1. Rezumat Executiv

Această campanie de crowdfunding urmărește strângerea a până la 350.000 EUR pentru a finanța REAL ESTATE CONCEPT S.R.L., un dezvoltator rezidențial cu sediul în Constanța, România. Fondurile vor fi utilizate pentru refinanțarea unui împrumut existent garantat cu proprietatea colaterală și pentru finalizarea lucrărilor interioare ale unei clădiri rezidențiale P+3 de pe strada Prelungirea Recoltei, cuprinzând o unitate comercială și 16 apartamente (2 și 3 camere), aflate în prezent la un stadiu de finalizare de aproximativ 90%. Dezvoltatorul a investit deja aproximativ 990.000 EUR în proiect, astfel încât această campanie de 350.000 EUR reprezintă ultima etapă a unei finanțări totale a proiectului de aproximativ 1.340.000 EUR. Împrumutul are o durată de 12 luni, plătește un randament fix de 13,5% pe an, plus un cashback de volum de până la 2% pe an (randament efectiv de până la 15,5%), cu dobânda plătită lunar și principalul rambursat integral la scadență. Împrumutul este garantat printr-o ipotecă de rangul întâi asupra unei proprietăți separate, evaluată independent la 751.000 EUR, ceea ce reprezintă o acoperire de aproximativ 214% a împrumutului și un raport credit-valoare (LTV) de aproximativ 47%.

2. Analiza Locației

Proiectul este situat în Constanța, cel mai mare oraș de pe coasta românească a Mării Negre și principalul port maritim al țării, situat la aproximativ 225 km est de București și legat direct de capitală prin autostrada A2. Orașul combină o economie portuară și logistică activă tot timpul anului cu un turism sezonier puternic, ancorat de stațiunea adiacentă Mamaia, una dintre cele mai cunoscute destinații de coastă din România. Constanța este, de asemenea, un centru universitar și administrativ regional, care susține cererea rezidențială de bază alături de segmentul investitorilor sezonieri.

Piața rezidențială din Constanța este printre cele mai performante la nivel național. În mai 2026, prețul mediu solicitat pentru apartamente a atins pragul de 2.000 EUR pe metru pătrat util, prima dată când piața locală a depășit acest nivel, reprezentând o creștere anuală de 8,4% față de mai 2025 (Indicele Imobiliare.ro). O parte semnificativă a acestei dinamici este susținută de investitorii imobiliari: proximitatea stațiunii Mamaia și cererea de case de vacanță și apartamente pentru închiriere pe termen scurt mențin o presiune continuă asupra ofertei, în timp ce terenurile disponibile în zonele mai bune ale orașului devin din ce în ce mai rare.

3. Profilul Dezvoltatorului

Entitate juridică: REAL ESTATE CONCEPT S.R.L., o societate cu răspundere limitată română înregistrată în Constanța (nr. Registrul Comerțului J13/317/2020, cod unic de înregistrare 42209330, înființată la 04.02.2020). Compania este deținută în mod egal de Samara Costin (50%) și Pescu Naciu (50%), ambii având calitatea de administratori.

Compania este specializată în dezvoltarea imobiliară rezidențială pe modelul „construiește și vinde”: dezvoltă clădiri de apartamente și vinde unitățile individuale către cumpărătorii finali. Portofoliul său include o clădire rezidențială cu 9 apartamente finalizată pe strada Corneliu Baba din Constanța, recepționată în 2024. Dezvoltarea actuală este clădirea P+3 de pe strada Prelungirea Recoltei nr. 2, cuprinzând o unitate comercială și 16 apartamente cu două și trei camere, aflată acum în etapa finală, la un stadiu de finalizare de aproximativ 90%, construcția începând în noiembrie 2024.

