1. Exekutivzusammenfassung

IMPAKT REAL ESTATE SRL, die unter der Marke Impakt tätig ist, sucht €425.000 an kreditbasierter Crowdfunding-Finanzierung über stock.estate, um den Erwerb abzuschließen und die Entwicklung eines vollständig genehmigten Wohnprojekts in Chinteni, Kreis Cluj, Rumänien, zu beginnen. Das Grundstück umfasst fünf angrenzende intravilane Parzellen mit einer Gesamtgröße von 4.269 m², für die vier Baugenehmigungen erteilt wurden, die den Bau von 4 Duplex-Gebäuden (8 Wohneinheiten) genehmigen. Die Kosten für den Grundstückserwerb betragen €500.000, mit geschätzten Gesamtbau-Kosten von €675.000, was die Gesamtprojektkosten auf €1.175.000 bringt. Der Entwickler hat €300.000 Eigenkapital zugesagt; der €425.000 Kredit wird den Rest des Erwerbs und die anfängliche Entwicklung bis etwa 30 % Fertigstellung finanzieren. Der Kredit hat eine Laufzeit von 12 Monaten zu 14 % p.a., mit monatlich gezahlten Zinsen und Rückzahlung des Kapitals bei Fälligkeit (Bullet-Rückzahlung). Der geschätzte Bruttoentwicklungswert beträgt €2.000.000 (8 Einheiten zu je etwa €250.000 im halbfertigen Stadium), was einen prognostizierten Bruttogewinn von etwa €825.000 ergibt. Das zugrunde liegende Asset wurde unabhängig mit €641.000 bewertet von NAPOCA BUSINESS SRL (ANEVAR-zertifizierter Bewertungsexperte, Bericht vom 4. März 2026), was zu einem Loan-to-Value-Verhältnis von etwa 66 % führt. Die Sicherheit wird durch eine erste Rang-Hypothek über das erworbene Grundstück bereitgestellt, die nach Abschluss des Eigentumsübergangs eingerichtet wird. Der Bau soll bis Herbst 2026 abgeschlossen sein.

2. Standortanalyse

Chinteni ist eine Gemeinde im Kreis Cluj, Rumänien, die etwa 10–12 km nördlich von Cluj-Napoca im hügeligen Gebiet des Podișul Someșan (Someș-Plateau) liegt. Die Gemeinde umfasst etwa 68 km² und hat eine Bevölkerung von etwa 4.000–4.500 Einwohnern, die administrativ in die Dörfer Chinteni (Sitz), Deușu, Feiurdeni, Satu Lung und Vechea unterteilt sind.

Das Grundstück liegt im Bereich der Ady-Endre-Straße in Chinteni, in einem Wohnviertel, das durch Einfamilienhäuser (D+P+M, D+P+E-Konfigurationen) und verfügbare Grundstücke gekennzeichnet ist. Der Zugang erfolgt über die Ady-Endre-Straße, eine öffentliche Schotterstraße. Das Gebiet ist mit Cluj-Napoca durch kommunale und kreisangehörige Straßen verbunden, mit metropolitanem öffentlichen Verkehr (Buslinien der Compania de Transport Public Cluj-Napoca) in etwa 1.000 m Entfernung verfügbar.

Lokale Infrastruktur und Annehmlichkeiten umfassen öffentlichen Verkehr in 1.000 m Entfernung, Einkaufszentren in 1.000 m Entfernung, Bildungseinrichtungen (Schule, Kindergarten) in 1.500 m Entfernung und zusätzliche Dienstleistungen (Apotheken, Geschäfte, Gottesdienste) in 1.000 m Entfernung. Alle wichtigen Versorgungsleitungen — Strom, Wasser, Gas, Abwasser, Telefonie, Kabel-TV und Internet — sind im Gebiet vorhanden. Die Umwelt ist als gering verschmutzt mit ruhiger Atmosphäre klassifiziert.

