1. Rezumat Executiv

IBIMMOBILIARE SRLS strânge €350.000 pe stock.estate pentru a finaliza achiziția unei clădiri rezidențiale la Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), Italia, și pentru a începe lucrările de renovare. Dezvoltatorul co-finanțează achiziția cu €200.000 din capital propriu și continuă să finanțeze faza inițială de renovare cu capital propriu suplimentar. Proiectul complet prevede o renovare interioară de €1.200.000 care produce 14 unități rezidențiale cu un total de 973,58 m², cu o valoare proiectată agregată de vânzare de €2.377.123. Împrumutul are o durată de 12 luni, cu plăți lunare de dobândă de 14,0% pe an către investitori (plus până la 2% cashback supus condițiilor promoționale ale stock.estate) și rambursarea principalului la finalul creditului, garantat printr-o ipotecă de prim rang pe proprietate care acoperă cel puțin 150% din valoarea împrumutului, înregistrată contextual cu actul de achiziție.

2. Analiza Locației

Proprietatea este situată la Via Cernaia 3, Moncalieri, în Provincia Torino, Piemont (Italia de nord-vest). Moncalieri este o municipalitate cu 55.923 de locuitori care se învecinează cu Torino la sud și face parte din zona metropolitană, cu acces direct la Torino prin SS393 și linia feroviară Torino-Genova. Centrul istoric este dominat de Castello Reale di Moncalieri, o fostă reședință regală Savoy înscrisă pe Lista Patrimoniului Mondial UNESCO ca parte a Reședințelor Casei Regale de Savoy, iar Via Cernaia se află în perimetrul urban aproape de Piazza Vittorio Emanuele II și nucleul medieval. Trei unități din proiect (unitățile F1, D2 și E2) beneficiază de vedere directă către Castel și dealul înconjurător Torino.

Municipalitatea este integrată cu infrastructura de transport a Torino (stațiile Lingotto și Porta Nuova în 15 minute cu mașina) și se află la aproximativ 100 km de granița franceză prin autostrada A32. Populația Moncalieri a rămas stabilă în ultimii cinci ani, cu cererea de închiriere crescând material: chiria medie cerută a crescut de la €7,92/m²/lună în martie 2024 la €9,10-€9,50/m²/lună în august 2025, o creștere de aproximativ +12-15% de la an la an.

3. Profilul Dezvoltatorului

Entitate legală: IBIMMOBILIARE SRLS, o società a responsabilità limitata semplificata italiană înființată la 21 noiembrie 2023, înregistrată la Camera de Comerț Torino sub Cod VAT/Cod Fiscal 12967020012, REA TO-1329693, cu sediul înregistrat în Via Piero Gobetti 8, Orbassano (TO). Activitatea principală a companiei (ATECO 68.11.00) este achiziția, renovarea și revânzarea proprietăților rezidențiale pe cont propriu.

Director unic și acționar: Iuliana Boghian, care operează o afacere de renovare rezidențială în zona metropolitană Torino și a livrat anterior mai multe proiecte de renovare a apartamentelor în Torino. Portofoliul ei operațional actual include un alt dezvoltare rezidențială în curs, reflectată în bilanțul FY2024 ca €270.000 de stoc în proprietăți finite și în curs. Conturile FY2024 raportează venituri de aproximativ €430.000, costuri totale de €369.455 și un profit net de €60.544, primul an complet de activitate al companiei.

Compania se concentrează exclusiv pe modelul de afaceri buy-renovate-sell în zona Torino și Provincie.