4. Prezentarea Proiectului

• Tip proprietate: clădire rezidențială nouă, structură P+3 (parter plus trei etaje superioare)
• Adresă: Str. Prelungirea Recoltei nr. 2, Constanța, Județul Constanța, România
• Configurație: 1 unitate comercială + 16 apartamente (mix de unități cu 2 și 3 camere)
• Stadiul construcției: aproximativ 90% finalizat; au mai rămas doar lucrările de finisaje interioare
• Începerea construcției: noiembrie 2024
• Finalizare estimată: la finalizarea lucrărilor interioare rămase
• Stadiul comercializării: mai multe apartamente sunt deja contractate; unitatea comercială și un număr de apartamente rămân disponibile pentru vânzare

5. Analiza Pieței

Constanța este unul dintre puținele orașe din România unde prețurile medii solicitate pentru locuințe au atins sau depășit nivelul de 2.000 EUR pe metru pătrat util. Conform Indicelui Imobiliare.ro, prețul mediu solicitat în Constanța a atins 2.000 EUR pe metru pătrat util pentru prima dată în mai 2026. Un set de date paralel de pe portalul Storia a plasat media orașului ușor sub acest prag, la aproximativ 1.975 EUR pe metru pătrat util. Segmentul de construcții noi, în special, se apreciază rapid: dintre orașele românești, Constanța, Timișoara și Craiova au înregistrat cele mai mari creșteri de preț de la an la an pentru apartamentele noi, de 12%.

La nivelurile actuale, mixul de produse al proiectului se încadrează exact în cea mai lichidă parte a pieței locale. La o medie de 2.000 EUR pe metru pătrat util, un apartament cu două camere de aproximativ 50 de metri pătrați utili atinge un preț mediu de aproximativ 100.000 EUR, în timp ce un apartament cu trei camere de aproximativ 70 de metri pătrați utili atinge aproximativ 140.000 EUR. Proiectul constă exclusiv în apartamente cu 2 și 3 camere, care sunt formatele cele mai ușor absorbite atât de către proprietarii care locuiesc în ele, cât și de segmentul de investitori/închirieri pe termen scurt care caracterizează Constanța.

Investitorii ar trebui să cântărească aceste dinamici în contextul național mai larg. Volumele tranzacțiilor au scăzut, iar cumpărătorii au devenit mai prudenți și sensibili la preț, într-un context de inflație ridicată, creștere a ratelor ipotecare și majorare a TVA de la 19% la 21%, analiștii notând riscul unei corecții a pieței dacă prețurile continuă să depășească veniturile. Dependența proiectului de o ipotecă de rangul întâi cu o supra-colateralizare substanțială (Secțiunea 7) este principalul mecanism structural de atenuare a acestui risc de piață.

6. Analiza Financiară

Această tranzacție este o afacere de achiziție/refinanțare și finalizare, mai degrabă decât una de tip „build-to-sell”, deci este evaluată pe baza economiei proiectului, utilizării fondurilor, acoperirii colateralului, traiectoriei financiare a companiei și sursei de rambursare.

Economia proiectului (profitabilitatea tranzacției). Terenul a fost achiziționat printr-un schimb în natură cu 4 dintre apartamentele clădirii, deci nu implică costuri de achiziție în numerar, iar acele 4 unități sunt excluse din inventarul vandabil. Dezvoltatorul păstrează, prin urmare, 13 din cele 17 unități pentru vânzare.

Veniturile estimate se bazează pe intervalul dezvoltatorului de 1.550.000 - 1.600.000 EUR (s-a folosit punctul de mijloc). Costurile de finanțare acoperă dobânda, comisioanele de inițiere și administrare și cashback-ul de volum pentru facilitatea stock.estate.

Contribuția dezvoltatorului. Dezvoltatorul a investit deja aproximativ 990.000 EUR în lucrări de construcție, echivalentul a aproximativ 90% din bugetul total de construcție de 1,1 milioane EUR, pe lângă terenul contribuit în natură. Acest capital propriu deja investit reprezintă o implicare substanțială și înseamnă că fondurile campaniei finanțează doar etapa finală a unui proiect avansat și profitabil.

Utilizarea fondurilor (această campanie, 350.000 EUR, indicativ).

Acoperirea colateralului.

Situația financiară și traiectoria companiei (conform situațiilor anuale depuse, în EUR):

Convertit la 1 EUR = 5,2353 RON.