Chinteni hat in den letzten Jahren eine beschleunigte Wohnentwicklung erlebt, getrieben durch die Abwanderung von Familien und Fachkräften aus Cluj-Napoca, die niedrigere Dichte bei Wohnraum suchen, während sie die Nähe zur Stadt beibehalten. Laut dem ANEVAR-Bewertungsbericht stellt das Gebiet einen mäßig stabilen Immobilienmarkt mit leicht aufsteigender Preisentwicklung dar, obwohl es je nach makroökonomischen und geopolitischen Bedingungen zu Stagnation kommen könnte. Grundstückspreise für bebaubare Parzellen in Chinteni liegen zwischen €100 und €124 pro m², deutlich niedriger als intravilan in Cluj-Napoca, aber höher als in entfernteren Orten.

3. Entwicklerprofil

Rechtliche Einheit: IMPAKT REAL ESTATE SRL Betriebsmarke: Impakt Sektor: Immobilienagentur und Wohnentwicklung Fokusgebiet: Cluj-Metropolregion

IMPAKT REAL ESTATE SRL ist im Immobilienmarkt der Cluj-Napoca-Metropolregion aktiv und spezialisiert sich auf klein- bis mittelgroße Wohnentwicklungen, insbesondere im Duplex- und Einfamilienhaus-Segment. Das Unternehmen ist in Immobilientransaktionen, suburbanen und urbanen Wohnentwicklungen sowie standardisierten Wohnprodukten für den mittleren Käufermarkt tätig.

Der Entwickler hat zuvor eine Finanzierungstransaktion für ein Wohnprojekt unter dem Namen Impakt Villas über eine Crowdfunding-Struktur abgeschlossen, was Erfahrung bei der Umsetzung investitionsgestützter Entwicklungen zeigt.

Durch das Impakt Chinteni-Projekt erweitert das Unternehmen sein Portfolio im Villa- und Duplex-Segment in der Cluj-Metropolregion weiter.

4. Projektübersicht

Grundstückstyp: Wohnentwicklung — Duplex-Wohnen (4 Gebäude, 8 Einheiten) Standort: Chinteni, comuna Chinteni, jud. Cluj (Ady-Endre-Straßenbereich), Postleitzahl 407205 Gesamtgrundstücksfläche: 4.269 m² (5 angrenzende intravilane Parzellen) Aktueller Eigentümer: GSM CONSTRUCT IMOBILIARE SRL Zonierung: UTR = Lr (ländliches Wohnen, Niedrigbau-Regime)

Parzellenaufteilung:

• Kataster-Nr. 81955 — 700 m², rechteckig, flach, 31 m Straßensrontage
• Kataster-Nr. 81674 — 701 m², rechteckig, flach, 29 m Straßensrontage
• Kataster-Nr. 81673 — 700 m², rechteckig, flach, 31 m Straßensrontage
• Kataster-Nr. 81956 — 933 m², rechteckig, flach, 62 m Frontage (Eckgrundstück, Zugang von zwei Straßen)
• Kataster-Nr. 81675 — 1.235 m² (Zufahrtsstraße)

Erteilte Baugenehmigungen:

• AC nr. 71 / 11.04.2023 — 2 gekoppelte Wohneinheiten P+E auf Kataster-Nr. 81673
• AC nr. 72 / 11.04.2023 — 2 gekoppelte Wohneinheiten P+E auf Kataster-Nr. 81674
• AC nr. 75 / 27.04.2023 — 2 gekoppelte Wohneinheiten P+E auf Kataster-Nr. 81955
• AC nr. 76 / 27.04.2023 — 2 gekoppelte Wohneinheiten P+E auf Kataster-Nr. 81956

Einheitenspezifikationen (pro Wohneinheit):

• Konfiguration: Erdgeschoss + erstes Obergeschoss (P+E)
• Maximale Höhe: 9,90 m (First: 8,31 m, Gesims: 5,41 m)
• Ausgebautes Areal: 190,24 m²
• Bebauungsfläche (Fußabdruck): 104,82 m²
• Nutzfläche: 119,28 m²
• Wohnfläche: 73,25 m²
• Parken: 2 Plätze pro Einheit (vor Ort)
• Wichtigkeitkategorie: D

Bautechnische Spezifikationen:

• Fundamente: kontinuierlicher Schalbeton
• Struktur: Stahlbetonbalken, -säulen und -kerne; tragende Mauerwerks-Wände
• Decken: Stahlbetonplatte über Erdgeschoss; Holzboden über erstes Obergeschoss
• Dach: Holzfachwerkstruktur mit Terrakotta-Keramikziegelverkleidung
• Zaun: Stahlbetonbasis mit weißem Dekorputz und grauen Metallplatten
• Versorgung: Wasser und Abwasser über Erweiterung bestehender Netze; Stromanschluss; Regenwasser lokal gesammelt

Gültigkeit der Genehmigungen: Die Baugenehmigungen wurden im April 2023 mit einer anfänglichen Gültigkeitsdauer von 24 Monaten und einer Ausführungsdauer von 36 Monaten erteilt. Die Genehmigungen wurden verlängert und bleiben gültig.