4. Prezentare Generală a Proiectului

• Tipul proprietății: Clădire rezidențială existentă cu mai multe unități cu renovare interioară completă
• Adresa: Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), 10024
• Suprafață comercială totală: 973,58 m² pe trei etaje (Piano Terra, Primo, Secondo)
• Recuperare teren: Aproximativ 220 m² de grădină/curte privată
• Configurație unități: 14 unități rezidențiale
  • Piano Terra (3 unități, 313,18 m²): 2 trilocali + 1 bilocale, toate cu acces la patio/grădină privată (supus cambio d'uso din categoriile existente E0/C0/ex-box auto)
  • Piano Primo (6 unități, 341,76 m²): 5 bilocali + 1 monolocale, inclusiv unitatea F1 cu terasă și vedere la Castel/deal
  • Piano Secondo (5 unități, 318,64 m²): 3 bilocali + 1 monolocale + 1 trilocale (E2, cu terasă și vedere la Castel/deal)
• Spații auxiliare: 5 pivnițe (nu incluse în suprafața de vânzare)
• Certificat energetic: Clasa pre-intervenție de emis; țintă post-renovare Clasa A/B după reamenajare interioară completă
• Ascensor: Instalarea unui nou ascensor inclusă în scopul renovării (proiect executiv furnizat)
• Permise: Clădirea există deja și este împărțită în apartamente, deci nu sunt necesare permise urbanistice majore. CILA/SCIA și cambio d'uso pentru cele trei unități de la parter (clasificate în prezent ca ex-box auto și spațiu comercial accesoriu) vor fi depuse în zilele de la închiderea achiziției; ambele sunt proceduri administrative standard gestionate de arhitectul proiectului (Arch. Lorenzo Da Ros, Albo TO n. 9417)
• Arhitect: Lorenzo Da Ros, planuri executive datate 04/03/2026
• Finalizare așteptată: În 12 luni de la achiziție

5. Analiza Pieței

Piața rezidențială din Moncalieri arată niveluri de preț stabile cu momentum pozitiv. Conform RealAdvisor (martie 2026), prețul mediu pentru apartamente în Moncalieri este €1.841/m², cu creștere de preț de 12 luni de +3,1% pentru apartamente și +3,8% pentru case. Surse independente confirmă același interval: idealista raportează o medie de €1.675/m² (august 2025) și Mercato-Immobiliare.info raportează €1.750/m², aproximativ 1% peste media provincială a Torino (€1.720/m²) și 21% peste media regională pentru Piemont (€1.440/m²). Piața de închiriere este structural strânsă, cu chiria medie cerută crescând +12-15% de la an la an la €9.10-€9.50/m²/lună (august 2025).

Raționament de preț: poziționare la €2.400/m² medie față de o medie municipală de €1.841/m². Media municipală este o cifră combinată care include întregul stoc rezidențial, predominant clădiri mai vechi, clase energetice F-G și proprietăți în districte periferice. Diferența de preț în Moncalieri este largă și bine documentată: 60% din apartamentele din municipalitate se tranzacționează în intervalul €1.240-€2.210/m² (Mercato-Immobiliare.info), iar cotele superioare-OMI pentru zona Centro Storico (Viale del Castello, Via Colombo, Via Alfieri) ating €2.015/m² (OMI) și €2.050/m² (FIAIP). Proprietatea în cauză este poziționată în acest perimetru Centro Storico.

Trei factori structurali justifică prețul proiectului peste plafonul superior-OMI:

1. Premium clasă energetică. Cotele OMI se bazează pe date de tranzacții dominate de stoc mai vechi (clasă energetică F-G). Apartamentele nou renovate livrate în Clasa A/B comandă de obicei un premium de +15% la +25% peste stocul comparabil mai vechi în aceeași micro-locație, reflectând atât costuri de funcționare mai mici, cât și cerințele de conformitate energetică UE post-2030.
2. Mix de produse. Proiectul este compus în principal din monolocali și bilocali (12 din 14 unități), care sunt cele mai mici și cele mai lichide formate pe piața locală de vânzare și închiriere și se tranzacționează la €/m² mai mari decât unitățile mai mari. Prețurile interne reflectă acest lucru: unitățile de nivel inferior (fără vedere, pe Piano Terra și Piano Primo) sunt prețuite la €2.160-€2.280/m², în linie largă cu plafonul superior-OMI Centro Storico, în timp ce doar cele patru unități cu terasă și/sau vedere la Castel/deal (unitățile F1, E1, D2, E2) sunt prețuite la €2.520-€3.120/m².
3. Referințe benchmark. Stocul rezidențial renovat în districtele urbane adiacente Torino (Crocetta, San Salvario, Centro) se tranzacționează la €3.000-€4.000/m². Proprietatea în cauză se află cu un nivel sub aceste benchmark-uri, susținută de proximitatea geografică directă la Torino, ancorajul istoric al Castello și caracterul rezidențial al Via Cernaia.

Prețul mediu de vânzare combinat de €2.442/m² implicat de programul de vânzări este deci consistent cu plafoanele documentate Centro Storico, premiul de upgrade energetic post-renovare și mixul de unități.

6. Analiza Financiară

€350.000 strânși în această campanie reprezintă prima tranșă. Rambursarea împrumutului stock.estate provine din vânzări progresive de unități și/sau refinanțare conform detaliilor din Secțiunea 7.

