1. Executive Summary

IMPAKT REAL ESTATE SRL, das unter der Marke Impakt tätig ist, sucht 425.000 € Finanzierung durch lending-basiertes Crowdfunding über stock.estate, um den Erwerb abzuschließen und die Entwicklung eines vollständig genehmigten Wohnprojekts in Chinteni, Kreis Cluj, Rumänien, zu beginnen. Das Grundstück umfasst fünf angrenzende intravilane Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 4.269 m², für die vier Baugenehmigungen erteilt wurden, die den Bau von 4 Duplex-Gebäuden (8 Wohneinheiten) genehmigen. Die Akquisitionskosten für das Land betragen 500.000 €, mit geschätzten Gesamtbau-Kosten von 675.000 €, was die Gesamtkosten des Projekts auf 1.175.000 € bringen. Der Entwickler hat 300.000 € Eigenkapital zugesagt; der Kredit in Höhe von 425.000 € wird den Rest der Akquisition und die anfängliche Entwicklung bis etwa 30 % Fertigstellung finanzieren. Der Kredit hat eine Laufzeit von 12 Monaten bei 14 % p.a., mit monatlicher Zinszahlung und Rückzahlung des Kapitals bei Fälligkeit (Bullet-Rückzahlung). Der geschätzte Bruttowert der Entwicklung beträgt 2.000.000 € (8 Einheiten zu etwa 250.000 € jeweils im halbfertigen Stadium), was einen prognostizierten Bruttogewinn von etwa 825.000 € ergibt. Das zugrunde liegende Asset wurde unabhängig mit 641.000 € bewertet von NAPOCA BUSINESS SRL (ANEVAR-zertifizierter Bewertungsexperte, Bericht vom 4. März 2026), was zu einem Loan-to-Value-Verhältnis von etwa 66 % führt. Die Sicherheit wird durch eine erste Rang-Hypothek über das erworbene Grundstück gewährleistet, die nach Abschluss des Eigentumsübergangs eingerichtet wird. Der Bau soll bis Herbst 2026 abgeschlossen sein.

2. Standortanalyse

Chinteni ist eine Gemeinde im Kreis Cluj, Rumänien, die etwa 10–12 km nördlich von Cluj-Napoca im hügeligen Gebiet des Podișul Someșan (Someș-Plateau) liegt. Die Gemeinde umfasst etwa 68 km² und hat eine Bevölkerung von etwa 4.000–4.500 Einwohnern, administrativ unterteilt in die Dörfer Chinteni (Sitz), Deușu, Feiurdeni, Satu Lung und Vechea.

Das Grundstück liegt im Bereich der Ady Endre-Straße in Chinteni, in einem Wohnviertel, das durch Einfamilienhäuser (D+P+M, D+P+E-Konfigurationen) und verfügbare Grundstücke gekennzeichnet ist. Der Zugang erfolgt über die Ady Endre-Straße, eine öffentliche Schotterstraße. Das Gebiet ist mit Cluj-Napoca durch kommunale und kreisliche Straßen verbunden, mit metropolitanem öffentlichen Nahverkehr (Buslinien der Compania de Transport Public Cluj-Napoca) in etwa 1.000 m Entfernung verfügbar.

Lokale Infrastruktur und Annehmlichkeiten umfassen öffentlichen Nahverkehr in 1.000 m, Einkaufszentren in 1.000 m, Bildungseinrichtungen (Schule, Kindergarten) in 1.500 m und zusätzliche Dienstleistungen (Apotheken, Geschäfte, Gotteshäuser) in 1.000 m. Alle wichtigen Versorgungsleitungen — Strom, Wasser, Gas, Abwasser, Telefonie, Kabel-TV und Internet — sind im Gebiet vorhanden. Die Umwelt ist als gering verschmutzt mit ruhiger Atmosphäre klassifiziert.

