1. Rezumat Executiv

GreenCon (entitatea juridică SC Green Con Group SRL) este un producător român de structuri metalice ușoare din oțel galvanizat și zincat, cu sediul în Tămași, comuna Corbeanca, în inelul industrial de nord al Bucureștiului. Compania atrage 250.000 € pe un termen de 12 luni pentru a finaliza achiziția propriului sediu de producție — un teren de 3.463 m² și o hală pe structură metalică de 683 m² — în bilanțul companiei, pentru a stinge o ipotecă existentă de 60.000 € asupra proprietății și pentru a finanța capitalul de lucru. Împrumutul este garantat printr-o ipotecă de rangul I asupra proprietății achiziționate, evaluată independent de un evaluator autorizat ANEVAR la 961.000 €, oferind un raport credit-valoare (LTV) de aproximativ 26% (acoperire a garanției de aproximativ 384%, față de minimul platformei de 150%). Investitorii primesc o rată a dobânzii de bază de 14% pe an, plus un cashback bazat pe volum de până la 2% pe an (până la 16% efectiv), cu dobânda plătită lunar și principalul rambursat integral la scadență. Rambursarea provine din refinanțarea bancară garantată de noul activ deținut sau din fluxul de numerar operațional al companiei.

2. Analiza Locației

Proprietatea este situată în Tămași, comuna Corbeanca, județul Ilfov, în inelul metropolitan imediat la nord de București. Accesul se face prin rețeaua rutieră locală cu legături directe către DN1, DN1A și centura A0, oferind o conectivitate rapidă către capitală și către coridoarele naționale de transport de marfă.

Corbeanca se află în interiorul hub-ului industrial și logistic București–Ilfov, care este de departe cel mai mare din țară: la jumătatea anului 2024, România avea peste 7,1 milioane m² de spații industriale și logistice operaționale, București–Ilfov reprezentând aproximativ 49% din stocul național, iar piața era pe cale să se apropie de 8 milioane m² până la sfârșitul anului 2025, cu un ritm anual de dezvoltare de aproximativ 500.000 m².

Terenul este intravilan, împrejmuit, cu o deschidere generoasă de 128 m la drumul de acces. Este conectat la electricitate, deservit de un puț forat propriu pentru apă și un sistem septic pentru canalizare; gazele de rețea și apa/canalizarea publică nu sunt prezente în zona imediată. Împrejurimile sunt predominant agricole și rezidențiale, cu un nivel scăzut de poluare și acces facil la amplasament.

La nivel macro, România a înregistrat una dintre cele mai puternice perioade economice din istorie, cu un PIB care a atins aproximativ 355 miliarde € și un PIB pe cap de locuitor la paritatea puterii de cumpărare crescând la aproximativ 78% din media UE (de la aproximativ 35% la începutul anilor 2000), susținând cererea continuă pentru spații moderne de producție și logistică în regiunea capitalei.

3. Profilul Dezvoltatorului

SC Green Con Group SRL (CUI 50009766, J23/3199/2024) a fost fondată în aprilie 2024 și este deținută și administrată integral de acționarul său unic și administrator, Feraru Emanuel-Marius. Compania operează sub brandul GreenCon (prezență socială pe Instagram și TikTok, @greencongroup).

Activitatea sa (CAEN 2511 — fabricarea structurilor metalice) constă în proiectarea și fabricarea de structuri metalice ușoare (LSF) — schelete din oțel galvanizat și zincat pentru clădiri rezidențiale și comerciale ușoare.

În ciuda istoricului scurt, compania a construit o traiectorie clară de creștere:

• Venituri: aproximativ 404.000 lei în 2024, crescând la aproximativ 1.260.000 lei în 2025 — o creștere de aproximativ 3 ori de la an la an.
• Profitabilitate: un profit net de aproximativ 165.000 lei în 2024 cu o marjă netă de aproape 41%, mult peste media sectorului.
• Baza de producție: aproximativ 461.000 € în utilaje de producție în bilanț, deținute fără nicio sarcină asupra activelor mobile (fără înregistrări RNPM/AEGRM).
• Situația fiscală: activă, înregistrată în scopuri de TVA, fără obligații restante către autoritatea fiscală (ANAF).

