1. Rezumat Executiv

IMPAKT REAL ESTATE SRL, care operează sub marca Impakt, solicită 425.000 € în finanțare prin crowdfunding bazată pe împrumut prin stock.estate pentru a finaliza achiziția și a începe dezvoltarea unui proiect rezidențial complet permis în Chinteni, județul Cluj, România. Proprietatea cuprinde cinci parcele adiacente intravilane cu o suprafață totală de 4.269 m², pentru care au fost emise patru autorizații de construire care autorizează construcția a 4 clădiri dupleix (8 unități rezidențiale). Costul achiziției terenului este de 500.000 €, cu costuri totale estimate de construcție de 675.000 €, aducând costul total al proiectului la 1.175.000 €. Dezvoltatorul a angajat în prealabil 300.000 € în capital propriu; împrumutul de 425.000 € va finanța restul achiziției și dezvoltarea inițială până la aproximativ 30% finalizare. Împrumutul are o durată de 12 luni la 14% p.a., cu dobânzi plătite lunar și rambursarea principalului la scadență (rambursare bullet). Valoarea estimată de dezvoltare brută este de 2.000.000 € (8 unități la aproximativ 250.000 € fiecare în stadiu semi-finisați), oferind un profit brut proiectat de aproximativ 825.000 €. Actul subiacent a fost evaluat independent la 641.000 € de către NAPOCA BUSINESS SRL (evaluator certificat ANEVAR, raport datat 4 martie 2026), rezultând un raport împrumut-valoare de aproximativ 66%. Garanția este asigurată printr-o ipotecă de gradul întâi asupra proprietății achiziționate, stabilită la finalizarea transferului de proprietate. Construcția este așteptată să fie finalizată până în toamna anului 2026.

2. Analiza Locației

Chinteni este o comună în județul Cluj, România, situată la aproximativ 10–12 km nord de Cluj-Napoca în zona deluroasă a Podișului Someșan (Platforma Someș). Comuna acoperă aproximativ 68 km² și are o populație de aproximativ 4.000–4.500 de locuitori, împărțită administrativ în satele Chinteni (sediu), Deușu, Feiurdeni, Satu Lung și Vechea.

Proprietatea este situată în zona străzii Ady Endre din Chinteni, într-un cartier rezidențial caracterizat prin case individuale (configurații D+P+M, D+P+E) și parcele de teren disponibile. Accesul este prin strada Ady Endre, un drum public de pietriș. Zona este conectată la Cluj-Napoca prin drumuri comunale și județene, cu transport public metropolitan (linii de autobuz operate de Compania de Transport Public Cluj-Napoca) disponibil la aproximativ 1.000 m.

Infrastructura locală și facilitățile includ transport public la 1.000 m, centre comerciale la 1.000 m, instituții educaționale (școală, grădiniță) la 1.500 m și servicii suplimentare (farmacii, magazine, locuri de cult) la 1.000 m. Toate utilitățile majore — electricitate, apă, gaz, canalizare, telefonie, TV prin cablu și internet — sunt prezente în zonă. Mediul este clasificat ca având poluare scăzută cu un ambient liniștit.

Chinteni a experimentat o dezvoltare rezidențială accelerată în ultimii ani, determinată de migrația outward a familiilor și profesioniștilor din Cluj-Napoca care caută locuințe cu densitate mai scăzută menținând proximitatea față de oraș. Conform raportului de evaluare ANEVAR, zona reprezintă o piață imobiliară moderat stabilă cu o tendință ușor ascendentă a prețurilor, deși supusă potențialei stagnări în funcție de condițiile macroeconomice și geopolitice. Prețurile terenurilor pentru parcele construibile în Chinteni variază între 100 € și 124 € pe m², semnificativ mai mici decât intravilanul Cluj-Napoca, dar peste localitățile mai îndepărtate.

3. Profilul Dezvoltatorului

Entitate legală: IMPAKT REAL ESTATE SRL Marca de operare: Impakt Sector: Agenție imobiliară și dezvoltare rezidențială Zonă de focus: Zona metropolitană Cluj

IMPAKT REAL ESTATE SRL este activă pe piața imobiliară metropolitană Cluj-Napoca, specializându-se în dezvoltări rezidențiale de scară mică la medie, în special în segmentul duplex și locuințe individuale. Compania operează în tranzacții imobiliare, dezvoltări rezidențiale suburbane și urbane și produse de locuințe standardizate țintind segmentul cumpărătorilor de piață medie.

Dezvoltatorul a finalizat anterior o tranzacție de finanțare pentru un proiect rezidențial sub numele Impakt Villas printr-o structură de crowdfunding, demonstrând experiență în executarea dezvoltărilor susținute de investiții.

Prin proiectul Impakt Chinteni, compania continuă să își extindă portofoliul în segmentul vile și duplex în zona metropolitană Cluj.