Chinteni hat in den letzten Jahren eine beschleunigte Wohnentwicklung erlebt, angetrieben durch die Abwanderung von Familien und Fachkräften aus Cluj-Napoca, die niedrigdichtes Wohnen suchen, während sie die Nähe zur Stadt beibehalten. Laut dem ANEVAR-Bewertungsbericht stellt das Gebiet einen mäßig stabilen Immobilienmarkt mit leicht aufsteigender Preisentwicklung dar, obwohl es potenzieller Stagnation je nach makroökonomischen und geopolitischen Bedingungen unterliegen könnte. Landpreise für baubare Parzellen in Chinteni liegen zwischen 100 € und 124 € pro m², deutlich niedriger als intravilan in Cluj-Napoca, aber höher als in entfernteren Orten.

3. Entwicklerprofil

Rechtliche Einheit: IMPAKT REAL ESTATE SRL Betriebsmarke: Impakt Sektor: Immobilienagentur und Wohnentwicklung Fokusgebiet: Metropolregion Cluj

IMPAKT REAL ESTATE SRL ist im Immobilienmarkt der Metropolregion Cluj-Napoca aktiv und spezialisiert sich auf kleine bis mittelgroße Wohnentwicklungen, insbesondere im Duplex- und Einfamilienhaus-Segment. Das Unternehmen ist in Immobilientransaktionen, suburbanen und urbanen Wohnentwicklungen sowie standardisierten Wohnprodukten für den Mittelklasse-Käuferssegment tätig.

Der Entwickler hat zuvor eine Finanzierungstransaktion für ein Wohnprojekt unter dem Namen Impakt Villas über eine Crowdfunding-Struktur abgeschlossen, was Erfahrung bei der Umsetzung von investitionsgestützten Entwicklungen demonstriert.

Durch das Impakt Chinteni-Projekt erweitert das Unternehmen sein Portfolio im Villa- und Duplex-Segment in der Metropolregion Cluj.

4. Projektübersicht

Grundstückstyp: Wohnentwicklung — Duplex-Wohnen (4 Gebäude, 8 Einheiten) Standort: Chinteni, comuna Chinteni, jud. Cluj (Ady Endre-Straßenbereich), Postleitzahl 407205 Gesamtgrundstücksfläche: 4.269 m² (5 angrenzende intravilane Parzellen) Aktueller Eigentümer: GSM CONSTRUCT IMOBILIARE SRL Zonierung: UTR = Lr (ländliches Wohnen, Niedrigbau-Regime)

Parzellenaufteilung:

• Katasternr. 81955 — 700 m², rechteckig, flach, 31 m Straßensrontage
• Katasternr. 81674 — 701 m², rechteckig, flach, 29 m Straßensrontage
• Katasternr. 81673 — 700 m², rechteckig, flach, 31 m Straßensrontage
• Katasternr. 81956 — 933 m², rechteckig, flach, 62 m Frontage (Eckgrundstück, Zugang von zwei Straßen)
• Katasternr. 81675 — 1.235 m² (Zufahrtsstraße)

Erteilte Baugenehmigungen:

• AC nr. 71 / 11.04.2023 — 2 gekoppelte Wohneinheiten P+E auf Katasternr. 81673
• AC nr. 72 / 11.04.2023 — 2 gekoppelte Wohneinheiten P+E auf Katasternr. 81674
• AC nr. 75 / 27.04.2023 — 2 gekoppelte Wohneinheiten P+E auf Katasternr. 81955
• AC nr. 76 / 27.04.2023 — 2 gekoppelte Wohneinheiten P+E auf Katasternr. 81956

Einheitenspezifikationen (pro Wohneinheit):

• Konfiguration: Erdgeschoss + erstes Obergeschoss (P+E)
• Maximale Höhe: 9,90 m (First: 8,31 m, Traufe: 5,41 m)
• Ausgebautes Areal: 190,24 m²
• Bebauungsfläche (Fußabdruck): 104,82 m²
• Nutzfläche: 119,28 m²
• Wohnfläche: 73,25 m²
• Parken: 2 Plätze pro Einheit (vor Ort)
• Wichtigkeitkategorie: D

Bautechnische Spezifikationen:

• Fundamente: kontinuierlicher Schalbeton
• Struktur: Stahlbetonbalken, -säulen und -kerne; tragende Mauerwerks-Wände
• Decken: Stahlbetonplatte über Erdgeschoss; Holzboden über erstes Obergeschoss
• Dach: Holzfachwerkstruktur mit Terrakotta-Keramikziegelverkleidung
• Zaun: Stahlbetonbasis mit weißem Dekorputz und grauen Metallpaneelen
• Versorgung: Wasser und Abwasser über Erweiterung bestehender Netze; Stromanschluss; Regenwasser lokal gesammelt

Gültigkeit der Genehmigungen: Baugenehmigungen wurden im April 2023 mit einer anfänglichen Gültigkeitsdauer von 24 Monaten und einer Ausführungsdauer von 36 Monaten erteilt. Die Genehmigungen wurden verlängert und bleiben gültig.

