1. Rezumat Executiv

UNI STEEL IMPEX S.R.L., un distribuitor român de feroaliaje și materii prime metalurgice activ din 1998, atrage un împrumut de capital de lucru de 1.100.000 EUR pe o perioadă de 24 de luni prin intermediul platformei stock.estate. Scopul finanțării este extinderea activității comerciale: creșterea stocurilor și finanțarea unui ciclu comercial extins pentru a mări volumele cu furnizorii certificați și clienții industriali ai companiei. Investitorii primesc o rată a dobânzii fixă de 14% pe an, plătită lunar, plus un cashback de performanță de până la 3% (1% pentru investiții de cel puțin 3.000 EUR, 2% pentru investiții de cel puțin 10.000 EUR și 3% pentru investiții de cel puțin 30.000 EUR). Principalul este rambursat integral la scadență. Împrumutul este garantat printr-o ipotecă de rangul întâi, deja înregistrată în favoarea stock.estate pentru 1.650.000 EUR, asupra a două proprietăți: o vilă de lux în zona Herăstrău din București, Sector 1, evaluată independent la 1.716.000 EUR, și un apartament în zona Amiral Constantin Bălescu din București, Sector 1, evaluat la 400.000 EUR. Valoarea combinată a garanțiilor de 2.116.000 EUR rezultă într-un grad de îndatorare (LTV) de aproximativ 52% și o acoperire a garanției de aproximativ 192% din valoarea împrumutului.

2. Analiza Locației

Principala proprietate adusă în garanție este situată pe Strada N.G. Caramfil nr. 65, în cartierul Herăstrău și Nordului din Sectorul 1, București, cea mai consacrată zonă rezidențială premium a capitalei. Strada se află la câteva sute de metri est de Parcul Herăstrău (Parcul Regele Mihai I), cel mai mare parc din București, și în interiorul coridorului Floreasca-Aviatiei, principalul hub de birouri și afaceri al orașului. Stația de metrou Aurel Vlaicu și centrul comercial Promenada sunt la distanță de mers pe jos, iar Aeroportul Internațional Henri Coandă se află la aproximativ 12 km distanță. Zona concentrează ambasade, sedii corporative și stoc rezidențial de lux, iar cererea în această micro-piață este susținută de segmentul cu venituri ridicate, atât local, cât și expatriați. Sectorul 1 înregistrează constant cele mai ridicate valori rezidențiale din România, iar zona Herăstrău și Nordului reprezintă vârful acestui interval.

A doua proprietate adusă în garanție, un apartament pe Strada Amiral Constantin Bălescu nr. 20, Sector 1, București, se află într-un alt coridor rezidențial bine stabilit din Sectorul 1. Aceasta adaugă o a doua proprietate independentă la pachetul de securitate, diversificând baza de garanții dincolo de expunerea pe un singur activ reprezentat de vilă.

3. Profilul Împrumutatului

Împrumutatul este UNI STEEL IMPEX S.R.L. (CUI RO10882264, J1998007797405, anterior J40/7797/1998), înființată în 1998, cu 27 de ani de activitate continuă în comerțul cu ridicata al metalelor și minereurilor metalice (CAEN principal 4682).

Din 1998, compania s-a impus ca un distribuitor de încredere în industria metalurgică, acționând ca legătură între producătorii certificați și cerințele complexe ale oțelăriilor și turnătoriilor. Misiunea sa este de a furniza materii prime de cea mai înaltă calitate, asigurând trasabilitate completă și suport tehnic specializat pentru fiecare partener. Compania este specializată în feroaliaje și materii prime metalurgice (feromolibden, ferovanadiu, ferotungsten, ferocrom, ferosiliciu), este certificată ISO 9001, ISO 14001 și ISO 45001, importă din Belgia, Țările de Jos și Columbia și exportă în Belgia, Germania și Italia.

Modelul de operare se bazează pe trei piloni:

• Se aprovizionează exclusiv de la producători certificați, asigurând trasabilitatea completă pentru fiecare lot.
• Furnizează nu doar materii prime, ci și consultanță privind selecția aliajelor, ajutând clienții să își optimizeze procesele de producție.
• Reduce costurile operaționale ale clienților prin livrări Just-in-Time și gestionarea stocurilor în regim de consignație.

