1. Rezumat Executiv

Această campanie urmărește să strângă €500.000 pe platforma stock.estate:

• €200.000 angajate în avans de către grupul beneficiar (NBI)
• €300.000 oferite comunității de investitori

Fondurile strânse vor finanța tranșa finală de achiziție a unui portofoliu de apartamente în YACHT KID, un complex rezidențial de lux la malul lacului pe Lacul Tei, în coridorul nordic al Bucureștiului, livrat de Grupul de companii KID prin entitatea sa de dezvoltare KID PROJECT DESIGN SRL. Beneficiarul, VZ Ideal Home Solutions SRL, operează în cadrul Grupului North Bucharest Investments (NBI) și implementează o strategie de cumpărare și vânzare, țintind ieșirea completă odată ce prețurile de revânzare ating pragul prestabilit de profit.

Termenii pentru investitori pe scurt:

• Rată fixă a dobânzii: 9,0% pe an
• Cashback legat de performanță: până la 6,0% pe an
• Randament efectiv maxim: până la 15,0% pe an
• Durata împrumutului: 6 luni
• Garanție: ipotecă de gradul întâi asupra apartamentelor rezidențiale deținute de NBI, cu o acoperire de 150% și un loan-to-value de 60%
• Dobânda plătită lunar; principalul rambursat integral la scadență

2. Analiza Locației

YACHT KID este situat pe Str. Anton Holban, Sector 2, București, pe malurile Lacului Tei, în cartierul Fabrica de Glucoză. Acest segment al nordului Bucureștiului s-a transformat în ultimul deceniu de la terenuri goale într-unul dintre cele mai active clustere rezidențiale premium ale capitalei. Terenul este situat direct pe malul lacului, cu acces la un parc public de 10.000 mp și integrat într-un masterplan mai mare conceput să acomodeze aproximativ 20.000 de rezidenți la finalizarea completă.

Conectivitate și facilități în zona imediată:

• Districte de afaceri (Floreasca, Aurel Vlaicu, Pipera): 10 până la 15 minute cu mașina prin bulevardele Barbu Văcărescu și Pipera
• Aeroportul Internațional Henri Coandă: aproximativ 20 de minute
• Cumpărături și stil de viață: Promenada Mall, Băneasa Shopping City
• Școli internaționale: American International School of Bucharest, British School of Bucharest, Cambridge School
• Bază de angajați: concentrare a forței de muncă din IT, banking și servicii profesionale ale Bucureștiului

Poziționare pe piață. Nordul Bucureștiului a depășit constant media capitalei atât la prețuri, cât și la cerere. Datele de pe Imobiliare.ro arată că prețul mediu listat al apartamentelor din București a atins €2.204 pe mp la sfârșitul anului 2025, în creștere cu 16,6% față de anul precedent, cu stocul nou premium din nord tranzacționând în mod obișnuit peste €2.500 pe mp, iar unitățile din segmentul de lux între €3.000 și €4.000 pe mp.

3. Profilul Dezvoltatorului

Complexul YACHT KID a fost dezvoltat de Grupul de companii KID, cu KID PROJECT DESIGN SRL acționând ca entitate principală de dezvoltare.

Identificatori legali:

• CUI: 38632756
• Registrul comerțului: J2017020922403
• Înființat: 22 decembrie 2017
• Sediul social: Intrarea Chefalului 12H, Etaj 7, Ap. 4, Sector 2, București
• Activitate principală: CAEN 4110 (dezvoltare imobiliară)
• Acționari: Bogdan Daniel Ghiță (50%) și Răzvan-Valentin Ghiță (50%)
• Administrator: Bogdan Daniel Ghiță

Profil de risc (Termene.ro, aprilie 2026):

• Risc comercial: Scăzut (8/10)
• Rating de insolvență: Clasa B (0,08% probabilitate modelată)
• Risc legal: Scăzut
• Statut fiscal: Activ, înregistrat în scopuri de TVA, fără restanțe ANAF

Nu există proceduri judecătorești semnificative împotriva companiei. Un singur caz civil din 2022 apare în registru în care KID PROJECT DESIGN a fost citat ca parte terță, nu ca pârât.

