1. Rezumat executiv

IBIMMOBILIARE SRLS atrage 445.000 € pe stock.estate pentru a finaliza achiziția unei clădiri rezidențiale situată în Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), Italia, și pentru a începe lucrările de renovare. Dezvoltatorul cofinanțează achiziția cu 200.000 € capital propriu și continuă să finanțeze faza inițială de renovare cu capital propriu suplimentar. Proiectul complet prevede o renovare internă de 1.200.000 €, rezultând 14 unități rezidențiale însumând 973,58 m², cu o valoare de vânzare agregată proiectată de 2.377.123 €. Împrumutul are o durată de 12 luni, cu plăți lunare ale dobânzii de 14,0% pe an către investitori (plus până la 2% cashback, sub rezerva condițiilor promoționale stock.estate) și rambursarea principalului la scadență (bullet), garantat printr-o ipotecă de rangul întâi asupra proprietății, acoperind cel puțin 150% din valoarea împrumutului, înregistrată concomitent cu actul de achiziție.

2. Analiza locației

Proprietatea este situată în Via Cernaia 3, Moncalieri, în provincia Torino, Piemont (nord-vestul Italiei). Moncalieri este o municipalitate cu 55.923 de locuitori care se învecinează cu Torino la sud și face parte din zona metropolitană, având acces direct către Torino prin SS393 și linia ferată Torino-Genova. Centrul istoric este dominat de Castello Reale di Moncalieri, o fostă reședință regală de Savoia inclusă în Patrimoniul Mondial UNESCO ca parte a Reședințelor Casei Regale de Savoia, iar Via Cernaia se află în perimetrul urban, aproape de Piazza Vittorio Emanuele II și de nucleul medieval. Trei unități din proiect (unitățile F1, D2 și E2) beneficiază de vedere directă către Castel și dealurile din jurul orașului Torino.

Municipalitatea este integrată în infrastructura de transport a orașului Torino (gările Lingotto și Porta Nuova la 15 minute cu mașina) și se află la aproximativ 100 km de granița cu Franța prin autostrada A32. Populația din Moncalieri a rămas stabilă în ultimii cinci ani, cererea de închiriere crescând semnificativ: chiria medie solicitată a crescut de la 7,92 €/m²/lună în martie 2024 la 9,10-9,50 €/m²/lună în august 2025, o creștere de aproximativ +12-15% de la an la an.

3. Profilul dezvoltatorului

Entitate juridică: IBIMMOBILIARE SRLS, o società a responsabilità limitata semplificata italiană înființată la 21 noiembrie 2023, înregistrată la Camera de Comerț din Torino sub codul fiscal/TVA 12967020012, REA TO-1329693, cu sediul social în Via Piero Gobetti 8, Orbassano (TO). Activitatea principală a companiei (ATECO 68.11.00) este achiziția, renovarea și revânzarea de proprietăți rezidențiale în nume propriu.

Administrator unic și asociat: Iuliana Boghian, care gestionează o afacere de renovare rezidențială în zona metropolitană a orașului Torino și a livrat anterior mai multe proiecte de renovare de apartamente în Torino. Portofoliul său operațional actual include o altă dezvoltare rezidențială în curs, reflectată în bilanțul pe anul 2024 ca 270.000 € stocuri în proprietăți finalizate și în curs de execuție. Conturile pe anul 2024 raportează venituri de aproximativ 430.000 €, costuri totale de 369.455 € și un profit net de 60.544 €, primul an complet de activitate al companiei.

Compania se concentrează exclusiv pe modelul de afaceri „cumpără-renovează-vinde” în zona Torino și provincie.

4. Prezentarea proiectului

• Tipul proprietății: Clădire rezidențială existentă cu mai multe unități, cu renovare internă completă
• Adresă: Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), 10024
• Suprafață comercială totală: 973,58 m² pe trei etaje (Parter, Etaj 1, Etaj 2)
• Recuperarea terenului: Aproximativ 220 m² de grădină/curte privată
• Configurația unităților: 14 unități rezidențiale
  • Parter (3 unități, 313,18 m²): 2 apartamente cu 3 camere + 1 apartament cu 2 camere, toate cu acces la terasă/grădină privată (sub rezerva cambio d'uso - schimbării destinației din categoriile existente E0/C0/fost garaj)
  • Etaj 1 (6 unități, 341,76 m²): 5 apartamente cu 2 camere + 1 garsonieră, inclusiv unitatea F1 cu terasă și vedere la Castel/dealuri
  • Etaj 2 (5 unități, 318,64 m²): 3 apartamente cu 2 camere + 1 garsonieră + 1 apartament cu 3 camere (E2, cu terasă și vedere la Castel/dealuri)
• Spații auxiliare: 5 pivnițe (neincluse în suprafața de vânzare)
• Certificat energetic: Clasa pre-intervenție urmează să fie emisă; țintă post-renovare Clasa A/B în urma renovării interne complete
• Lift: Instalarea unui lift nou inclusă în sfera renovării (proiect executiv furnizat)
• Autorizații: Clădirea există deja și este împărțită în apartamente, deci nu sunt necesare autorizații urbanistice majore. Dosarele CILA/SCIA și cambio d'uso pentru cele trei unități de la parter (clasificate în prezent ca fost garaj și spațiu comercial auxiliar) vor fi depuse în câteva zile de la finalizarea achiziției; ambele sunt proceduri administrative standard gestionate de arhitectul proiectului (Arh. Lorenzo Da Ros, Albo TO nr. 9417)
• Arhitect: Lorenzo Da Ros, planuri executive datate 04/03/2026
• Finalizare estimată: În termen de 12 luni de la achiziție

