NBI pentru Victoria Homes II - Private

1. Rezumat

Investitorii stock.estate au posibilitatea de a acorda o facilitate de 400.000 EUR, cu o valoare maximă a ofertei de 500.000 EUR, societății Design Luxury Solutions S.R.L., parte a grupului North Bucharest Investments (NBI), pe o durată de 6 luni, la o dobândă fixă de 16,00% pe an. Fondurile achită ultima tranșă din prețul de achiziție al ultimelor 20 de apartamente pe care societatea le are contractate în ansamblul Victoria Homes (Oxford by Victoria Homes), Bulevardul Pipera, Voluntari, lângă Pădurea Băneasa. Dobânda se plătește lunar; principalul se rambursează integral la scadență. Împrumutul este garantat printr-o ipotecă de rang I asupra unor apartamente finalizate și intabulate din portofoliul grupului NBI, în valoare de 600.000 EUR, acoperire 150% și LTV 66,7%, înscrisă înainte de eliberarea fondurilor. Este o ofertă privată, cu tichet minim de 25.000 EUR.

2. Proiectul

Oxford by Victoria Homes este situat în vecinătatea Pădurii Băneasa și este conectat la nordul Bucureștiului prin Bulevardul Pipera. Compus din 20 de clădiri cu regim de înălțime P+3E+4R, ansamblul se întinde pe 45.667 mp și cuprinde 899 de apartamente cu 2, 3 și 4 camere. Complexul este construit de ASCO Construcții, antreprenor cu 30 de ani de experiență în România și în străinătate.

Design Luxury Solutions a contractat un portofoliu de apartamente în complex prin modelul NBI de tip buy-and-sell. Douăzeci dintre aceste unități mai au de achitat ultima tranșă; această facilitate plătește ultima tranșă din prețul lor de achiziție, astfel încât unitățile să poată fi preluate, intabulate pe numele societății și livrate canalului de vânzări cu amănuntul al grupului.

Locație. Complexul se află la 5 minute de Pădurea Băneasa și la circa 15 minute de Aeroportul Internațional Henri Coandă, cu acces la Bulevardul Pipera și Erou Iancu Nicolae. În apropiere se află școli internaționale precum American International School of Bucharest și Olga Gudynn International School (4 minute) și Cambridge School of Bucharest (11 minute). Opțiunile de retail includ Mega Image Concept Store (4 minute), Lidl (5 minute) și Băneasa Shopping City (19 minute); World Class și Stejarii Country Club sunt la circa 15 minute.

3. Profilul împrumutatului

Design Luxury Solutions S.R.L. (CUI RO38158602, Registrul Comerțului J2017015070401, înființată în 2017) este o societate românească specializată în achiziționarea și revânzarea de portofolii de apartamente în ansambluri rezidențiale premium din nordul Bucureștiului. Este deținută integral de North Group Investments S.R.L. și face parte din grupul North Bucharest Investments (NBI). Sediul social este la Calea Floreasca 133-135-137 și Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Sector 1, București, iar administrator este Vladislav Musteață.

Societatea aplică strategia NBI buy-and-sell: achiziționează unități finalizate și intabulate la prețuri de portofoliu negociate și le distribuie prin rețeaua de vânzări cu amănuntul a grupului. În exercițiul 2025 a înregistrat o cifră de afaceri netă de 20.176.988 RON (circa 4,04 milioane EUR) și un profit net de 2.583.959 RON (circa 517.000 EUR). Societatea este un împrumutat cu istoric pe stock.estate, cu toate facilitățile anterioare la zi și fără sume restante la 4 septembrie 2026.

4. Prezentarea colateralului

Facilitatea este garantată printr-o ipotecă de rang I asupra unor apartamente finalizate și intabulate din portofoliul grupului NBI din nordul Bucureștiului, libere de sarcini, cu o valoare agregată de 600.000 EUR pe bază de preț de achiziție (150% din ținta de 400.000 EUR; dacă oferta este subscrisă peste țintă, lista unităților ipotecate este dimensionată astfel încât acoperirea să rămână 150% din suma efectiv eliberată).

• Tip proprietate: apartamente rezidențiale finalizate, gata de locuit; nu sunt implicate lucrări de construcție sau dezvoltare
• Instrument de garanție: ipotecă de rang I; lista unităților este anexată la contractul de ipotecă
• Momentul ipotecii: înscrisă în cartea funciară înainte de eliberarea fondurilor; fondurile se eliberează exclusiv la ședința notarială
• Baza de evaluare: preț de achiziție

Locație și conectivitate. Pipera a devenit unul dintre cele mai active poli rezidențiali premium din București: stațiile de metrou Pipera (M2) și Aurel Vlaicu (M2), legătură directă cu autostrada A3 și centura, aeroportul Băneasa la circa 5 km și Henri Coandă la circa 13 km, centre de afaceri precum Pipera Plaza, Cubic Center, Global Plaza și Swan Office Park, retail la Promenada Mall și Băneasa Shopping City.

5. Analiza pieței

Piața rezidențială din București a încheiat anul 2025 cu un preț mediu solicitat de 2.204 EUR/mp, în creștere cu 16,6% față de anul anterior (Imobiliare.ro), stocul nou premium din nordul orașului, inclusiv Pipera, tranzacționându-se peste 2.500 EUR/mp. Nordul Bucureștiului a depășit constant media orașului atât la creșterea prețurilor, cât și la absorbție.