Fondatorul este, de asemenea, activ printr-un mic grup de entități afiliate, inclusiv Nod Real Logistic SRL (100%) și Adverb Craft SRL (95%, cu sediul în Tămași), reflectând o activitate antreprenorială mai largă în aceeași regiune.

4. Prezentarea Proiectului

Tranzacția consolidează sediul de producție existent al companiei — deținut în prezent de o persoană legată de fondator — în bilanțul propriu al companiei și finanțează capitalul de lucru.

Activul:

• Tip: sediu de producție industrială (teren plus hală pe structură metalică cu un singur nivel).
• Adresă: Str. Odăile nr. 152, Tămași, com. Corbeanca, Ilfov (Carte Funciară nr. 112802 Corbeanca, nr. cadastral 112802).
• Teren: 3.463 m², intravilan, împrejmuit, cu o deschidere de 128 m (683 m² clasificați ca teren construibil / curți-construcții și 2.780 m² ca arabil în cadrul aceluiași lot).
• Clădire: o hală pe structură metalică de 682,5 m² (construit) / 683 m² (brut), aproximativ 648 m² suprafață utilă, un singur nivel, finalizată în 2025 și în stare nouă.
• Utilități: electricitate conectată; apă din puț forat propriu; canalizare prin sistem septic.
• Statutul juridic: atât terenul, cât și hala sunt înscrise (intabulate) pe numele proprietarului actual; terenul a fost reclasificat din extravilan în intravilan. Proprietatea are în prezent o ipotecă de rangul I de 60.000 € care va fi stinsă la încheierea tranzacției din fondurile împrumutului.

Utilizarea fondurilor (250.000 €):

• 120.000 € — prețul de achiziție plătit vânzătorului pentru transferul proprietății către companie;
• 60.000 € — stingerea ipotecii existente asupra proprietății, deschizând calea pentru o sarcină de rangul I în favoarea investitorilor;
• 70.000 € — capital de lucru pentru operațiunile de producție.

Context viitor: terenul este considerabil mai mare decât amprenta actuală a clădirii, oferind companiei spațiu pentru a dezvolta două hale de producție suplimentare pe același amplasament într-o fază ulterioară. Acea expansiune este destinată să fie autofinanțată de fondator și nu face parte din această campanie sau din rambursarea acesteia; această facilitate finanțează doar achiziția și capitalul de lucru descrise mai sus.

5. Analiza Pieței

Piața imobiliară industrială. Regiunea București–Ilfov este piața industrială și logistică dominantă din România, deținând aproape jumătate din stocul național (≈49%). Stocul operațional național a depășit 7,1 milioane m² la jumătatea anului 2024 și se apropia de 8 milioane m² până la sfârșitul anului 2025, extinzându-se cu aproximativ 500.000 m² pe an, impulsionat de investițiile în logistică, retail și infrastructură. Cererea este consolidată de companiile care se relochează din facilități mai vechi în spații de producție și depozitare moderne și conforme.

Date privind închirierea și vânzarea locală. În coridorul Corbeanca / Buftea / Balotești, chiriile solicitate pentru spații de producție și depozitare variază între 4,25 € și 7,74 € /m²/lună, cu o mediană în jurul valorii de 5,90 € /m²/lună. Prețurile solicitate pentru proprietăți de producție/depozitare comparabile în zonă se încadrează în intervalul 1,5–1,75 milioane € pentru clădiri de 1.000–2.400 m².

Baza de evaluare pentru garanție. Evaluarea independentă ANEVAR (decembrie 2025) a concluzionat o valoare de piață de 961.000 €, susținută de două abordări:

• Abordarea prin venit (capitalizare): 961.000 €, bazată pe o chirie netă estimată de 5.000 €/lună, o ocupare de 95% și o rată de capitalizare de 7,2%.
• Abordarea prin cost: 994.000 €, cu terenul evaluat la 532.000 € (≈154 €/m²) și clădirea la un cost net de înlocuire de 461.982 € (≈677 €/m²).

Valoarea evaluată se încadrează confortabil în intervalul datelor de vânzare locale, iar cea mai bună utilizare a proprietății a fost confirmată ca fiind industrială / de producție. Deoarece aceasta este o facilitate de achiziție și capital de lucru, mai degrabă decât o dezvoltare de tip „build-to-sell”, evaluarea funcționează ca bază de garantare pentru împrumut, nu ca un preț de vânzare proiectat.

