NBI pentru Yacht-Kid II

1. Rezumat Executiv

Această campanie urmărește strângerea a 500.000 € pe platforma stock.estate:

• 200.000 € pre-angajați de grupul beneficiar (NBI)
• 300.000 € oferiți comunității de investitori

Fondurile vor finanța tranșa finală de achiziție a unui portofoliu de apartamente în YACHT KID, un complex rezidențial de lux situat pe malul lacului Tei, în coridorul de nord al Bucureștiului, livrat de Grupul de companii KID prin entitatea sa dezvoltatoare KID PROJECT DESIGN SRL. Beneficiarul, VZ Ideal Home Solutions SRL, operează în cadrul North Bucharest Investments (NBI) Group și aplică o strategie de tip „buy-and-sell”, vizând exitul complet odată ce prețurile de revânzare ating pragul de profit stabilit.

Termenii pentru investitori pe scurt:

• Rată fixă a dobânzii: 9,0% pe an
• Cashback legat de performanță: până la 6,0% pe an
• Randament efectiv maxim: până la 15,0% pe an
• Durata împrumutului: 6 luni
• Garanție: ipotecă de rangul întâi asupra apartamentelor rezidențiale deținute de NBI, cu o acoperire de 150% și un loan-to-value de 60%
• Dobânda plătită lunar; principalul rambursat integral la scadență

2. Analiza Locației

YACHT KID este situat pe Str. Anton Holban, Sector 2, București, pe malul Lacului Tei, în cartierul Fabrica de Glucoză. Acest segment al nordului Bucureștiului s-a transformat în ultimul deceniu dintr-o zonă neconstruită într-unul dintre cele mai active clustere rezidențiale premium ale capitalei. Amplasamentul se află direct pe malul lacului, cu acces la un parc public de 10.000 mp și integrare într-un masterplan mai amplu conceput pentru a găzdui aproximativ 20.000 de locuitori la finalizarea completă.

Conectivitate și facilități în zona imediată:

• Districte de afaceri (Floreasca, Aurel Vlaicu, Pipera): 10 până la 15 minute cu mașina prin bulevardele Barbu Văcărescu și Pipera
• Aeroportul Internațional Henri Coandă: aproximativ 20 de minute
• Cumpărături și lifestyle: Promenada Mall, Băneasa Shopping City
• Școli internaționale: American International School of Bucharest, British School of Bucharest, Cambridge School
• Baza de angajare: concentrare a forței de muncă din IT, banking și servicii profesionale din București

Poziționarea pe piață. Nordul Bucureștiului a depășit constant restul capitalei atât la capitolul prețuri, cât și la cerere. Datele Imobiliare.ro arată că prețul mediu solicitat pentru un apartament în București a atins 2.204 € pe mp la sfârșitul anului 2025, în creștere cu 16,6% față de anul precedent, stocurile premium de construcții noi din nord tranzacționându-se frecvent peste 2.500 € pe mp, iar unitățile din segmentul de lux între 3.000 și 4.000 € pe mp.

3. Profilul Dezvoltatorului

Complexul YACHT KID a fost dezvoltat de Grupul de companii KID, cu KID PROJECT DESIGN SRL acționând ca entitate principală de dezvoltare.

Identificatori legali:

• CUI: 38632756
• Registrul Comerțului: J2017020922403
• Înființată: 22 decembrie 2017
• Sediul social: Intrarea Chefalului 12H, Etaj 7, Ap. 4, Sector 2, București
• Activitate principală: CAEN 4110 (dezvoltare imobiliară)
• Acționari: Bogdan Daniel Ghiță (50%) și Răzvan-Valentin Ghiță (50%)
• Administrator: Bogdan Daniel Ghiță

Profil de risc (Termene.ro, aprilie 2026):

• Risc comercial: Scăzut (8/10)
• Rating de insolvență: Clasa B (0,08% probabilitate modelată)
• Risc juridic: Scăzut
• Statut fiscal: Activ, înregistrat în scopuri de TVA, fără restanțe ANAF

Nu există proceduri judiciare semnificative împotriva companiei. Un singur dosar civil din 2022 apare în registru, în care KID PROJECT DESIGN a fost citată ca terță parte, nu ca pârât.