Traiectorie financiară (EUR, conturi statutare depuse):

Traiectoria reflectă un ciclu de dezvoltare tipic pentru o platformă rezidențială cu un singur proiect: vârfuri de datorii în faza de construcție din 2021 până în 2023, urmate de delevieraj rapid și recunoaștere a veniturilor pe măsură ce unitățile sunt predate. Investiția totală în proiectul YACHT KID a fost de aproximativ €35 de milioane. Construcția a început în 2021 și s-a finalizat în 2023; la începutul anului 2025, 80% dintre unități fuseseră predate cumpărătorilor finali.

4. Profilul Beneficiarului Campaniei

Împrumutatul în această campanie este VZ Ideal Home Solutions SRL.

Identificatori legali:

• CUI: 38432308
• Registrul comerțului: J40/18415/2017
• Legal Entity Identifier (LEI): 9845000CB54Y7CC0AF84
• Înființat: 1 noiembrie 2017
• Sediul social: Calea Floreasca 133-135-137 și Str. Cornescu 50-52, Etaj 1, Sector 1, București
• Activitate principală: CAEN 6810 (cumpărare și vânzare de imobile proprii)
• Capital social: EUR 40,59
• Administrator: Pavel Musteață (din 10 octombrie 2018)
• Beneficiar efectiv final: Pavel Musteață (100%, prin NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L.)

Structura grupului. VZ Ideal Home Solutions SRL este deținută integral de NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L., care la rândul ei este deținută și administrată 100% de Pavel Musteață. Compania face parte din Grupul North Bucharest Investments (NBI), un cluster de entități afiliate bazat în București, active în achiziții rezidențiale, flipping, marketing, design și management de facilități.

Grupul operează dintr-un sediu social comun pe Calea Floreasca, Sector 1.

Profil de risc (Termene.ro, aprilie 2026):

• Risc comercial: Scăzut (8,5/10)
• Rating de insolvență: Clasa D (0,56% probabilitate modelată)
• Scor Altman Z: Mediu
• Risc legal: Scăzut
• Statut fiscal: Activ, înregistrat în scopuri de TVA din 1 septembrie 2018, fără restanțe ANAF

Registrul nu arată proceduri judecătorești semnificative împotriva companiei și nici intrări în Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI).

Istoric de credit bancar. VZ Ideal Home Solutions are o relație stabilită de împrumut cu LIBRA INTERNET BANK. Din 2021, compania a contractat și rambursat integral multiple facilități de capital de lucru garantate cu ipotecă de la Libra, cel mai recent un set de facilități deschise în aprilie 2024 și lichidate în același an. Nu există înregistrări active de ipoteci la AEGRM / RNPM la data raportării.

Traiectorie financiară (EUR, conturi statutare depuse):

Istoric operațional. VZ Ideal Home Solutions a fost profitabilă în fiecare an de raportare din 2018, cu un profit net cumulativ de aproximativ €1,32 milioane pe șapte perioade consecutive profitabile (2018-2024). Veniturile au crescut cu 197% față de anul precedent în 2024 pe măsură ce compania și-a extins pipeline-ul de achiziții, stocul imobiliar deținut pentru revânzare crescând de la €2,56 milioane la sfârșitul anului 2023 la €3,54 milioane la sfârșitul anului 2024.

Istoric la nivel de grup. La nivel de grup, NBI a strâns și deployat cumulativ peste €2 milioane prin campanii anterioare de crowdfunding pe stock.estate executate pe o strategie comparabilă de flipping rezidențial, cu o perioadă medie de deținere de aproximativ 12 luni pe ciclu.

5. Prezentare Generală a Proiectului

YACHT KID este un complex rezidențial la malul lacului, livrat și operațional, proiectat de X Architecture & Engineering Consult, cu arhitectură și specificații de materiale inspirate din industria yachtingului.