6. Analiza Financiară

Aceasta este o finanțare pentru achiziție și capital de lucru pentru o afacere de producție operațională, nu o dezvoltare de tip „build-to-sell”; prin urmare, analiza se concentrează pe economia tranzacției și capacitatea de rambursare, nu pe o marjă de dezvoltare.

Capacitatea de rambursare. Veniturile companiei au crescut de aproximativ trei ori, la aproximativ 248.000 € în 2025, cu un rezultat operațional pozitiv, o bază de echipamente de producție de aproximativ 461.000 € și fără restanțe fiscale. La finalizare, compania deține, de asemenea, un activ de 961.000 € față de o datorie de 250.000 €, creând o rezervă de capital propriu de aproximativ 711.000 € care susține refinanțarea.

Sursa de rambursare. Principalul este rambursat la scadență fie din refinanțare bancară garantată de proprietatea deținută acum de companie, fie din fluxul de numerar operațional al companiei.

7. Oportunitatea de Finanțare și Investiție

Structura capitalului și planul de finanțare. Aceasta este o facilitate cu o singură tranșă. La finalizare, compania deține sediul de producție de 961.000 € față de o datorie garantată senior de 250.000 €. Canalele de rambursare, în ordinea preferinței, sunt: (1) refinanțare bancară garantată de activul deținut acum de companie, liber de sarcini (după stingere); (2) fluxul de numerar operațional din afacerea de producție; și (3) capitalul propriu al dezvoltatorului sau vânzarea activului ca plasă de siguranță. Orice expansiune viitoare (două hale suplimentare) este destinată să fie autofinanțată de fondator și se află în afara acestei facilități.

Platformă. Oferta este facilitată de stock.estate, un furnizor european de servicii de crowdfunding autorizat de Autoritatea de Supraveghere Financiară (ASF România), licența nr. PJR28FSFPR/400002, conform Regulamentului (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Riscuri și Atenuări

• Risc de garanție / piață. Valoarea de piață a proprietăților industriale se poate modifica în funcție de condițiile economice. Atenuare: împrumutul este garantat la un LTV de aproximativ 26% (≈384% acoperire) pe baza unei evaluări independente ANEVAR, oferind un tampon mare împotriva fluctuațiilor de valoare; activul este o proprietate industrială lichidă în hub-ul logistic principal al Bucureștiului.

• Risc de rambursare (refinanțare). Principalul este rambursat într-o singură tranșă la luna 12, expunând împrumutul la condițiile de refinanțare. Atenuare: după finalizare, compania deține un activ de 961.000 € față de o datorie de 250.000 € — o bază de capital propriu substanțială care susține refinanțarea bancară — iar afacerea operațională și-a triplat veniturile fără restanțe fiscale.

• Risc de achiziție și titlu de proprietate. Compania achiziționează proprietatea și anumiți pași de cadastru sunt încă în curs de finalizare. Atenuare: debursarea are loc doar la încheierea notarială, când proprietatea se transferă către companie și ipoteca de rangul I este înregistrată; sarcina existentă de 60.000 € este stinsă în aceeași sesiune.

• Risc de tranzacție cu părți afiliate. Proprietatea este achiziționată de la o parte legată de fondator. Atenuare: valoarea este ancorată de o evaluare independentă ANEVAR, iar mecanismele de debursare la încheiere și ipoteca de rangul I protejează investitorii indiferent de relația părților.

• Risc de construcție / expansiune. Atenuare: nu se aplică acestei facilități — fondurile finanțează doar achiziția și capitalul de lucru; viitoarele hale planificate sunt autofinanțate și în afara acestui împrumut.

• Risc de reglementare / autorizare. Modificările în zonare, taxe sau reglementările sectoriale ar putea afecta operațiunile. Atenuare: proprietatea este deja intabulată și reclasificată ca intravilan, iar compania este complet înregistrată și conformă fiscal.

---

Această descriere este furnizată în scop informativ în cadrul unei campanii de crowdfunding stock.estate și nu constituie consultanță de investiții, juridică sau fiscală. Investitorii potențiali ar trebui să citească Fișa cu Informații Cheie pentru Investitori (KIIS) și să își formeze propria evaluare.