Traiectoria financiară (EUR, bilanțuri statutare depuse):

Traiectoria reflectă un ciclu de dezvoltare tipic pentru o platformă rezidențială cu un singur proiect: pasive maxime în timpul fazei de construcție din 2021 până în 2023, urmate de o reducere rapidă a gradului de îndatorare și recunoașterea veniturilor pe măsură ce unitățile sunt predate. Investiția totală în proiectul YACHT KID a fost de aproximativ 35 milioane €. Construcția a început în 2021 și a fost finalizată în 2023; la începutul anului 2025, 80% din unități fuseseră predate cumpărătorilor finali.

4. Profilul Beneficiarului Campaniei

Împrumutatul în cadrul acestei campanii este VZ Ideal Home Solutions SRL.

Identificatori legali:

• CUI: 38432308
• Registrul Comerțului: J40/18415/2017
• Identificator Entitate Juridică (LEI): 9845000CB54Y7CC0AF84
• Înființată: 1 noiembrie 2017
• Sediul social: Calea Floreasca 133-135-137 și Str. Cornescu 50-52, Etaj 1, Sector 1, București
• Activitate principală: CAEN 6810 (cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare proprii)
• Capital social: 40,59 EUR
• Administrator: Pavel Musteață (din 10 octombrie 2018)
• Beneficiar real: Pavel Musteață (100%, prin NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L.)

Structura grupului. VZ Ideal Home Solutions SRL este deținută integral de NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L., care la rândul său este deținută și administrată 100% de Pavel Musteață. Compania face parte din North Bucharest Investments (NBI) Group, un cluster de entități afiliate cu sediul în București, active în achiziția, revânzarea, marketingul, designul și administrarea imobiliară.

Grupul operează dintr-un sediu social comun pe Calea Floreasca, Sector 1.

Profil de risc (Termene.ro, aprilie 2026):

• Risc comercial: Scăzut (8,5/10)
• Rating de insolvență: Clasa D (0,56% probabilitate modelată)
• Scor Altman Z: Mediu
• Risc juridic: Scăzut
• Statut fiscal: Activ, înregistrat în scopuri de TVA din 1 septembrie 2018, fără restanțe ANAF

Registrul nu arată proceduri judiciare semnificative împotriva companiei și nicio înregistrare în Buletinul Procedurilor de Insolvență (BPI).

Istoric de creditare bancară. VZ Ideal Home Solutions are o relație de creditare stabilită cu LIBRA INTERNET BANK. Din 2021, compania a contractat și rambursat integral mai multe facilități de capital de lucru garantate prin ipotecă cu Libra, cel mai recent fiind un set de facilități deschise în aprilie 2024 și achitate în cursul aceluiași an. Nu există înregistrări ipotecare active la AEGRM / RNPM la data raportării.

Traiectoria financiară (EUR, bilanțuri statutare depuse):

Istoric operațional. VZ Ideal Home Solutions a fost profitabilă în fiecare an de raportare începând cu 2018, cu un profit net cumulat de aproximativ 1,32 milioane € pe parcursul a șapte perioade consecutive profitabile (2018-2024). Veniturile au crescut cu 197% față de anul precedent în 2024, pe măsură ce compania și-a extins pipeline-ul de achiziții, stocul imobiliar deținut pentru revânzare crescând de la 2,56 milioane € la sfârșitul anului 2023 la 3,54 milioane € la sfârșitul anului 2024.

Istoric grup. La nivel de grup, NBI a strâns și investit cumulat peste 2 milioane € prin campanii anterioare de crowdfunding pe stock.estate, executate pe o strategie comparabilă de „flipping” rezidențial, cu o perioadă medie de deținere de aproximativ 12 luni pe ciclu.

5. Prezentarea Proiectului

YACHT KID este un complex rezidențial finalizat, operațional, situat pe malul lacului, proiectat de X Architecture & Engineering Consult, cu arhitectură și specificații ale materialelor inspirate din industria iahtingului.

