1. Sintesi Esecutiva

AB.TO SRL, un'azienda di sviluppo immobiliare con sede a Torino, sta completando una ristrutturazione residenziale in Via delle Rosine 15–17 nel centro di Torino. Il progetto prevede la conversione e la finitura di unità residenziali di grande formato in un edificio con una superficie commerciale lorda di circa 1.200 m² sui piani oggetto di vendita. Tutte le unità sono state pre-vendute; l'ultimo passo prima che possano essere eseguiti i trasferimenti di atto è l'autorizzazione finale dalla Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio (l'autorità per il patrimonio che supervisiona i lavori nel centro storico), che si prevede entro circa 3 mesi. Poiché i fondi degli acquirenti non possono essere erogati prima di tale autorizzazione, lo sviluppatore sta cercando un finanziamento ponte per coprire i costi di completamento dei lavori rimanenti nel frattempo. I costi totali del progetto ammontano a €2.230.000 (acquisizione €1.200.000, costruzione €1.000.000, finanziamento €30.000), contro ricavi previsti di €3.200.000, con un profitto lordo stimato di €970.000. La campagna mira a raccogliere €450.000, offrendo agli investitori un rendimento annuo fisso del 14% su un periodo di 3 mesi, con il capitale rimborsato integralmente alla scadenza e gli interessi su base mensile, dai proventi delle vendite delle unità.

2. Analisi della Localizzazione

L'immobile si trova in Via delle Rosine 15–17, nel centro storico di Torino (Torino), la capitale della regione Piemonte nel nord-ovest dell'Italia. Torino è la quarta città più grande d'Italia per popolazione, con circa 850.000 residenti nel comune e oltre 1,7 milioni nell'area metropolitana. L'indirizzo di Via delle Rosine si trova nel distretto San Salvario / Centro Storico, una delle aree residenziali centrali più ambite di Torino, caratterizzata da architettura del XIX secolo, strade pedonali e forte domanda sia da parte di proprietari-occupanti che di investitori.

L'area beneficia della vicinanza a infrastrutture urbane principali, inclusa la stazione ferroviaria Porta Nuova (circa 800 m), collegamenti alla metropolitana di Torino (Linea 1) e facile accesso alle principali arterie commerciali e culturali della città, tra cui Corso Vittorio Emanuele II e Piazza Carignano. Il quartiere è servito da scuole, università (facoltà dell'Università di Torino sono a portata di piedi), ristoranti e spazi verdi.

Il mercato immobiliare residenziale di Torino ha registrato un recupero sostenuto dei prezzi dopo il periodo di correzione 2012–2019. Il centro città e i distretti storici sono tra i sotto-mercati con apprezzamento più rapido nell'area metropolitana, guidati da investimenti in rigenerazione urbana, crescente domanda di affitti brevi e la relativa convenienza dei prodotti prime di Torino rispetto a Milano e Roma. Il centro di Torino attualmente comanda tra i prezzi di vendita più alti per metro quadro nella regione Piemonte.

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3. Profilo dello Sviluppatore

Entità legale: AB.TO SRL Sede registrata: Via Sant'Antonio da Padova 1, 10121 Torino (TO) Numero REA: TO – 1338034 Codice fiscale / Registrazione aziendale: 13086410019 Forma societaria: Società a Responsabilità Limitata (S.r.l.) Data di incorporazione: 14 giugno 2024 Capitale registrato: €10.000 integralmente versato PEC (indirizzo digitale certificato): ab.to@pec.it

AB.TO SRL è gestita dal Sole Amministratore Zaharia Petru Alin (nato il 23 maggio 1991, cittadino italiano di origine rumena, residente a Moncalieri, TO), che detiene tutti i poteri di amministrazione ordinaria e straordinaria. L'attività principale ATECO della società è Costruzione di edifici residenziali e non residenziali (codice 410000), con un'attività secondaria in Acquisto e vendita di immobili propri.

Prima della formazione di AB.TO SRL, Zaharia Petru Alin ha operato come sviluppatore residenziale seriale nell'area di Torino, avendo completato e consegnato più di 10 progetti di scala e tipologia comparabili. Non sono stati identificati risultati negativi, controversie legali o fallimenti nella consegna in connessione con quei progetti precedenti.

La società ha depositato il suo primo bilancio statutario per l'anno fiscale terminante il 31 dicembre 2024, riportando ricavi totali di €296.545, un utile netto di €30.965, attivi di magazzino di €661.590 che rappresentano il progetto attuale in sviluppo, e attivi liquidi di €176.820. Gli attivi totali del bilancio hanno raggiunto €925.715, con patrimonio netto di €40.964. All'inizio del 2026, la base patrimoniale totale della società è cresciuta a circa €4.500.000, riflettendo lo sviluppo in corso e il pipeline pre-venduto. La società opera senza affiliazioni di gruppo e non ha ricevuto sussidi pubblici.