Unicul acționar și administrator este Stan Ilie-Miklea (mandat din 01.09.2024), care coordonează și alte două companii active în comerțul cu metale, indicând o specializare la nivel de grup în sector. Compania operează cu o echipă eficientă și o productivitate ridicată per angajat, o structură tipică pentru afacerile de trading. Situația sa legală și fiscală este curată: fără restanțe ANAF, fără înregistrări de insolvență și cu un istoric de facilități bancare și de leasing rambursate integral, activele fiind în prezent libere de sarcini. Site-ul companiei: https://uni-steel.com/

4. Prezentarea Garanțiilor

Garanția pentru împrumut cuprinde trei unități rezidențiale în cadrul a două proprietăți, ambele situate în București, Sector 1.

Proprietatea 1: Vila A (Caramfil)

• Locație: Strada N.G. Caramfil nr. 65, Sector 1, București, în cartierul Herăstrău și Nordului (Cartierul Francez).
• Tip: vilă rezidențială de lux, structură cu cadre din beton armat, construită în jurul anului 1996.
• Regim de înălțime: Ds+P+1E+2E (demisol, parter și două etaje).
• Suprafață utilă: aproximativ 345 mp.
• Dotări: finisaje superioare, lift, centrală termică proprie și parcare.
• Structură cadastrală: două unități care formează împreună întreaga vilă și sunt ipotecate ca un tot unitar, împreună cu cotele indivize de teren și cotele de acces:
  • Apartament A1, CF / cadastral 255692-C1-U6
  • Apartament A2, CF / cadastral 255692-C1-U8
• Evaluare: raport de evaluare independent ANEVAR (raport comandat de STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, datat 02.06.2026) de 1.716.000 EUR.

Proprietatea 2: Apartament (Amiral Constantin Bălescu)

• Locație: Apartament nr. 2, Strada Amiral Constantin Bălescu nr. 20, scara B, parter, Sector 1, București.
• Structură cadastrală: CF / cadastral 252315-C1-U12, împreună cu cota indiviză din părțile comune ale clădirii și dreptul de folosință asupra terenului aferent.
• Evaluare: evaluat la 400.000 EUR.

Ambele proprietăți sunt libere de sarcini și ipotecate în rangul întâi în favoarea stock.estate, deja înregistrate pentru o valoare combinată de 1.650.000 EUR, oferind securitate împrumutului prin două active imobiliare independente.

5. Analiza Pieței

Zona Herăstrău și Nordului din Sectorul 1 este cea mai scumpă micro-piață rezidențială din București, ancorată de Parcul Herăstrău, cartierul ambasadelor și coridorul de afaceri Floreasca-Aviatiei. Prețurile solicitate pentru vilele premium în această zonă sunt mult peste media municipală a Bucureștiului, iar segmentul este susținut de o cerere stabilă din partea persoanelor cu venituri ridicate și a expatriaților. Lichiditatea pentru vilele de lux este medie: timpul estimat de expunere la vânzare este de aproximativ 6 până la 12 luni, ceea ce se încadrează confortabil în termenul de 24 de luni al împrumutului.

Zona Amiral Constantin Bălescu, tot în Sectorul 1, este un coridor rezidențial bine stabilit, cu o cerere constantă și, de regulă, o lichiditate mai rapidă decât segmentul vilelor de lux, completând pachetul de garanții cu o unitate rezidențială mai standard și mai ușor de comercializat.

Deoarece segmentul de lux prezintă o volatilitate ridicată a prețurilor, platforma se bazează pe evaluarea independentă ANEVAR pentru Vila A și pe o evaluare pentru apartament, mai degrabă decât pe prețurile solicitate sau estimările brokerilor. O sensibilitate la vânzare forțată de minus 20% asupra valorii combinate a garanțiilor de 2.116.000 EUR ar implica o valoare de aproximativ 1.693.000 EUR, care acoperă în continuare împrumutul la un grad de îndatorare (LTV) de aproximativ 65%.