Specificații proprietate:

• Tip: complex de condominii rezidențiale premium
• Locație: Str. Anton Holban, Sector 2, București, pe malul Lacului Tei
• Anvergură: peste 200 de apartamente în mai multe clădiri, plus un strat comercial la parter și parcare subterană
• Tipologie unități: apartamente cu 2, 3 și 4 camere, plus unități tip duplex; unități selectate dispun de piscine private
• Clasă energetică: clasă superioară de eficiență energetică

Specificații tehnice:

• Sistem de pereți exteriori prefabricați cu tehnologie de fațadă patentată
• Elemente decorative din compozit tip iaht
• Izolație acustică și termică de cea mai bună calitate
• Protecție împotriva incendiilor și a condensului
• Securitate 24/7 cu acoperire CCTV completă

Ofertă comercială la fața locului (complet operațională):

• Cafenea cu livrare în apartament
• Minimarket
• Salon MOB | Ministry of Beauty
• Clinică stomatologică AMCOR
• Butic de lux TC Joyeria
• Studio de hot pilates
• Ghost Agency (media și BTL)

Context urban. YACHT KID face parte dintr-un masterplan de dezvoltare urbană pe termen lung care vizează aproximativ 20.000 de locuitori la finalizarea completă.

Stadiul livrării. Construcția a început în 2021 și a fost finalizată în 2023. La începutul anului 2025, aproximativ 80% din unități fuseseră predate cumpărătorilor finali.

Recunoaștere internațională. Proiectul a primit cinci distincții arhitecturale internaționale:

• ICONIC AWARDS 2025: Câștigător, Arhitectură / Rezidențial
• German Design Awards 2025: "Arhitectură Excelentă"
• Architecture Masterprize 2024: Mențiune de onoare, Arhitectură Rezidențială (Multi Unit)
• Built Design Awards 2024: Mențiune de onoare, Design Arhitectural / Rezidențial
• SHARE Architecture Award 2024

6. Analiza Pieței

Coridorul de nord al Bucureștiului, care cuprinde Floreasca, Fabrica de Glucoză, Pipera, Băneasa și Herăstrău, este sub-piața rezidențială premium de referință a capitalei.

Indicatori publicați (sfârșitul anului 2025):

• Preț mediu solicitat în București: 2.204 € pe mp, în creștere cu 16,6% față de anul precedent (Imobiliare.ro, Global Property Guide, decembrie 2025)
• Construcții noi premium în nord: de regulă 2.500 până la 4.000 € pe mp
• Segment ultra-lux: 4.000 până la 7.000+ € pe mp
• Creșterea prețurilor în 2024: 15% până la 22% la nivelul întregului oraș (Imobiliare.ro, Investropa)
• Prognoză 2026: creștere suplimentară a prețurilor de 3% până la 6% în coridorul de nord și nord-est, concentrată în active certificate verde și premium
• Randamente din chirii: 6% până la 9% în districtele premium din nord (Investropa, 2025)

Dinamica ofertei. Finalizările rezidențiale naționale au scăzut cu 4,7% față de anul precedent în primele trei trimestre ale anului 2025, iar livrările în București-Ilfov rămân cu 24% sub vârful din 2022. Această constrângere structurală a ofertei susține prețurile stocurilor premium.

Lichiditate. București-Ilfov a reprezentat aproximativ 35% din totalul tranzacțiilor rezidențiale din România în 2025, ceea ce o face cea mai profundă și lichidă sub-piață din țară.

Comparație internațională. Pe o bază de euro pe mp, Bucureștiul rămâne semnificativ sub media Europei Centrale și de Est pentru capitale comparabile, susținând convergența continuă a prețurilor și interesul susținut al cumpărătorilor străini pentru stocuri premium de tipul YACHT KID.

7. Analiza Financiară

Strategia este una pură de cumpărare și revânzare (flip), fără a fi prevăzute lucrări de renovare sau amenajare.

