1. Zusammenfassung

GreenCon (juristische Person SC Green Con Group SRL) ist ein rumänischer Hersteller von Leichtbau-Stahlkonstruktionen aus verzinktem Stahl mit Sitz in Tămași, Gemeinde Corbeanca, im nördlichen Industriegürtel von Bukarest. Das Unternehmen nimmt 250.000 € mit einer Laufzeit von 12 Monaten auf, um den Erwerb seines eigenen Produktionsstandorts – ein 3.463 m² großes Grundstück und eine 683 m² große Stahlbauhalle – in die Unternehmensbilanz zu überführen, eine bestehende Hypothek in Höhe von 60.000 € auf dieses Objekt abzulösen und Betriebskapital zu finanzieren. Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf das erworbene Objekt besichert, die von einem ANEVAR-autorisierten Gutachter unabhängig auf 961.000 € bewertet wurde, was einem Beleihungsauslauf (LTV) von etwa 26 % entspricht (Sicherheitenabdeckung von rund 384 %, gegenüber einem Plattform-Minimum von 150 %). Investoren erhalten einen Basiszins von 14 % p.a. sowie einen volumenabhängigen Cashback von bis zu 2 % p.a. (bis zu 16 % effektiv), wobei die Zinsen monatlich gezahlt werden und das Kapital bei Fälligkeit vollständig zurückgezahlt wird. Die Rückzahlung erfolgt durch eine Bankrefinanzierung des neu erworbenen Vermögenswerts oder aus dem operativen Cashflow des Unternehmens.

2. Standortanalyse

Das Objekt befindet sich in Tămași, Gemeinde Corbeanca, Kreis Ilfov, innerhalb des Metropolgürtels unmittelbar nördlich von Bukarest. Die Anbindung erfolgt über das lokale Straßennetz mit direkten Verbindungen zur DN1, DN1A und der Ringautobahn A0 (Centura), was eine schnelle Anbindung an die Hauptstadt und die nationalen Güterverkehrskorridore ermöglicht.

Corbeanca liegt innerhalb des Industrie- und Logistikzentrums Bukarest–Ilfov, das mit Abstand das größte des Landes ist: Mitte 2024 verfügte Rumänien über mehr als 7,1 Millionen m² an betrieblicher Industrie- und Logistikfläche, wobei Bukarest–Ilfov etwa 49 % des nationalen Bestands ausmacht. Der Markt war auf dem besten Weg, bis Ende 2025 bei einem jährlichen Entwicklungstempo von etwa 500.000 m² die 8-Millionen-m²-Marke zu erreichen.

Das Grundstück ist intravilan (innerhalb des bebaubaren Umkreises), eingezäunt und verfügt über eine breite Straßenfront von 128 m. Es ist an das Stromnetz angeschlossen, wird durch einen eigenen Brunnen für Wasser versorgt und verfügt über ein Klärsystem für Abwasser; öffentliches Gas sowie öffentliches Wasser/Abwasser sind in der unmittelbaren Umgebung nicht vorhanden. Die Umgebung ist überwiegend landwirtschaftlich und wohnwirtschaftlich geprägt, mit geringer Umweltbelastung und einfachem Zugang zum Gelände.

Auf Makroebene verzeichnete Rumänien eine seiner stärksten Wirtschaftsphasen, wobei das BIP etwa 355 Milliarden € erreichte und das BIP pro Kopf (kaufkraftbereinigt) auf etwa 78 % des EU-Durchschnitts stieg (von etwa 35 % Anfang der 2000er Jahre), was die anhaltende Nachfrage nach modernen Produktions- und Logistikflächen in der Hauptstadtregion stützt.

3. Entwicklerprofil

SC Green Con Group SRL (CUI 50009766, J23/3199/2024) wurde im April 2024 gegründet und befindet sich vollständig im Besitz und unter der Leitung seines alleinigen Gesellschafters und Geschäftsführers Feraru Emanuel-Marius. Das Unternehmen operiert unter der Marke GreenCon (Social Media auf Instagram und TikTok, @greencongroup).

Die Tätigkeit (CAEN 2511 — Herstellung von Metallkonstruktionen) umfasst die Planung und Fertigung von Leichtbau-Stahlrahmen (LSF) — verzinkte Stahlskelette für Wohn- und leichte Gewerbegebäude.

Trotz der kurzen Geschichte hat das Unternehmen einen klaren Wachstumskurs eingeschlagen:

• Umsatz: ca. 404.000 Lei im Jahr 2024, steigend auf ca. 1.260.000 Lei im Jahr 2025 — eine etwa 3-fache Steigerung gegenüber dem Vorjahr.
• Rentabilität: ein Nettogewinn von ca. 165.000 Lei im Jahr 2024 bei einer Nettomarge von fast 41 %, deutlich über dem Branchenmedian.
• Produktionsbasis: ca. 461.000 € an Produktionsmaschinen in der Bilanz, frei von Belastungen durch bewegliche Vermögenswerte (keine RNPM/AEGRM-Registrierungen).
• Steuerlicher Status: aktiv, umsatzsteuerregistriert, keine ausstehenden Verpflichtungen gegenüber der Steuerbehörde (ANAF).