Doi factori definesc a doua jumătate a anului 2026. Majorarea TVA pentru locuințe de la 9% la 21% de la 1 august 2026 este un factor de frânare a cererii pentru locuințe noi; Parlamentul a prelungit cota de 9% până la 30 septembrie 2026 pentru cumpărătorii cu antecontracte. Blocajul ANCPI din 14 iulie - 11 august 2026 a amânat un volum mare de tranzacții; e-Terra funcționează din nou din 11-12 august 2026 și restanțele acumulate se procesează, astfel încât ipotecile și vânzările se pot înscrie din nou normal. Durata de 6 luni a facilității limitează expunerea investitorilor la ambii factori.

6. Analiza financiară

Destinația fondurilor. Întreaga sumă de 400.000 EUR (până la 500.000 EUR) este utilizată pentru ultima tranșă din prețul de achiziție al ultimelor 20 de apartamente contractate în Victoria Homes. Nu există buget de construcție.

Costul facilității. Dobânda se acumulează la 16,00% fix pe an, 30/360, plătită lunar. Pe 6 luni, costul brut al dobânzii la 400.000 EUR este 32.000 EUR, pentru un total de rambursat de 432.000 EUR la scadență (la 500.000 EUR: 40.000 EUR dobândă, 540.000 EUR total).

Acoperirea colateralului. Ipotecă de rang I asupra apartamentelor grupului NBI în valoare de 600.000 EUR: acoperire 150%, LTV 66,7%, înscrisă înainte de eliberarea fondurilor.

Situația financiară a împrumutatului (RON conform bilanțurilor depuse; EUR la circa 5,00 RON/EUR):

Pierderea din 2023 reflectă un an de tranziție, cu venituri recunoscute limitat înaintea ciclului de revânzare din 2024. Cifra de afaceri a crescut cu 568% în 2024 și cu încă 62% în 2025. Stocurile pentru revânzare au ajuns la 40,3 milioane RON (circa 8,1 milioane EUR).

Profil de credit (Termene.ro, ultima raportare). Risc comercial: scăzut (7,6/10). Rating insolvență: clasa D (probabilitate modelată 0,56%). Altman Z-score: foarte ridicat. Risc juridic: scăzut. Statut fiscal: activ, plătitor de TVA, fără restanțe la ANAF. Societatea are o relație de creditare complet rambursată cu Libra Internet Bank.

Sursa de rambursare. Principalul se rambursează din revânzarea apartamentelor Victoria Homes și a unităților din stocul existent al societății prin rețeaua de vânzări NBI.

7. Finanțare și oportunitate de investiție

Parametrii împrumutului

Canale de rambursare, în ordinea preferinței: (1) revânzarea apartamentelor Victoria Homes și a stocului existent al împrumutatului; (2) flux de numerar și aport de capital la nivelul grupului NBI; (3) refinanțare bancară; (4) o facilitate ulterioară pe stock.estate.

Platforma. stock.estate este o platformă de finanțare participativă licențiată ECSPR (ASF România, licența PJR28FSFPR/400002) în temeiul Regulamentului (UE) 2020/1503.

8. Riscuri și măsuri de atenuare

• Riscul de rambursare / neexecutare. Împrumutatul ar putea intra în incapacitate de plată. Atenuare: societatea a înregistrat profit net în 2024 și 2025, deține stocuri pentru revânzare de 40,3 milioane RON și este la zi cu toate facilitățile anterioare pe stock.estate, fără restanțe la 4 septembrie 2026; ipoteca de rang I oferă o acoperire de 150%.
• Riscul ciclului de vânzare. Dacă unitățile din Victoria Homes se vând mai lent decât planificat, rambursarea principalului la luna 6 depinde de alte surse de lichiditate. Atenuare: rețeaua de vânzări a grupului, stocul existent și canalele de rambursare de mai sus; dobânda se acumulează la 18,00% pe an dacă termenul se prelungește.
• Risc sectorial și fiscal. Majorarea TVA de la 9% la 21% de la 1 august 2026 este de așteptat să comprime cererea pentru locuințe noi în a doua jumătate a anului 2026. Atenuare: durata de 6 luni limitează expunerea; colateralul este stoc finalizat și intabulat într-una dintre cele mai lichide zone din București.
• Riscul de evaluare a colateralului. Acoperirea este calculată pe bază de preț de achiziție, nu pe o evaluare independentă. Atenuare: acoperirea de 150% oferă o marjă de 33,3% față de împrumut; toate unitățile sunt finalizate și intabulate, deci imediat transferabile.
• Riscul de concentrare. Împrumutatul are și alte facilități în derulare pe platformă. Atenuare: toate facilitățile sunt la zi, fără restanțe; această facilitate are propria ipotecă de rang I înscrisă înainte de eliberarea fondurilor. Lista completă a ofertelor anterioare ale împrumutatului este prezentată în KIIS.
• Riscul de lichiditate. Nu există piață secundară pentru acest instrument. Atenuare: niciuna dincolo de durata fixă de 6 luni; investitorii ar trebui să își dimensioneze alocarea în consecință. Tichetul minim de 25.000 EUR restrânge oferta la investitori care pot suporta această constrângere.
• Riscul de platformă. Dacă stock.estate nu ar mai putea administra contractul de împrumut, este necesar un aranjament alternativ. Atenuare: stock.estate va desemna un administrator terț sau va transfera contractul direct investitorilor; platforma operează sub licența ASF PJR28FSFPR/400002.

---

Proprietarul proiectului declară că, după cunoștințele sale, nicio informație nu a fost omisă și că informațiile nu sunt înșelătoare sau vădit inexacte. Proprietarul proiectului este responsabil pentru întocmirea fișei cu informații esențiale privind investiția (vezi Documente).