7. Finanțare și Oportunitate de Investiție

Stivă de capital și plan de finanțare. €350.000 strânși în această campanie, combinați cu €200.000 de capital dezvoltator, finanțează achiziția (€550.000). Faza timpurie de renovare este finanțată de capital dezvoltator suplimentar. Rămasul €1.000.000 necesar pentru finalizarea renovării va fi obținut, în ordine de preferință, dintr-unul din cele patru canale identificate:

1. Vânzări progresive ale unităților finite sau pre-vândute;
2. Refinanțare bancară garantată împotriva activului renovat;
3. Capital dezvoltator suplimentar;
4. Facilitate stock.estate ulterioară dimensionată pentru a menține un LTV maxim de 66% pe valoarea activului apreciată.

Platformă. Campania este condusă de stock.estate, un Furnizor de Servicii de Crowdfunding European autorizat de ASF (România) sub licența PJR28FSFPR/400002, în conformitate cu Regulamentul (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riscuri și Măsuri de Mitigare

Risc de piață - O încetinire a pieței rezidențiale din Moncalieri ar putea extinde calendarul de vânzări sau presa prețurile unităților. Mitigare: proiectul este ancorat într-o locație Centro Storico cu cote superioare-OMI documentate de €2.000-€2.050/m², susținute de Clasa A/B post-renovare și un mix de unități concentrat în segmentele mici-format cele mai lichide. Tendința de preț de 12 luni este pozitivă (+3,1% apartamente, martie 2026), iar doar patru din paisprezece unități depind de prețuri premium bazate pe vedere.

Risc de construcție - Depășiri de cost sau alunecări de program în timpul renovării ar putea comprima marjele sau întârzia rambursarea. Mitigare: lucrările constau într-o renovare interioară a unei clădiri rezidențiale existente deja împărțită în apartamente, executată la €1.000-€1.200/m², în parametrii pieței pentru această tipologie în Piemont. Planurile executive sunt finalizate (Arch. Lorenzo Da Ros), iar dezvoltatorul are experiență anterioară de renovare în zona metropolitană Torino.

Risc de rambursare - Rambursarea depinde de capacitatea dezvoltatorului de a monetiza activul în termen de 12 luni. Mitigare: patru căi independente de rambursare (vânzări unități, refinanțare bancară, capital dezvoltator suplimentar sau facilitate stock.estate ulterioară la maxim 66% LTV pe valoare apreciată). Profitul net brut proiectat de €427.123 oferă un tampon substanțial peste împrumutul de €350.000, iar raportul împrumut-cost în această etapă este aproximativ 18%.

Risc de reglementare și autorizare - CILA/SCIA și cambio d'uso pentru cele trei unități de la parter trebuie depuse și aprobate înainte ca lucrările aferente să poată începe. Mitigare: depunerile sunt planificate în zilele de la închiderea achiziției, ambele proceduri sunt depuneri administrative standard gestionate de arhitectul proiectului, iar cambio d'uso vizează aceeași destinație rezidențială deja în vigoare la etajele superioare.

Risc de finanțare-finalizare - €350.000 strânși aici acoperă doar achiziția; finalizarea renovării depinde de veniturile din vânzări, finanțare bancară, capital dezvoltator suplimentar sau finanțare stock.estate ulterioară de până la încă €650.000 în limita plafonului total de finanțare externă de €1.000.000. Mitigare: ipoteca de securitate protejează investitorii indiferent de rezultatele finanțării ulterioare; o vânzare parțială sau în dificultate a clădirii în starea de achiziție la aproximativ valoarea de evaluare (≈ €750.000) ar acoperi deja capitalul împrumutului cu marjă reziduală substanțială.

Risc colateral și de decontare - Ipoteca este înregistrată contextual cu actul de achiziție, iar fondurile sunt eliberate doar la sesiunea notarială, eliminând orice perioadă intermediară în care capitalul investitorilor ar fi nesecurizat. Acoperirea colateralului la închidere este aproximativ 214% pe valoarea comercială evaluată, bine peste minimul reglementar de 150%.

Proprietarul proiectului declară că, din câte cunoaște, nicio informație nu a fost omisă sau este în mod material înșelătoare sau inexactă. Proprietarul proiectului este responsabil pentru pregătirea foii de informații cheie de investiție (vezi Documente).