Specificații proprietate:

• Tip: complex rezidențial premium de condominii
• Locație: Str. Anton Holban, Sector 2, București, pe malul Lacului Tei
• Scală: peste 200 de apartamente în mai multe clădiri, plus un strat comercial la parter și parcare subterană
• Tipologie unități: apartamente cu 2 camere, 3 camere și 4 camere, plus unități duplex; unități selectate cu piscine private
• Clasă energetică: clasa superioară de eficiență energetică

Specificații tehnice:

• Sistem de pereți exteriori prefabricat cu tehnologie patentată de fațadă
• Elemente decorative compozite yacht
• Izolație acustică și termică de top
• Protecție la foc și condens
• Securitate la fața locului 24/7 cu acoperire completă CCTV

Ofertă comercială la fața locului (complet operațională):

• Cafenea cu livrare în apartament
• Minimarket
• MOB | Ministry of Beauty salon
• AMCOR dental clinic
• TC Joyeria luxury boutique
• Studio hot pilates
• Ghost Agency (media și BTL)

Context urban. YACHT KID face parte dintr-un masterplan de dezvoltare urbană pe termen lung care vizează aproximativ 20.000 de rezidenți la finalizarea completă.

Statut de livrare. Construcția a început în 2021 și s-a finalizat în 2023. La începutul anului 2025, aproximativ 80% dintre unități fuseseră predate cumpărătorilor finali.

Recunoaștere internațională. Proiectul a primit cinci distincții internaționale de arhitectură:

• ICONIC AWARDS 2025: Câștigător, Arhitectură / Rezidențial
• German Design Awards 2025: "Excellent Architecture"
• Architecture Masterprize 2024: Mențiune de onoare, Arhitectură Rezidențială (Multi Unit)
• Built Design Awards 2024: Mențiune de onoare, Design Arhitectural / Rezidențial
• SHARE Architecture Award 2024

6. Analiza Pieței

Coridorul nordic al Bucureștiului, care include Floreasca, Fabrica de Glucoză, Pipera, Băneasa și Herăstrău, este subpiața rezidențială premium de referință a capitalei.

Indicatori publicați (sfârșit 2025):

• Preț mediu listat București: €2.204 pe mp, în creștere cu 16,6% față de anul precedent (Imobiliare.ro, Global Property Guide, decembrie 2025)
• Construire nouă premium nordică: tipic €2.500 până la €4.000 pe mp
• Segment ultra-lux: €4.000 până la €7.000+ pe mp
• Creștere prețuri 2024: 15% până la 22% la nivel oraș (Imobiliare.ro, Investropa)
• Prognoză 2026: creștere suplimentară de 3% până la 6% a prețurilor în coridorul nord și nord-est, concentrată în active certificate verde și premium
• Randamente închirieri: 6% până la 9% în districtele premium nordice (Investropa, 2025)

Dinamica ofertei. Finalizările rezidențiale naționale au scăzut cu 4,7% față de anul precedent în primele trei trimestre ale anului 2025, iar livrările din București-Ilfov rămân 24% sub vârful din 2022. Această constrângere structurală a ofertei susține prețurile în stocul premium.

Lichiditate. București-Ilfov a reprezentat aproximativ 35% din toate tranzacțiile rezidențiale românești în 2025, făcându-l cea mai profundă și lichidă subpiață din țară.

Comparație internațională. Pe bază de euro pe mp, Bucureștiul rămâne substanțial sub media europei centrale și de est pentru capitale comparabile, susținând convergența continuă a prețurilor și interesul susținut al cumpărătorilor străini pentru stocul premium de tip YACHT KID.

7. Analiza Financiară

Strategia este un flipping pur de cumpărare și vânzare, fără lucrări de renovare sau amenajare contemplate.

Utilizarea fondurilor. NBI s-a angajat la achiziția unui portofoliu de apartamente în YACHT KID. €500.000 strânși prin această campanie sunt alocați pentru transa finală de plată a acelei achiziții.