Erwarteter Abschluss: Herbst 2026

Energieeffizienz-Zertifikate: In Ordnung.

Projektstatus:

• Unabhängige ANEVAR-Bewertung abgeschlossen (4. März 2026)
• Baugenehmigungen erteilt (April 2023) und verlängert
• Erwerbstransaktion strukturiert; ausstehend Abschluss des Crowdfundings
• Bau beginnt unmittelbar nach Eigentumsübergang
• Zielabschluss: Herbst 2026

5. Marktanalyse

Die Cluj-Napoca-Metropolregion ist einer der aktivsten Wohnimmobilienmärkte in Rumänien, gekennzeichnet durch anhaltende Nachfrage nach neuem Wohnraum und strukturellen Mangel an Einfamilienhäusern in der Nähe der Stadt.

Suburbane Standorte wie Chinteni ziehen zunehmend Nachfrage von Käufern an, die größere Wohnflächen und niedrigere Dichte in Wohnumgebungen suchen, während sie den Zugang zu den Beschäftigungszentren und städtischen Dienstleistungen von Cluj-Napoca beibehalten.

Laut dem ANEVAR-Bewertungsbericht (März 2026) ist der Grundstücksmarkt in Chinteni durch ein vielfältiges Angebot an bebaubaren Parzellen gekennzeichnet, hauptsächlich im Bereich von 400–800 m², mit Preisen zwischen €100 und €124 pro m² für baufertige Grundstücke. Der bewertete Wert des Betreffgrundstücks entspricht etwa €150 pro m² unter Berücksichtigung des genehmigten Entwicklungsstatus des Grundstücks und des Versorgungszugangs.

Die Nachfrage wird durch drei Haupt-Käuferkategorien angetrieben: (1) junge Familien und Fachkräfte aus Cluj-Napoca, die Einfamilienhäuser auf mittelgroßen Parzellen (400–700 m²) suchen; (2) Kleinentwickler, die größere Parzellen für Duplex- oder kleine Wohnensembles erwerben; und (3) individuelle Investoren, die Grundstücke für mittelfristige Kapitalerhaltung erwerben.

Der Bewertungsbericht schätzt den Marktwert einer einzelnen Duplex-Einheit im halbfertigen Stadium auf etwa €250.000. Auf dieser Basis beträgt der geschätzte Bruttoentwicklungswert (GDV) des 8-Einheiten-Projekts etwa €2.000.000.

Der Markt wird als mäßig stabil eingestuft, mit leicht aufsteigender Preisentwicklung, obwohl der Bericht darauf hinweist, dass geopolitische Instabilität und makroökonomische Faktoren zu Stagnation oder leichter Korrektur kurzfristig führen könnten. Die geschätzte Verkaufsdauer des Grundstücks unter normalen Marktbedingungen beträgt 6–9 Monate.

6. Finanzanalyse

• Grundstückserwerbskosten: €500.000
• Geschätzte Gesamtbau-Kosten: €675.000 (etwa €84.375 pro Einheit)
• Gesamtprojektkosten: €1.175.000
• Zugesagtes Eigenkapital (Entwickler): €300.000
• Crowdfunding-Kreditbetrag: €425.000
• Gesamte anfängliche Finanzierung: €725.000 (deckt Grundstückserwerb + Entwicklung bis etwa 30 % Fertigstellung ab)
• Bewerteter Grundstückswert (ANEVAR, März 2026): €641.000
• Geschätzter Verkaufspreis pro Einheit (halbfertig): €250.000 pro Einheit
• Geschätzter Bruttoentwicklungswert (8 Einheiten): €2.000.000
• Prognostizierter Bruttogewinn: etwa €825.000
• Prognostizierte Gewinnmarge: etwa 41 %
• Rückzahlungsquelle: Erlöse aus dem Verkauf der 8 Wohneinheiten