Der Gründer ist auch über eine kleine Gruppe verbundener Unternehmen aktiv, darunter Nod Real Logistic SRL (100 %) und Adverb Craft SRL (95 %, mit Sitz in Tămași), was die breitere unternehmerische Tätigkeit in derselben Region widerspiegelt.

4. Projektübersicht

Die Transaktion konsolidiert den bestehenden Produktionsstandort des Unternehmens – der derzeit einer mit dem Gründer verbundenen Person gehört – in die Bilanz des Unternehmens und finanziert das Betriebskapital.

Der Vermögenswert:

• Typ: Industrieller Produktionsstandort (Grundstück plus einstöckige Stahlbauhalle).
• Adresse: Str. Odăile nr. 152, Tămași, com. Corbeanca, Ilfov (Grundbuch / CF Nr. 112802 Corbeanca, Kataster-Nr. 112802).
• Grundstück: 3.463 m², intravilan, eingezäunt, mit einer 128 m Front (683 m² als Bauland / curți-construcții und 2.780 m² als Ackerland innerhalb desselben Grundstücks klassifiziert).
• Gebäude: eine 682,5 m² (bebaute Fläche) / 683 m² (Brutto) Stahlbauhalle, ca. 648 m² Nutzfläche, einstöckig, fertiggestellt im Jahr 2025 und in neuwertigem Zustand.
• Versorgung: Strom angeschlossen; Wasser aus eigenem Brunnen; Abwasser über Klärsystem.
• Eigentumsstatus: Sowohl das Grundstück als auch die Halle sind auf den aktuellen Eigentümer eingetragen (intabuliert); das Grundstück wurde von extravilan auf intravilan umklassifiziert. Auf dem Objekt lastet derzeit eine erstrangige Hypothek in Höhe von 60.000 €, die bei Abschluss aus dem Darlehenserlös abgelöst wird.

Mittelverwendung (250.000 €):

• 120.000 € — Kaufpreiszahlung an den Verkäufer zur Übertragung des Eigentums an das Unternehmen;
• 60.000 € — Ablösung der bestehenden Hypothek auf das Objekt, um den Weg für eine erstrangige Belastung zugunsten der Investoren freizumachen;
• 70.000 € — Betriebskapital für den Fertigungsbetrieb.

Zukunftskontext: Das Grundstück ist wesentlich größer als die aktuelle Gebäudegrundfläche, was dem Unternehmen Raum gibt, in einer späteren Phase zwei zusätzliche Produktionshallen auf demselben Gelände zu entwickeln. Diese Erweiterung soll vom Gründer selbst finanziert werden und ist nicht Teil dieser Kampagne oder deren Rückzahlung; diese Fazilität finanziert nur den oben beschriebenen Erwerb und das Betriebskapital.

5. Marktanalyse

Industrieimmobilienmarkt. Die Region Bukarest–Ilfov ist der dominierende Industrie- und Logistikmarkt in Rumänien und hält fast die Hälfte des nationalen Bestands (≈49 %). Der nationale operative Bestand lag Mitte 2024 bei über 7,1 Millionen m² und näherte sich bis Ende 2025 der 8-Millionen-m²-Marke, angetrieben durch Logistik-, Einzelhandels- und Infrastrukturinvestitionen. Die Nachfrage wird durch Unternehmen verstärkt, die von älteren Einrichtungen in moderne, konforme Produktions- und Lagerflächen umziehen.

Lokale Miet- und Verkaufsdaten. Im Korridor Corbeanca / Buftea / Balotești liegen die geforderten Mieten für Produktions- und Lagerflächen zwischen 4,25 € und 7,74 € /m²/Monat, mit einem Median von etwa 5,90 € /m²/Monat. Die Angebotspreise für vergleichbare Produktions-/Lagerimmobilien in der Gegend liegen im Bereich von 1,5–1,75 Millionen € für Gebäude von 1.000–2.400 m².

Bewertungsgrundlage für die Sicherheit. Das unabhängige ANEVAR-Gutachten (Dezember 2025) kam zu einem Marktwert von 961.000 €, gestützt durch zwei Ansätze:

• Ertragswertverfahren (Kapitalisierung): 961.000 €, basierend auf einer geschätzten Triple-Net-Miete von 5.000 €/Monat, 95 % Auslastung und einem Kapitalisierungssatz von 7,2 %.
• Sachwertverfahren: 994.000 €, wobei das Grundstück mit 532.000 € (≈154 €/m²) und das Gebäude mit Netto-Wiederbeschaffungskosten von 461.982 € (≈677 €/m²) bewertet wurden.

Der geschätzte Wert liegt komfortabel innerhalb des Bereichs lokaler Verkaufsdaten, und die bestmögliche Nutzung (Highest and Best Use) des Objekts wurde als industriell / Produktion bestätigt. Da es sich um eine Fazilität für Erwerb und Betriebskapital handelt und nicht um eine Entwicklung zum Verkauf, dient das Gutachten als Sicherheitenbasis für das Darlehen und nicht als prognostizierter Verkaufspreis.