Mecanism de ieșire. Revânzare directă a portofoliului achiziționat către cumpărători finali. Ieșirea este declanșată odată ce prețurile de piață pentru unitățile țintite ating pragul prestabilit de profit. Rambursarea principalului împrumutului, a tuturor dobânzilor acumulate și obligațiilor de cashback, provine din veniturile acestei revânzări.

Ancoră de preț. Ancorarea de preț de referință este furnizată în secțiunea Analiza Pieței: €2.500 până la €4.000 pe mp în segmentul de construire nouă premium din nordul Bucureștiului.

8. Finanțare și Oportunitate de Investiție

Cum funcționează cashback-ul. Componentele early-bird și trepte de volum ale cashback-ului sunt cumulative. Un angajament de €100.000 plasat în primele 7 zile califică pentru întregul cashback de 6% pe an pe lângă dobânda fixă de 9% pe an, pentru un randament efectiv maxim de 15% pe an.

9. Riscuri și Măsuri de Atenuare

Risc de piață

Risc. O încetinire pe piața rezidențială premium din București ar putea extinde timeline-ul de revânzare sau comprima prețurile de vânzare.

Măsură de atenuare. Împrumutul este structurat la un loan-to-value conservator de 60% și o acoperire ipotecară de 150%, oferind un buffer substanțial împotriva mișcărilor de preț. Nordul Bucureștiului a livrat creșteri de prețuri cu două cifre în fiecare dintre ultimii doi ani și se confruntă cu un deficit structural de ofertă până în 2026.

Risc de execuție

Risc. Ritmul de revânzare al portofoliului YACHT KID achiziționat depinde de cererea continuă a cumpărătorilor finali în complex.

Măsură de atenuare. YACHT KID este un activ livrat și ocupat, cu aproximativ 80% dintre unități vândute deja către cumpărători finali până la începutul anului 2025, indicând o absorbție puternică. Grupul NBI operează o funcție integrată de vânzări și marketing prin North Bucharest Marketing S.R.L., și a executat anterior strategii de flipping comparabile finanțate prin stock.estate.

Risc de rambursare

Risc. Rambursarea bullet concentrează returnarea principalului la scadență, creând expunere unică la fluxul de numerar.

Măsură de atenuare. Rambursarea este garantată de o ipotecă de gradul întâi cu acoperire de 150% asupra apartamentelor rezidențiale deținute de NBI, executabilă de platformă sub proceduri ECSPR. Beneficiarul are un istoric stabilit de rambursare cu LIBRA INTERNET BANK, demonstrat prin multiple facilități garantate cu ipotecă rambursate integral între 2021 și 2024.

Risc regulatoriu și fiscal

Risc. Modificări ale tratamentului TVA pentru vânzări rezidențiale noi (aplicate din 1 august 2025) și alte ajustări fiscale pot afecta cererea cumpărătorilor finali.

Măsură de atenuare. Durata scurtă a împrumutului limitează expunerea la deriva regulatorie pe termen mediu, iar prețurile de achiziție oferă reziliență a marjei împotriva efectelor de cerere pe termen scurt.

Risc de contrapartidă (dezvoltator)

Risc. Proiectul depinde de cooperarea continuă cu dezvoltatorul, KID PROJECT DESIGN SRL, pentru transfer de titlu și finalizarea achizițiilor.

Măsură de atenuare. Dezvoltatorul are un profil de risc comercial și legal scăzut, nu are restanțe ANAF, a livrat complexul YACHT KID în întregime și a raportat venituri de €22,3 milioane în 2024 cu o marjă netă de 39,6% și €11,4 milioane în capital propriu total.

---

Proprietarul proiectului declară că, din câte cunoaște, nicio informație nu a fost omisă sau este în mod substanțial înșelătoare sau inexactă. Proprietarul proiectului este responsabil pentru pregătirea foii de informații cheie de investiție (vezi Documente).