4. Panoramica del Progetto

Tipo di immobile: Edificio residenziale multi-piano – appartamenti di grande formato, uno per piano Indirizzo: Via delle Rosine 15–17, 10123 Torino (TO), Italia Superficie commerciale lorda totale (piani oggetto di vendita): circa 1.200 m² Configurazione unità: Un appartamento per piano; grande formato (significativamente sopra la dimensione media delle unità residenziali per la città)

Disposizione delle unità:

• Piano terra: pre-venduto
• Primo piano: pre-venduto
• Due piani superiori: già in proprietà di terzi prima di questo sviluppo; esclusi dall'ambito di questa campagna

Stato attuale: Tutte le unità nell'ambito della campagna sono pre-vendute. I lavori di costruzione sono nella fase finale. Il trasferimento degli atti agli acquirenti è in attesa dell'autorizzazione finale dalla Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio, l'autorità italiana per il patrimonio responsabile dell'approvazione dei lavori in zone storiche protette. Questo processo di approvazione è standard per progetti di ristrutturazione di questo tipo nel centro di Torino e si prevede che venga concesso entro circa 3 mesi. È richiesto un finanziamento ponte perché i fondi degli acquirenti non possono essere contrattualmente erogati prima del ricevimento di tale autorizzazione.

Caratteristiche principali:

• Posizione centrale a Torino a portata di piedi da principali trasporti, retail e infrastrutture educative
• Piani di grande formato progettati per segmenti di proprietari-occupanti e acquirenti premium
• Ristrutturazione residenziale completa all'interno di una busta edilizia pre-esistente
• Permessi edilizi in ordine; la classificazione di ristrutturazione ha facilitato un processo di permessistica semplice
• Completamento e trasferimento atti previsto: circa 3 mesi dalla chiusura della campagna, soggetto ad autorizzazione Belle Arti

5. Analisi di Mercato

Il mercato immobiliare residenziale di Torino ha subito un recupero strutturale dal 2020, con i distretti centrali che guidano l'apprezzamento dei prezzi. Secondo i dati pubblicati dall'Agenzia delle Entrate e monitorati dall'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), i prezzi medi richiesti nel Centro Storico e distretti adiacenti di Torino variano da circa €2.500 a €4.500 per m² per prodotti residenziali ristrutturati o di nuova completazione, con unità premium di grande formato in strade ad alta domanda che comandano premi all'estremità superiore o superiore a questa fascia.

La domanda nel centro di Torino è supportata da una combinazione di fattori: una popolazione professionale e accademica in crescita, forte domanda domestica da acquirenti che cercano alternative a Milano (dove prodotti equivalenti si scambiano a 2–3× il prezzo per m²), e interesse crescente da investitori nazionali e internazionali nel segmento degli affitti brevi. L'offerta di appartamenti di grande formato, completamente ristrutturati e centralmente localizzati rimane strutturalmente limitata, data la stock edilizia storica e il pipeline di nuove costruzioni limitato.

I volumi di transazioni nel comune di Torino si stanno riprendendo dal 2021. Il segmento di prodotto "un appartamento per piano" di grande formato nel centro di Torino è particolarmente ben posizionato: gli acquirenti in questo segmento tendono a essere meno sensibili ai tassi e acquistano per uso a lungo termine, riducendo l'esposizione alla volatilità del mercato. Lo sviluppatore ha raggiunto pre-vendite complete di tutte le unità nell'ambito della campagna, eliminando il rischio commerciale e confermando la domanda di mercato ai prezzi target del progetto.

In confronto ai benchmark nazionali, il centro di Torino offre tra i rapporti prezzo-reddito più favorevoli per prodotti residenziali prime in una grande città italiana, supportando una domanda sostenuta nel breve termine.

6. Analisi Finanziaria

• Costo di acquisizione: -1.200.000
• Costi totali di costruzione / progetto: -1.000.000
• Costi di finanziamento: -30.000
• Capitale investito totale: -2.230.000
• Ricavi totali stimati: +3.200.000
• Profitto lordo stimato: +970.000
• Margine di profitto lordo sui costi: 43.5%

Note:

• Tutte le unità nell'ambito della campagna sono pre-vendute. La realizzazione dei ricavi è contrattualmente impegnata e dipende solo dal completamento dei lavori e dal ricevimento dell'autorizzazione Belle Arti, non dalla ricerca di acquirenti.
• Le cifre finanziarie presentate coprono solo i piani nell'ambito di questa campagna (circa 1.200 m²). I due piani superiori dell'edificio, già in proprietà di terzi, sono esclusi sia dai calcoli dei costi che dei ricavi.
• Il rimborso del prestito agli investitori sarà finanziato dai proventi delle vendite delle unità al trasferimento atti.