Erwarteter Abschluss: Herbst 2026

Energieeffizienz-Zertifikate: In Ordnung.

Projektstatus:

• Unabhängige ANEVAR-Bewertung abgeschlossen (4. März 2026)
• Baugenehmigungen erteilt (April 2023) und verlängert
• Akquisitionstransaktion strukturiert; ausstehend Abschluss des Crowdfundings
• Bau beginnt unmittelbar nach Eigentumsübergang
• Zielabschluss: Herbst 2026

5. Marktanalyse

Die Metropolregion Cluj-Napoca ist einer der aktivsten Wohnimmobilienmärkte in Rumänien, gekennzeichnet durch anhaltende Nachfrage nach neuem Wohnraum und strukturellen Mangel an Einfamilienhäusern in der Nähe der Stadt.

Suburbane Standorte wie Chinteni haben zunehmende Nachfrage von Käufern angezogen, die größere Wohnflächen und niedrigdichtes Wohnen suchen, während sie den Zugang zu den Beschäftigungszentren und städtischen Dienstleistungen von Cluj-Napoca beibehalten.

Laut dem ANEVAR-Bewertungsbericht (März 2026) ist der Landmarkt in Chinteni durch ein vielfältiges Angebot baubarer Parzellen gekennzeichnet, hauptsächlich im Bereich 400–800 m², mit Preisen zwischen 100 € und 124 € pro m² für baubereites Land. Der bewertete Wert des Betreffgrundstücks entspricht etwa 150 € pro m² unter Berücksichtigung des genehmigten Entwicklungsstatus und des Versorgungszugangs.

Die Nachfrage wird von drei Haupt-Käuferkategorien angetrieben: (1) junge Familien und Fachkräfte aus Cluj-Napoca, die Einfamilienhäuser auf mittelgroßen Parzellen (400–700 m²) suchen; (2) Kleinentwickler, die größere Parzellen für Duplex- oder kleine Wohnensembles erwerben; und (3) individuelle Investoren, die Land für mittelfristige Kapitalerhaltung erwerben.

Der Bewertungsbericht schätzt den Marktwert einer einzelnen Duplex-Einheit im halbfertigen Stadium auf etwa 250.000 €. Auf dieser Basis beträgt der geschätzte Bruttowert der Entwicklung (GDV) des 8-Einheiten-Projekts etwa 2.000.000 €.

Der Markt wird als mäßig stabil eingestuft, mit leicht aufsteigender Preisentwicklung, obwohl der Bericht darauf hinweist, dass geopolitische Instabilität und makroökonomische Faktoren zu Stagnation oder leichter Korrektur kurzfristig führen könnten. Die geschätzte Verkaufsdauer des Grundstücks unter normalen Marktbedingungen beträgt 6–9 Monate.

6. Finanzanalyse

• Landakquisitionskosten: 500.000 €
• Geschätzte Gesamtbau-Kosten: 675.000 € (etwa 84.375 € pro Einheit)
• Gesamtkosten des Projekts: 1.175.000 €
• Zugesagtes Eigenkapital (Entwickler): 300.000 €
• Crowdfunding-Kreditbetrag: 425.000 €
• Gesamte anfängliche Finanzierung: 725.000 € (deckt Landakquisition + Entwicklung bis etwa 30 % Fertigstellung)
• Bewerteter Landwert (ANEVAR, März 2026): 641.000 €
• Geschätzter Verkaufspreis pro Einheit (halbfertig): 250.000 € pro Einheit
• Geschätzter Bruttowert der Entwicklung (8 Einheiten): 2.000.000 €
• Prognostizierter Bruttogewinn: etwa 825.000 €
• Prognostizierte Gewinnmarge: etwa 41 %
• Rückzahlungsquelle: Erlöse aus dem Verkauf der 8 Wohneinheiten