6. Finanzanalyse

Dies ist eine Finanzierung für Erwerb und Betriebskapital für ein produzierendes Unternehmen, keine Entwicklung zum Verkauf; die Analyse konzentriert sich daher auf die Transaktionsökonomie und die Rückzahlungsfähigkeit statt auf eine Entwicklungsmarge.

Rückzahlungsfähigkeit. Der Umsatz des Unternehmens verdreifachte sich 2025 auf etwa 248.000 €, bei positivem Betriebsergebnis, einer Produktionsausstattung von ca. 461.000 € und keinen Steuerrückständen. Nach Abschluss besitzt das Unternehmen zudem einen Vermögenswert von 961.000 € gegenüber 250.000 € Schulden, was ein Eigenkapitalpolster von rund 711.000 € schafft, das die Refinanzierung stützt.

Rückzahlungsquelle. Das Kapital wird bei Fälligkeit entweder durch eine Bankrefinanzierung, die durch das nun unternehmenseigene Objekt besichert ist, oder aus dem operativen Cashflow des Unternehmens zurückgezahlt.

7. Finanzierungs- und Investitionsmöglichkeit

Kapitalstruktur und Finanzierungsplan. Dies ist eine Ein-Tranchen-Fazilität. Nach Abschluss hält das Unternehmen den gesamten 961.000 € Produktionsstandort gegenüber 250.000 € vorrangig besicherten Schulden. Rückzahlungskanäle sind in der Reihenfolge der Präferenz: (1) Bankrefinanzierung gegen das nun unternehmenseigene, unbelastete (nach Ablösung) Objekt; (2) operativer Cashflow aus dem Fertigungsgeschäft; und (3) Eigenkapital des Entwicklers oder Verkauf von Vermögenswerten als Absicherung. Jede zukünftige Erweiterung (zwei zusätzliche Hallen) soll vom Gründer selbst finanziert werden und liegt außerhalb dieser Fazilität.

Plattform. Das Angebot wird durch stock.estate ermöglicht, einen europäischen Crowdfunding-Dienstleister, der von der Autoritatea de Supraveghere Financiară (ASF Rumänien) lizenziert ist, Lizenz-Nr. PJR28FSFPR/400002, gemäß Verordnung (EU) 2020/1503 (ECSPR).

8. Risiken und Minderungsmaßnahmen

• Sicherheiten- / Marktrisiko. Der Marktwert von Industrieimmobilien kann sich mit den wirtschaftlichen Bedingungen ändern. Minderung: Das Darlehen ist mit einem LTV von ca. 26 % (≈384 % Abdeckung) auf Basis eines unabhängigen ANEVAR-Gutachtens besichert, was einen großen Puffer gegen Wertschwankungen bietet; das Objekt ist eine liquide Industrieimmobilie im erstklassigen Logistikzentrum von Bukarest.

• Rückzahlungsrisiko (Refinanzierung). Das Kapital wird in einer einzigen Bullet-Zahlung im 12. Monat zurückgezahlt, was das Darlehen den Refinanzierungsbedingungen aussetzt. Minderung: Nach Abschluss besitzt das Unternehmen einen Vermögenswert von 961.000 € gegenüber 250.000 € Schulden — eine solide Eigenkapitalbasis, die eine Bankrefinanzierung stützt — und das operative Geschäft hat den Umsatz verdreifacht, ohne Steuerrückstände.

• Erwerbs- und Eigentumsrisiko. Das Unternehmen erwirbt das Objekt und bestimmte Schritte im Grundbuch werden noch finalisiert. Minderung: Die Auszahlung erfolgt nur beim notariellen Abschluss, wenn das Eigentum auf das Unternehmen übergeht und die erstrangige Hypothek eingetragen wird; die bestehende Belastung von 60.000 € wird in derselben Sitzung abgelöst.

• Risiko von Geschäften mit nahestehenden Personen. Das Objekt wird von einer mit dem Gründer verbundenen Partei erworben. Minderung: Der Wert ist durch ein unabhängiges ANEVAR-Gutachten verankert, und die Mechanismen der Auszahlung bei Abschluss sowie die erstrangige Hypothek schützen die Investoren unabhängig von der Beziehung der Parteien.

• Bau- / Erweiterungsrisiko. Minderung: Nicht anwendbar auf diese Fazilität — die Erlöse finanzieren nur Erwerb und Betriebskapital; die geplanten zukünftigen Hallen sind eigenfinanziert und liegen außerhalb dieses Darlehens.

• Regulierungs- / Genehmigungsrisiko. Änderungen bei Zoneneinteilung, Steuern oder Sektorregulierung könnten den Betrieb beeinflussen. Minderung: Das Objekt ist bereits intabuliert und als intravilan umklassifiziert, und das Unternehmen ist vollständig registriert und steuerkonform.

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Diese Beschreibung dient Informationszwecken im Rahmen einer stock.estate Crowdfunding-Kampagne und stellt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Potenzielle Investoren sollten das Basisinformationsblatt für Investitionen (KIIS) lesen und ihre eigene Einschätzung vornehmen.