6. Analiza Financiară

Aceasta este o finanțare de capital de lucru pentru o afacere de trading, nu un proiect de dezvoltare, deci nu există un preț de vânzare proiectat. Analiza se concentrează pe utilizarea fondurilor, acoperirea garanțiilor și traiectoria financiară a împrumutatului.

Utilizarea fondurilor

Acoperirea garanțiilor

Situația financiară a companiei (cifre statutare, RON)

Cifrele pentru 2025 sunt cifrele oficiale de sfârșit de an. Cifra de afaceri a atins aproximativ 10,0 milioane EUR în 2024 și aproximativ 6,3 milioane EUR în 2025, o amplitudine normală pentru un ciclu de tranzacționare a mărfurilor. Capitalurile proprii au crescut constant, datoriile totale au scăzut și sunt predominant comerciale, iar datoriile bancare sunt minime. Nevoia structurală de capital de lucru a ciclului comercial reprezintă rațiunea economică a împrumutului: 1,1 milioane EUR se situează confortabil sub necesarul de finanțare pe termen scurt estimat al companiei, iar fondurile sunt direcționate către creșterea volumelor comerciale, nu către acoperirea unui deficit.

Sursa de rambursare: fluxul de numerar operațional din activitatea comercială, cu refinanțarea bancară disponibilă ca rută secundară, având în vedere istoricul de credit curat al companiei și bilanțul fără sarcini, și realizarea garanțiilor ca ultimă soluție (vezi Secțiunea 7).

7. Oportunitatea de Finanțare și Investiție

Platformă. stock.estate este operată de STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, autorizată conform Regulamentului European privind Furnizorii de Servicii de Crowdfunding (ECSPR), Regulamentul (UE) 2020/1503, autorizația nr. PJR28FSFPR/400002 (ASF România).

8. Riscuri și Atenuări

• Riscul de piață (împrumutat). Cifra de afaceri și profitul variază de la an la an în funcție de ciclul prețului feroaliajelor, tipic activității de trading. Atenuare: un istoric de 27 de ani pe parcursul unor cicluri complete de mărfuri, o bază de costuri redusă, capitaluri proprii în creștere și un împrumut dimensionat sub necesarul de finanțare pe termen scurt al companiei.
• Riscul de piață (garanție). Segmentul rezidențial de lux prezintă o volatilitate ridicată a prețurilor. Atenuare: evaluarea este ancorată în raportul independent ANEVAR pentru Vila A și o evaluare pentru apartament; chiar și o reducere de 20% în caz de vânzare forțată asupra valorii combinate a garanțiilor lasă gradul de îndatorare (LTV) la aproximativ 65%.
• Riscul de rambursare. Principalul este rambursat integral la scadență, nu amortizat. Atenuare: rambursarea provine din fluxul de numerar operațional, cu refinanțarea bancară ca rută secundară, având în vedere istoricul de credit curat și bilanțul fără sarcini, și realizarea garanțiilor de rangul întâi (două proprietăți) ca ultimă soluție.
• Riscul de lichiditate al garanției. Vila are o lichiditate medie (timp estimat de expunere la vânzare de 6 până la 12 luni), parțial compensată de a doua unitate de apartament, mai standard, care de obicei are o lichiditate mai rapidă. Atenuare: timpul de expunere al vilei se încadrează confortabil în termenul de 24 de luni al împrumutului, iar ambele active sunt situate în piețe rezidențiale puternice din Sectorul 1.
• Riscul de reglementare și structurare. Securitatea depinde de înregistrarea corectă a ipotecii. Atenuare: ipoteca de rangul întâi asupra ambelor proprietăți, în valoare totală de 1.650.000 EUR, este deja înregistrată în cartea funciară în favoarea stock.estate, iar fondurile sunt eliberate exclusiv la sesiunea notarială.
• Riscul de finalizare a finanțării. Campania publică trebuie să își atingă ținta în termenul limită. Atenuare: împrumutul este pe deplin garantat din prima zi prin ipoteca de rangul întâi înregistrată asupra ambelor proprietăți.

Proprietarul proiectului declară că, din cunoștințele sale, nicio informație nu a fost omisă și nicio informație nu este materialmente înșelătoare sau inexactă. Proprietarul proiectului este responsabil pentru pregătirea fișei cu informații cheie pentru investitori (vezi Documente).