7. Finanzierung und Investitionsmöglichkeit

• Gesamtkreditbetrag: 425.000 €
• Kreditlaufzeit: 12 Monate
• Jährlicher Zinssatz: 14 % p.a.
• Zinszahlung: Monatlich, während der gesamten Kreditlaufzeit
• Kapitalrückzahlung: Bullet — vollständige Rückzahlung bei Fälligkeit
• Verwendung der Mittel: Abschluss der Grundstücksakquisition und anfängliche Entwicklung bis etwa 30 % Bauprozess
• Sicherheit: Erste Rang-Hypothek über das erworbene Grundstück (5 Landparzellen, 4.269 m²) und zukünftige Entwicklungen darauf
• Errichtung der Hypothek: Nach Abschluss des Eigentumsübergangs an STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL
• Bewerteter Assetwert: 641.000 €
• Loan-to-Value-Verhältnis: etwa 66 %
• Sicherheitsdeckungsverhältnis: etwa 151 % (641.000 € / 425.000 €)

8. Risiken und Minderungen

Marktrisiko Risiko: Eine Verlangsamung der Wohnnachfrage in der Metropolregion Cluj könnte die Verkaufszeiten über die Kreditlaufzeit hinaus verlängern. Minderung: Das Projekt zielt auf das Duplex/Einfamilienhaus-Segment in einem hoch nachgefragten suburbanen Standort ab, das hauptsächlich durch Endnutzer-Nachfrage und nicht durch spekulative Aktivitäten angetrieben wird, was relative Preistabilität bietet.

Akquisitions- und Ausführungsrisiko Risiko: Die Akquisition muss wie geplant nach erfolgreicher Fundraising abgeschlossen werden, und der Bau muss ohne wesentliche Verzögerungen voranschreiten. Minderung: Der Entwickler hat 300.000 € Eigenkapital zugesagt, was das Ausführungsrisiko reduziert. Das Projekt ist vollständig genehmigt, sodass der Bau unmittelbar nach dem Eigentumsübergang beginnen kann.

Gültigkeitsrisiko der Baugenehmigungen Risiko: Die Baugenehmigungen wurden ursprünglich im April 2023 erteilt; falls nicht verlängert, könnten sie vor Baubeginn ablaufen. Minderung: Alle vier Baugenehmigungen wurden verlängert und bleiben gültig. Die 36-monatige Ausführungsdauer bietet ausreichend Zeit für den Projekabschluss bis Herbst 2026.

Rückzahlungsrisiko Risiko: Wenn der Einheitenverkauf langsamer als prognostiziert verläuft, könnte der Entwickler Schwierigkeiten bei der Rückzahlung des Kredits bei Fälligkeit haben. Minderung: Der geschätzte GDV von 2.000.000 € bietet erheblichen Spielraum im Verhältnis zum Kredit von 425.000 €. Der Kredit ist zusätzlich durch eine erste Rang-Hypothek über ein Asset mit Bewertung von 641.000 € (151 % Deckung) gesichert.

Sicherheitstiming-Risiko Risiko: Die Hypothek wird nach der Akquisition und nicht zum Zeitpunkt der Mittelbereitstellung eingerichtet. Minderung: Die Hypothek wird unmittelbar nach Abschluss des Eigentumsübergangs erstellt. Die Struktur ist so gestaltet, dass Mittelbereitstellung und notarielle Hypothekenunterzeichnung eng aufeinanderfolgen.

Baukostenrisiko Risiko: Steigende Material- und Arbeitskosten könnten die Profitabilität des Projekts mindern und die Fähigkeit des Entwicklers beeinträchtigen, Einheiten zu den prognostizierten Preisen zu vollenden und zu verkaufen. Minderung: Das Gesamtbau-Budget von 675.000 € wurde gegen einen GDV von 2.000.000 € geschätzt, was eine Bruttomarge von etwa 41 % bietet. Die Duplex-Typologie verwendet standardisierte Baummethoden, und der Entwickler hat Vorerfahrung bei der Lieferung ähnlicher Projekte.