7. Finanziamento e Opportunità di Investimento

• Importo totale del prestito | €450.000 |
• Durata del prestito | 3 mesi |
• Tasso di interesse annuo | 14% |
• Interesse effettivo per il periodo | ~€15.750 (14% × 3/12 × €450.000) |
• Pagamento interessi | Su base mensile |
• Rimborso capitale | Alla scadenza, alla vendita dell'unità rimanente |
• Fonte di rimborso | Proventi dalla vendita dell'unità residenziale del primo piano |
• Strumento di garanzia | Pegno (pegno) su 100% delle quote di AB.TO SRL + garanzia personale (fideiussione personale) da Zaharia Petru Alin |
• Copertura di garanzia | AB.TO SRL detiene attivi totali di circa €4.500.000 all'inizio del 2026, rappresentando un rapporto di copertura di circa 10× l'importo del prestito |

I proventi della campagna di €450.000 sono destinati esclusivamente al completamento dei lavori di costruzione finali in Via delle Rosine 15–17. Tutte le unità nell'ambito della campagna sono pre-vendute; il finanziamento ponte è richiesto solo perché vincoli contrattuali e legali impediscono l'erogazione dei fondi degli acquirenti prima del ricevimento dell'autorizzazione dell'autorità per il patrimonio (Belle Arti). Una volta concessa tale autorizzazione (prevista entro 3 mesi), i trasferimenti atti saranno eseguiti e i proventi delle vendite saranno utilizzati per rimborsare gli investitori integralmente.

8. Rischi e Mitigazioni

Rischio di Mercato Rischio: Un deterioramento nel mercato immobiliare residenziale di Torino potrebbe ridurre i prezzi di vendita realizzabili per le unità, comprimendo i ricavi previsti. Mitigazione: Tutte le unità nell'ambito della campagna sono contrattualmente pre-vendute a prezzi concordati. I ricavi non sono soggetti a condizioni di mercato future; la fase commerciale del progetto è stata completamente conclusa.

Rischio Regolatorio / Amministrativo (Belle Arti) Rischio: La Soprintendenza Belle Arti e Paesaggio potrebbe ritardare o trattenere l'autorizzazione per la ristrutturazione completata, differendo i trasferimenti atti e il rimborso agli investitori oltre il periodo di 3 mesi. Mitigazione: Il progetto è una ristrutturazione all'interno di un edificio residenziale esistente, una tipologia che segue un processo di autorizzazione ben consolidato a Torino. I permessi edilizi sono stati ottenuti senza complicazioni. La procedura Belle Arti è standard e già in corso; il periodo di 3 mesi è dimensionato per accogliere la timeline di revisione prevista. Non sono stati identificati motivi materiali per il rifiuto.

Rischio Costruzione / Completamento Rischio: Ritardi o overrun di costi imprevisti nella finalizzazione dei lavori rimanenti potrebbero posticipare il completamento del progetto e la timeline di autorizzazione associata. Mitigazione: I lavori sono nella fase finale. L'importo del prestito di €450.000 è specificamente dimensionato per coprire i costi di costruzione rimanenti, senza indicazione di ulteriori requisiti di finanziamento. Lo sviluppatore ha completato più di 10 progetti comparabili senza fallimenti nella consegna.

Rischio di Rimborso Rischio: Nonostante le pre-vendite siano contrattualmente in atto, un default dell'acquirente o una controversia legale potrebbe ritardare o ridurre i flussi attesi al trasferimento atti. Mitigazione: I contratti di pre-vendita sono vincolanti ai sensi della legge italiana. Il margine lordo dello sviluppatore di circa €970.000 sul progetto fornisce un margine sostanziale per assorbire qualsiasi rinegoziazione o costo senza pregiudicare il rimborso del prestito di €450.000. L'esposizione degli investitori è ulteriormente protetta dal pegno sulle quote di AB.TO SRL e dalla garanzia personale di Zaharia Petru Alin.

Rischio Controparte / Sviluppatore Rischio: AB.TO SRL è stata incorporata nel giugno 2024, dando all'entità legale una traccia autonoma limitata. Mitigazione: Il Sole Amministratore, Zaharia Petru Alin, ha operato come sviluppatore residenziale seriale nel mercato di Torino prima della formazione di AB.TO SRL, avendo completato e consegnato più di 10 progetti di scala comparabile. Non sono stati identificati risultati negativi in connessione con quei progetti. La base patrimoniale totale della società ha raggiunto circa €4.500.000 all'inizio del 2026, e il bilancio FY2024 conferma operazioni attive e redditizie nel primo anno di attività.

Rischio Adeguatezza Garanzia Rischio: In uno scenario di distress, il pegno sulle quote potrebbe essere più difficile da eseguire rispetto a un'ipoteca immobiliare, e le tempistiche di esecuzione ai sensi della legge italiana possono essere lunghe. Mitigazione: Il pacchetto di garanzie combina un pegno sulle quote di AB.TO SRL (base patrimoniale ~€4.500.000; copertura ~10× il prestito) con una garanzia personale dal fondatore, fornendo ricorso sia a livello societario che personale. La combinazione è stata strutturata per essere proporzionata alla breve durata del prestito e al profilo di basso rischio di esecuzione di questa transazione.

Il proprietario del progetto dichiara che, per quanto ne sa, nessuna informazione è stata omessa o è materialmente fuorviante o inaccurata. Il proprietario del progetto è responsabile della preparazione del foglio informativo chiave sull'investimento (vedi Documenti).