4. Prezentare Generală a Proiectului

Tipul proprietății: Dezvoltare rezidențială — locuințe duplex (4 clădiri, 8 unități) Locație: Chinteni, comuna Chinteni, jud. Cluj (zona străzii Ady Endre), cod poștal 407205 Suprafață totală teren: 4.269 m² (5 parcele intravilane adiacente) Proprietar actual: GSM CONSTRUCT IMOBILIARE SRL Zonare: UTR = Lr (rezidențial rural, regim de înălțime mic)

Descompunere parcele:

• Nr. cadastral 81955 — 700 m², dreptunghiular, plan, 31 m front stradal
• Nr. cadastral 81674 — 701 m², dreptunghiular, plan, 29 m front stradal
• Nr. cadastral 81673 — 700 m², dreptunghiular, plan, 31 m front stradal
• Nr. cadastral 81956 — 933 m², dreptunghiular, plan, 62 m front (parcelă colț, acces pe două străzi)
• Nr. cadastral 81675 — 1.235 m² (drum de acces)

Autorizații de construire emise:

• AC nr. 71 / 11.04.2023 — 2 locuințe duble P+E pe nr. cadastral 81673
• AC nr. 72 / 11.04.2023 — 2 locuințe duble P+E pe nr. cadastral 81674
• AC nr. 75 / 27.04.2023 — 2 locuințe duble P+E pe nr. cadastral 81955
• AC nr. 76 / 27.04.2023 — 2 locuințe duble P+E pe nr. cadastral 81956

Specificații unități (per unitate rezidențială):

• Configurație: Parter + etaj (P+E)
• Înălțime maximă: 9,90 m (coamă: 8,31 m, cornișă: 5,41 m)
• Suprafață dezvoltată: 190,24 m²
• Suprafață construită (amprentă): 104,82 m²
• Suprafață utilă: 119,28 m²
• Suprafață locuibilă: 73,25 m²
• Parcare: 2 locuri per unitate (pe loc)
• Categorie de importanță: D

Specificații construcție:

• Fundații: beton armat continuu
• Structură: grinzi, stâlpi și nuclee de rigidizare din beton armat; pereți portant din zidărie
• Planșee: planșeu din beton armat peste parter; planșeu din lemn peste etaj
• Acoperiș: structură din lemn cu învelitoare din țiglă ceramică terracotta
• Gard: bază din beton armat cu tencuială decorativă albă și panouri metalice gri
• Utilități: apă și canalizare prin extinderea rețelelor existente; conectare electricitate; ape pluviale colectate local

Valabilitate autorizații: Autorizațiile de construire au fost emise în aprilie 2023 cu o perioadă inițială de valabilitate de 24 de luni și o durată de execuție de 36 de luni. Autorizațiile au fost prelungite și rămân valabile.

Finalizare așteptată: Toamna 2026

Certificate de performanță energetică: În regulă.

Stadiu proiect:

• Evaluare independentă ANEVAR finalizată (4 martie 2026)
• Autorizații de construire emise (aprilie 2023) și prelungite
• Tranzacție de achiziție structurată; așteptând finalizarea crowdfunding-ului
• Construcție să înceapă imediat după transferul de proprietate
• Țintă finalizare: toamna 2026

5. Analiza Pieței

Zona metropolitană Cluj-Napoca este una dintre cele mai active piețe imobiliare rezidențiale din România, caracterizată prin cerere susținută pentru locuințe noi și o penurie structurală de case individuale în proximitatea orașului.

Locațiile suburbane precum Chinteni au atras o cerere crescândă din partea cumpărătorilor care caută spații de locuit mai mari și medii rezidențiale cu densitate mai scăzută menținând accesul la centrele de angajare și serviciile urbane ale Cluj-Napoca.

Conform raportului de evaluare ANEVAR (martie 2026), piața terenurilor din Chinteni este caracterizată printr-o ofertă variată de parcele construibile, predominant în intervalul 400–800 m², cu prețuri între 100 € și 124 € pe m² pentru terenuri gata de construcție. Valoarea evaluată a proprietății în cauză corespunde aproximativ 150 € pe m² luând în considerare stadiul de dezvoltare permis al terenului și accesul la utilități.

Cererea este determinată de trei categorii principale de cumpărători: (1) familii tinere și profesioniști din Cluj-Napoca care caută locuințe individuale pe parcele de dimensiuni medii (400–700 m²); (2) dezvoltatori mici care achiziționează parcele mai mari pentru proiecte duplex sau ansambluri rezidențiale mici; și (3) investitori individuali care achiziționează terenuri pentru conservarea capitalului pe termen mediu.

Raportul de evaluare estimează valoarea de piață a unei unități duplex unice în stadiu semi-finisați la aproximativ 250.000 €. Pe această bază, valoarea estimată de dezvoltare brută totală (GDV) a proiectului cu 8 unități este aproximativ 2.000.000 €.

