Dokumente).