7. Finanzierung und Investitionsmöglichkeit

• Gesamtkreditbetrag: €425.000
• Kreditlaufzeit: 12 Monate
• Jährlicher Zinssatz: 14 % p.a.
• Zinszahlung: Monatlich, während der gesamten Kreditlaufzeit
• Kapitalrückzahlung: Bullet — vollständige Rückzahlung bei Fälligkeit
• Verwendung der Mittel: Abschluss des Grundstückserwerbs und anfängliche Entwicklung bis etwa 30 % Bauprogress
• Sicherheit: Erste Rang-Hypothek über das erworbene Grundstück (5 Landparzellen, 4.269 m²) und zukünftige Entwicklungen darauf
• Errichtung der Hypothek: Nach Abschluss des Eigentumsübergangs an STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL
• Bewerteter Assetwert: €641.000
• Loan-to-Value-Verhältnis: etwa 66 %
• Sicherheitsdeckungsverhältnis: etwa 151 % (€641.000 / €425.000)

8. Risiken und Minderungen

Marktrisiko Risiko: Eine Verlangsamung der Wohnnachfrage in der Cluj-Metropolregion könnte die Verkaufszeiten über die Kreditlaufzeit hinaus verlängern. Minderung: Das Projekt zielt auf das Duplex/Einfamilienhaus-Segment in einem hoch nachgefragten suburbanen Standort ab, das hauptsächlich durch Endnutzer-Nachfrage und nicht durch spekulative Aktivitäten getrieben wird, was relative Preistabilität bietet.

Erwerbs- und Umsetzungsrisiko Risiko: Der Erwerb muss wie geplant nach erfolgreicher Fundraising abgeschlossen werden, und der Bau muss ohne wesentliche Verzögerungen voranschreiten. Minderung: Der Entwickler hat €300.000 Eigenkapital zugesagt, was das Umsetzungsrisiko reduziert. Das Projekt ist vollständig genehmigt, sodass der Bau unmittelbar nach dem Eigentumsübergang beginnen kann.

Gültigkeitsrisiko der Baugenehmigungen Risiko: Die Baugenehmigungen wurden ursprünglich im April 2023 erteilt; falls nicht verlängert, könnten sie vor Baubeginn ablaufen. Minderung: Alle vier Baugenehmigungen wurden verlängert und bleiben gültig. Die 36-monatige Ausführungsdauer bietet ausreichend Zeit für den Projekabschluss bis Herbst 2026.

Rückzahlungsrisiko Risiko: Wenn der Einheitenverkauf langsamer als prognostiziert verläuft, könnte der Entwickler Schwierigkeiten bei der Rückzahlung des Kredits bei Fälligkeit haben. Minderung: Der geschätzte GDV von €2.000.000 bietet erheblichen Spielraum im Verhältnis zum €425.000 Kredit. Der Kredit ist zusätzlich durch eine erste Rang-Hypothek über ein Asset mit Bewertung von €641.000 (151 % Deckung) gesichert.

Sicherungszeitrisiko Risiko: Die Hypothek wird nach dem Erwerb und nicht zum Zeitpunkt der Mittelbereitstellung eingerichtet. Minderung: Die Hypothek wird unmittelbar nach Abschluss des Eigentumsübergangs erstellt. Die Struktur ist so gestaltet, dass Mittelbereitstellung und notarielle Hypothekenunterzeichnung eng aufeinanderfolgen.

Baukostenrisiko Risiko: Steigende Material- und Arbeitskosten könnten die Projektprofitabilität mindern und die Fähigkeit des Entwicklers beeinträchtigen, Einheiten zu den prognostizierten Preisen zu vollenden und zu verkaufen. Minderung: Das Gesamtbau-Budget von €675.000 wurde gegen einen GDV von €2.000.000 geschätzt, was eine Bruttomarge von etwa 41 % bietet. Die Duplex-Typologie verwendet standardisierte Baummethoden, und der Entwickler hat Vorerfahrung bei der Lieferung ähnlicher Projekte.