Compania a înregistrat un an 2023 puternic, urmat de o pierdere semnificativă în 2024 care a împins capitalurile proprii în teritoriu negativ, și o pierdere mult mai mică în 2025. La 31.12.2025, compania a raportat capitaluri proprii totale negative de -152.699 EUR. Această slăbiciune a bilanțului este principala considerație de credit a tranzacției și este motivul pentru care finanțarea este structurată ca un împrumut garantat cu colateral: rambursarea se bazează pe proiectul subiacent profitabil, vânzările de active și ipoteca de rangul întâi, mai degrabă decât pe capitalurile proprii actuale ale companiei.

Sursa de rambursare: rambursarea provine din vânzarea unităților reținute și încasarea sumelor restante din apartamentele deja contractate, cu refinanțare bancară, capital propriu suplimentar al dezvoltatorului și o potențială facilitate ulterioară stock.estate disponibile ca rute secundare (vezi Secțiunea 7).

7. Oportunitatea de Finanțare și Investiție

Parametrii împrumutului:

Structura capitalului și planul de finanțare. Finanțarea totală a proiectului de aproximativ 1.340.000 EUR este construită din contribuția proprie a dezvoltatorului de aproximativ 990.000 EUR deja investiți în construcție, plus terenul contribuit în natură, și tranșa acestei campanii de 350.000 EUR de la investitori. Canalele de rambursare, în ordinea preferinței, sunt: (1) vânzări progresive ale unităților reținute, (2) încasarea creanțelor contractate pentru unitățile deja vândute, (3) refinanțare bancară și (4) capital propriu suplimentar al dezvoltatorului sau o facilitate ulterioară stock.estate, dacă este necesar.

Platformă. Oferta este intermediată de stock.estate, un furnizor de servicii de crowdfunding autorizat ECSPR, autorizat de Autoritatea de Supraveghere Financiară (ASF) din România, licența PJR28FSFPR/400002, în conformitate cu Regulamentul (UE) 2020/1503.

8. Riscuri și Atenuări

• Riscul de piață. O încetinire sau o corecție a prețurilor pe piața rezidențială din Constanța ar putea reduce valorile de vânzare sau ar putea încetini absorbția unităților reținute. Atenuare: împrumutul este garantat printr-o ipotecă de rangul întâi cu o acoperire de ~214% conform unei evaluări independente, astfel încât valoarea garanției poate absorbi o scădere substanțială a prețului înainte ca capitalul investitorilor să fie expus.
• Riscul de construcție/finalizare. Lucrările interioare rămase ar putea fi întârziate sau ar putea depăși bugetul. Atenuare: clădirea este deja la un stadiu de finalizare de aproximativ 90%, cu aproximativ 990.000 EUR deja investiți, limitând material expunerea reziduală la construcție, iar o parte din încasări este alocată finalizării.
• Riscul de rambursare. Rambursarea depinde de vânzarea unităților reținute și de încasarea creanțelor contractate; compania însăși are capitaluri proprii negative și pierderi recente. Atenuare: proiectul subiacent este profitabil, cu un profit brut proiectat de aproximativ 398.000 EUR, rambursarea nu se bazează pe bilanțul companiei, ci pe vânzările de active garantate prin ipotecă, iar refinanțarea bancară și o facilitate ulterioară sunt disponibile ca plasă de siguranță (Secțiunea 7).
• Riscul de colateral și decontare. Colateralul este deținut de garanți terți și poartă în prezent o ipotecă anterioară Easy Credit. Atenuare: fondurile sunt eliberate doar la încheierea notarială, iar ipoteca existentă este descărcată înainte sau în același timp cu înregistrarea ipotecii de rangul întâi în favoarea investitorilor, ceea ce reprezintă o condiție pentru decontare.
• Riscul de reglementare/autorizare. Finalizarea și vânzarea finală depind de autorizațiile de construire și de ocupare relevante. Atenuare: clădirea este o dezvoltare autorizată avansată, aproape finalizată.

---

Proprietarul proiectului declară că, în măsura cunoștințelor sale, nicio informație nu a fost omisă și nu este material înșelătoare sau inexactă. Proprietarul proiectului este responsabil pentru pregătirea fișei cu informații cheie despre investiție (vezi Documente).