Utilizarea fondurilor. NBI s-a angajat la achiziția unui portofoliu de apartamente în YACHT KID. Suma de 500.000 € strânsă prin această campanie este destinată tranșei finale de plată a acelei achiziții.

Mecanismul de exit. Revânzarea directă a portofoliului achiziționat către cumpărătorii finali. Exitul este declanșat odată ce prețurile de piață pentru unitățile vizate ating pragul de profit stabilit. Rambursarea principalului împrumutului, precum și toate obligațiile privind dobânda acumulată și cashback-ul, provin din încasările acestei revânzări.

Ancora de preț. Ancora de preț de referință este furnizată în secțiunea Analiza Pieței: 2.500 până la 4.000 € pe mp în segmentul de construcții noi premium din nordul Bucureștiului.

8. Finanțare și Oportunitate de Investiție

Cum funcționează cashback-ul. Componentele de cashback early-bird și cele pe praguri de volum sunt cumulative. Un angajament de 100.000 € plasat în primele 7 zile se califică pentru întregul cashback de 6% pe an pe lângă dobânda fixă de 9% pe an, pentru un randament efectiv maxim de 15% pe an.

9. Riscuri și Atenuări

Risc de piață

Risc. O încetinire a pieței rezidențiale premium din București ar putea prelungi calendarul de revânzare sau ar putea comprima prețurile de vânzare.

Atenuare. Împrumutul este structurat la un loan-to-value conservator de 60% și o acoperire ipotecară de 150%, oferind un tampon material împotriva fluctuațiilor de preț. Nordul Bucureștiului a înregistrat creșteri de preț de două cifre în fiecare dintre ultimii doi ani și se confruntă cu un deficit structural de ofertă până în 2026.

Risc de execuție

Risc. Ritmul de revânzare pentru portofoliul YACHT KID achiziționat depinde de cererea continuă a cumpărătorilor finali în complex.

Atenuare. YACHT KID este un activ finalizat și ocupat, cu aproximativ 80% din unități deja vândute către cumpărătorii finali până la începutul anului 2025, ceea ce indică o absorbție puternică. NBI Group operează o funcție integrată de vânzări și marketing prin North Bucharest Marketing S.R.L. și a mai executat anterior strategii de tip „flip” comparabile, finanțate prin stock.estate.

Risc de rambursare

Risc. Rambursarea de tip „bullet” concentrează returnarea principalului la scadență, creând o expunere de flux de numerar într-un singur punct.

Atenuare. Rambursarea este garantată printr-o ipotecă de rangul întâi cu o acoperire de 150% asupra apartamentelor rezidențiale deținute de NBI, executabilă de către platformă conform procedurilor ECSPR. Beneficiarul are un istoric de rambursare stabilit cu LIBRA INTERNET BANK, demonstrat prin multiple facilități garantate prin ipotecă, rambursate integral între 2021 și 2024.

Risc de reglementare și fiscal

Risc. Modificările privind tratamentul TVA pentru vânzările de locuințe noi (aplicate de la 1 august 2025) și alte ajustări fiscale pot afecta cererea cumpărătorilor finali.

Atenuare. Durata scurtă a împrumutului limitează expunerea la schimbările de reglementare pe termen mediu, iar prețul de achiziție oferă reziliență a marjei împotriva efectelor cererii pe termen scurt.

Risc de contrapartidă (dezvoltator)

Risc. Proiectul depinde de cooperarea continuă cu dezvoltatorul, KID PROJECT DESIGN SRL, pentru transferul titlului de proprietate și finalizarea achizițiilor.

Atenuare. Dezvoltatorul are un profil de risc comercial și juridic scăzut, nu are restanțe ANAF, a livrat complexul YACHT KID integral și a raportat 22,3 milioane € venituri în 2024, cu o marjă netă de 39,6% și 11,4 milioane € capitaluri proprii totale.

---

Proprietarul proiectului declară că, din cunoștințele sale, nicio informație nu a fost omisă și nu este material înșelătoare sau inexactă. Proprietarul proiectului este responsabil pentru pregătirea fișei cu informații cheie pentru investitori (vezi Documente).