Piața este evaluată ca moderat stabilă, cu o tendință ușor ascendentă a prețurilor, deși raportul notează că instabilitatea geopolitică și factorii macroeconomici ar putea duce la stagnare sau corecție ușoară pe termen scurt. Perioada estimată de expunere a proprietății pentru vânzare în condiții normale de piață este de 6–9 luni.

6. Analiza Financiară

• Cost achiziție teren: 500.000 €
• Cost total estimat construcție: 675.000 € (aproximativ 84.375 € per unitate)
• Cost total proiect: 1.175.000 €
• Capital propriu angajat în prealabil (dezvoltator): 300.000 €
• Suma împrumut crowdfunding: 425.000 €
• Finanțare inițială totală: 725.000 € (acoperă achiziția terenului + dezvoltare până la aproximativ 30% finalizare)
• Valoare evaluată teren (ANEVAR, martie 2026): 641.000 €
• Preț estimat vânzare unitate (semi-finisați): 250.000 € per unitate
• Valoare estimată dezvoltare brută (8 unități): 2.000.000 €
• Profit brut proiectat: aproximativ 825.000 €
• Marjă de profit proiectată: aproximativ 41%
• Sursă rambursare: Venituri din vânzarea celor 8 unități rezidențiale

7. Finanțare și Oportunitate de Investiție

• Suma totală împrumut: 425.000 €
• Durata împrumutului: 12 luni
• Rata anuală a dobânzii: 14% p.a.
• Plată dobânzi: Lunară, pe parcursul duratei împrumutului
• Rambursare principal: Bullet — rambursare integrală la scadență
• Utilizare fonduri: Finalizarea achiziției proprietății și dezvoltare inițială până la aproximativ 30% progres construcție
• Garanție: Ipotecă de gradul întâi asupra proprietății achiziționate (5 parcele teren, 4.269 m²) și dezvoltări viitoare pe acestea
• Stabilire ipotecă: La finalizarea transferului de proprietate către STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL
• Valoare evaluată activ: 641.000 €
• Raport împrumut-valoare: aproximativ 66%
• Raport acoperire garanție: aproximativ 151% (641.000 € / 425.000 €)

8. Riscuri și Măsuri de Atenuare

Risc de Piață Risc: O încetinire a cererii rezidențiale în zona metropolitană Cluj ar putea extinde termenele de vânzare dincolo de durata împrumutului. Atenuare: Proiectul țintește segmentul duplex/locuințe individuale într-o locație suburbană cu cerere ridicată, determinată în principal de cererea utilizatorilor finali mai degrabă decât de activitate speculativă, oferind stabilitate relativă a prețurilor.

Risc de Achiziție și Execuție Risc: Achiziția trebuie finalizată conform planului după strângerea cu succes a fondurilor, iar construcția trebuie să procedeze fără întârzieri materiale. Atenuare: Dezvoltatorul a angajat în prealabil 300.000 € în capital propriu, reducând riscul de execuție. Proiectul este complet permis, permițând începutul construcției imediat după transferul de proprietate.

Risc de Valabilitate Autorizație de Construire Risc: Autorizațiile de construire au fost emise inițial în aprilie 2023; dacă nu sunt prelungite, ar putea expira înainte de începutul construcției. Atenuare: Toate cele patru autorizații de construire au fost prelungite și rămân valabile. Durata de execuție de 36 de luni oferă timp suficient pentru finalizarea proiectului până în toamna 2026.

Risc de Rambursare Risc: Dacă vânzările de unități procedă mai lent decât proiectat, dezvoltatorul poate întâmpina dificultăți în rambursarea împrumutului la scadență. Atenuare: GDV estimat de 2.000.000 € oferă un spațiu substanțial relativ la împrumutul de 425.000 €. Împrumutul este securizat suplimentar printr-o ipotecă de gradul întâi asupra unui activ evaluat la 641.000 € (acoperire 151%).

Risc de Timing Garanție Risc: Ipoteca este stabilită post-achiziție mai degrabă decât la momentul disbursei fondurilor. Atenuare: Ipoteca este creată imediat la finalizarea transferului de proprietate. Structura este concepută astfel încât disbursele fondurilor și semnarea ipotecii notariale să aibă loc în secvență strânsă.

Risc de Costuri de Construcție Risc: Creșterea costurilor materialelor și manoperei ar putea eroda profitabilitatea proiectului și afecta capacitatea dezvoltatorului de a finaliza și vinde unități la prețurile proiectate. Atenuare: Bugetul total de construcție de 675.000 € a fost estimat împotriva unui GDV de 2.000.000 €, oferind o marjă brută de aproximativ 41%. Tipologia duplex utilizează metode de construcție standardizate, iar dezvoltatorul are experiență anterioară în livrarea proiectelor similare.