5. Analiza pieței

Piața rezidențială din Moncalieri prezintă niveluri de preț stabile cu un impuls pozitiv. Conform RealAdvisor (martie 2026), prețul mediu pentru apartamente în Moncalieri este de 1.841 €/m², cu o creștere a prețului pe 12 luni de +3,1% pentru apartamente și +3,8% pentru case. Surse independente confirmă același interval: idealista raportează o medie de 1.675 €/m² (august 2025), iar Mercato-Immobiliare.info raportează 1.750 €/m², cu aproximativ 1% peste media provincială a orașului Torino (1.720 €/m²) și cu 21% peste media regională pentru Piemont (1.440 €/m²). Piața de închiriere este structural restrânsă, chiria medie solicitată crescând cu +12-15% de la an la an, la 9,10-9,50 €/m²/lună (august 2025).

Raționamentul prețurilor: poziționare la o medie de 2.400 €/m² față de o medie municipală de 1.841 €/m². Media municipală este o cifră mixtă care include întregul stoc rezidențial, predominant clădiri mai vechi, clase energetice F-G și proprietăți în cartiere periferice. Diferența de preț în cadrul orașului Moncalieri este largă și bine documentată: 60% din apartamentele din municipalitate se tranzacționează în intervalul 1.240-2.210 €/m² (Mercato-Immobiliare.info), iar cotațiile OMI superioare pentru zona Centro Storico (Viale del Castello, Via Colombo, Via Alfieri) ating 2.015 €/m² (OMI) și 2.050 €/m² (FIAIP). Proprietatea în cauză este poziționată în interiorul acestui perimetru Centro Storico.

Trei factori structurali justifică prețul proiectului peste plafonul OMI superior:

1. Prima pentru clasa energetică. Cotațiile OMI se bazează pe date de tranzacționare dominate de stocuri mai vechi (clasa energetică F-G). Apartamentele nou renovate, livrate în Clasa A/B, atrag de obicei o primă de +15% până la +25% față de stocurile mai vechi comparabile din aceeași micro-locație, reflectând atât costuri de operare mai mici, cât și cerințele de conformitate energetică ale UE post-2030.
2. Mixul de produse. Proiectul este compus în principal din garsoniere și apartamente cu 2 camere (12 din 14 unități), care sunt cele mai mici și mai lichide formate de pe piața locală de vânzare și închiriere și se tranzacționează la un preț mai mare pe m² decât unitățile mai mari. Prețurile interne reflectă acest lucru: unitățile de nivel inferior (fără vedere, la parter și etajul 1) sunt evaluate la 2.160-2.280 €/m², în linii mari în conformitate cu plafonul OMI superior din Centro Storico, în timp ce doar cele patru unități cu terasă și/sau vedere la Castel/dealuri (unitățile F1, E1, D2, E2) sunt evaluate la 2.520-3.120 €/m².
3. Benchmark-uri de referință. Stocul rezidențial renovat din cartierele urbane adiacente din Torino (Crocetta, San Salvario, Centro) se tranzacționează la 3.000-4.000 €/m². Proprietatea în cauză se situează cu un nivel sub aceste repere, fiind susținută de proximitatea geografică directă față de Torino, ancora istorică a Castelului și caracterul rezidențial al Via Cernaia.

Prețul mediu de vânzare mixt de 2.442 €/m² implicat de programul de vânzări este, prin urmare, în concordanță cu plafoanele documentate din Centro Storico, prima pentru modernizarea energetică post-renovare și mixul de unități.

6. Analiza financiară

Suma de 445.000 € strânsă în această campanie reprezintă prima tranșă. Rambursarea împrumutului stock.estate provine din vânzările progresive de unități și/sau refinanțare, așa cum este detaliat în Secțiunea 7.

7. Finanțare și oportunitate de investiție

Structura capitalului și planul de finanțare. Suma de 445.000 € strânsă în această campanie, combinată cu 200.000 € capital propriu al dezvoltatorului, finanțează achiziția (550.000 €) + costurile de achiziție, comisioanele și taxele (80.000 €). Faza inițială de renovare este finanțată prin capital propriu suplimentar al dezvoltatorului. Restul de 1.000.000 € necesari pentru finalizarea renovării vor fi obținuți, în ordinea preferințelor, din unul dintre cele patru canale identificate:

1. Vânzări progresive de unități finalizate sau pre-vândute;
2. Refinanțare bancară garantată cu activul renovat;
3. Capital propriu suplimentar al dezvoltatorului;
4. Facilitate de continuare stock.estate dimensionată pentru a menține un LTV maxim de 66% din valoarea activului în apreciere.

Platformă. Campania este condusă de stock.estate, un furnizor european de servicii de finanțare participativă autorizat de ASF (România) sub licența PJR28FSFPR/400002, în conformitate cu Regulamentul (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riscuri și atenuări

Riscul de piață - O încetinire a pieței rezidențiale din Moncalieri ar putea prelungi calendarul vânzărilor sau ar putea pune presiune pe prețurile unităților. Atenuare: proiectul este ancorat într-o locație Centro Storico cu cotații OMI superioare documentate de 2.000-2.050 €/m², susținute de clasa A/B post-renovare și un mix de unități concentrat în cele mai lichide segmente de format mic. Tendința prețurilor pe 12 luni este pozitivă (+3,1% apartamente, martie 2026), și doar patru din cele paisprezece unități se bazează pe prețuri premium bazate pe vedere.

Riscul de construcție - Depășirile de costuri sau întârzierile în program în timpul renovării ar putea comprima marjele sau ar putea întârzia rambursarea. Atenuare: lucrările constau într-o renovare internă a unei clădiri rezidențiale existente, deja subdivizată în apartamente, executată la 1.000-1.200 €/m², în limitele pieței pentru această tipologie în Piemont. Planurile executive sunt finalizate (Arh. Lorenzo Da Ros), iar dezvoltatorul are experiență anterioară de renovare în zona metropolitană a orașului Torino.

Riscul de rambursare - Rambursarea depinde de capacitatea dezvoltatorului de a monetiza activul în termenul de 12 luni. Atenuare: patru căi independente de rambursare (vânzări de unități, refinanțare bancară, capital propriu suplimentar al dezvoltatorului sau o facilitate de continuare stock.estate la un LTV maxim de 66% din valoarea apreciată). Profitul brut net proiectat de 347.123 € oferă o rezervă substanțială peste împrumutul de 350.000 €, iar raportul împrumut-cost în acest stadiu este de aproximativ 18%.

Riscul de reglementare și autorizare - CILA/SCIA și cambio d'uso pentru cele trei unități de la parter trebuie depuse și aprobate înainte de începerea lucrărilor aferente. Atenuare: depunerile sunt planificate în câteva zile de la finalizarea achiziției, ambele proceduri fiind depuneri administrative standard gestionate de arhitectul proiectului, iar cambio d'uso vizează aceeași destinație rezidențială deja existentă la etajele superioare.

Riscul de finalizare a finanțării - Suma de 445.000 € strânsă aici acoperă doar achiziția; finalizarea renovării depinde de încasările din vânzări, finanțarea bancară, capitalul propriu suplimentar al dezvoltatorului sau finanțarea ulterioară stock.estate de până la încă 550.000 € în limita totală de finanțare externă de 1.000.000 €. Atenuare: ipoteca de securitate protejează investitorii indiferent de rezultatele finanțării ulterioare; o vânzare parțială sau forțată a clădirii în starea sa de achiziție la aproximativ valoarea de evaluare (≈ 750.000 €) ar acoperi deja principalul împrumutului cu o marjă reziduală substanțială.

Riscul de garanție și decontare - Ipoteca este înregistrată concomitent cu actul de achiziție, iar fondurile sunt eliberate doar la sesiunea notarială, eliminând orice perioadă intermediară în care capitalul investitorilor ar fi negarantat. Acoperirea garanției la închidere este de aproximativ 214% din valoarea comercială evaluată, mult peste minimul de reglementare de 150%.

Proprietarul proiectului declară că, după cunoștințele sale, nicio informație nu a fost omisă și nu este materialmente înșelătoare sau inexactă. Proprietarul proiectului este responsabil pentru pregătirea fișei cu informații cheie despre investiție (vezi Documente).