1. Sintesi Esecutiva

IBIMMOBILIARE SRLS sta raccogliendo €350,000 su stock.estate per finalizzare l'acquisizione di un edificio residenziale in Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), Italia, e per iniziare i lavori di ristrutturazione. Lo sviluppatore co-finanzia l'acquisizione con €200,000 di capitale proprio e continua a finanziare la fase iniziale di ristrutturazione con ulteriore capitale proprio. Il progetto completo prevede una ristrutturazione interna da €1,200,000 che produrrà 14 unità residenziali per un totale di 973.58 m², con un valore di vendita aggregato stimato di €2,377,123. Il prestito ha una durata di 12 mesi, con pagamenti di interessi mensili al 14.0% annuo agli investitori (più fino a 2% cashback soggetto alle condizioni promozionali di stock.estate) e rimborso del capitale bullet alla scadenza, garantito da un ipoteca di primo grado sull'immobile che copre almeno il 150% del valore del prestito, registrata contestualmente all'atto di acquisizione.

2. Analisi della Localizzazione

L'immobile si trova in Via Cernaia 3, Moncalieri, nella Provincia di Torino, Piemonte (Italia nord-occidentale). Moncalieri è un comune con 55,923 abitanti che confina con Torino a sud e fa parte dell'area metropolitana, con accesso diretto a Torino tramite la SS393 e la linea ferroviaria Torino-Genova. Il centro storico è dominato dal Castello Reale di Moncalieri, un'ex residenza reale sabauda iscritta nella Lista del Patrimonio Mondiale UNESCO come parte delle Residenze della Casa Reale di Savoia, e Via Cernaia si trova all'interno del perimetro urbano vicino a Piazza Vittorio Emanuele II e al nucleo medievale. Tre unità del progetto (unità F1, D2 ed E2) beneficiano di vista diretta sul Castello e sulla collina circostante di Torino.

Il comune è integrato con l'infrastruttura di trasporto di Torino (stazioni Lingotto e Porta Nuova raggiungibili in 15 minuti in auto) ed è a circa 100 km dal confine francese tramite l'autostrada A32. La popolazione di Moncalieri è rimasta stabile negli ultimi cinque anni, con una domanda di affitti in crescita significativa: l'affitto medio richiesto è passato da €7.92/m²/mese a marzo 2024 a €9.10-€9.50/m²/mese ad agosto 2025, un aumento di circa +12-15% anno su anno.

3. Profilo dello Sviluppatore

Entità legale: IBIMMOBILIARE SRLS, una società a responsabilità limitata semplificata italiana costituita il 21 novembre 2023, registrata presso la Camera di Commercio di Torino con Partita IVA/Codice Fiscale 12967020012, REA TO-1329693, con sede legale in Via Piero Gobetti 8, Orbassano (TO). L'attività principale dell'azienda (ATECO 68.11.00) è l'acquisizione, la ristrutturazione e la rivendita di immobili residenziali per conto proprio.

Socio unico e amministratore: Iuliana Boghian, che gestisce un'impresa di ristrutturazioni residenziali nell'area metropolitana di Torino e ha precedentemente realizzato diversi progetti di ristrutturazione di appartamenti a Torino. Il suo portafoglio operativo attuale include un altro sviluppo residenziale in corso, riflesso nel bilancio FY2024 come €270,000 di inventario in immobili finiti e in corso. I conti FY2024 riportano ricavi di circa €430,000, costi totali di €369,455 e un utile netto di €60,544, il primo anno completo di attività dell'azienda.

L'azienda si concentra esclusivamente sul modello di business buy-renovate-sell nell'area di Torino e Provincia.

4. Panoramica del Progetto

• Tipo di immobile: Edificio residenziale multi-unità esistente con ristrutturazione interna completa
• Indirizzo: Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), 10024
• Superficie commerciale totale: 973.58 m² su tre piani (Piano Terra, Primo, Secondo)
• Recupero del lotto: Circa 220 m² di spazio giardino/cortile privato
• Configurazione unità: 14 unità residenziali
  • Piano Terra (3 unità, 313.18 m²): 2 trilocali + 1 bilocale, tutti con accesso a patio/giardino privato (soggetti a cambio d'uso dalle categorie esistenti E0/C0/ex-box auto)
  • Piano Primo (6 unità, 341.76 m²): 5 bilocali + 1 monolocale, inclusa l'unità F1 con terrazza e vista Castello/collina
  • Piano Secondo (5 unità, 318.64 m²): 3 bilocali + 1 monolocale + 1 trilocale (E2, con terrazza e vista Castello/collina)
• Spazi accessori: 5 cantine (non incluse nella superficie di vendita)
• Certificato energetico: Classe pre-intervento da emettere; obiettivo post-ristrutturazione Classe A/B a seguito della ristrutturazione interna completa
• Ascensore: Installazione di un nuovo ascensore inclusa nel campo di ristrutturazione (progetto esecutivo fornito)
• Permessi: L'edificio esiste già ed è suddiviso in appartamenti, quindi non sono richiesti permessi urbanistici principali. Le pratiche CILA/SCIA e cambio d'uso per le tre unità al piano terra (attualmente classificate come ex-box auto e spazio commerciale accessorio) saranno presentate entro pochi giorni dalla chiusura dell'acquisizione; entrambe sono procedure amministrative standard gestite dall'architetto del progetto (Arch. Lorenzo Da Ros, Albo TO n. 9417)
• Architetto: Lorenzo Da Ros, piani esecutivi datati 04/03/2026
• Completamento previsto: Entro 12 mesi dall'acquisizione

5. Analisi di Mercato

Il mercato residenziale a Moncalieri mostra livelli di prezzo stabili con un momentum positivo. Secondo RealAdvisor (marzo 2026), il prezzo medio per gli appartamenti a Moncalieri è €1,841/m², con una crescita dei prezzi a 12 mesi di +3.1% per gli appartamenti e +3.8% per le case. Fonti indipendenti confermano lo stesso intervallo: idealista riporta una media di €1,675/m² (agosto 2025) e Mercato-Immobiliare.info riporta €1,750/m², circa 1% sopra la media provinciale di Torino (€1,720/m²) e 21% sopra la media regionale per il Piemonte (€1,440/m²). Il mercato degli affitti è strutturalmente teso, con l'affitto medio richiesto in aumento del +12-15% anno su anno a €9.10-€9.50/m²/mese (agosto 2025).

Razionalizzazione dei prezzi: posizionamento a €2,400/m² medio contro una media comunale di €1,841/m². La media comunale è una cifra composita che include l'intero stock residenziale, prevalentemente edifici più vecchi, classi energetiche F-G e immobili in distretti periferici. La differenza di prezzo all'interno di Moncalieri è ampia e ben documentata: il 60% degli appartamenti nel comune si scambia nella fascia €1,240-€2,210/m² (Mercato-Immobiliare.info), e le quotazioni OMI superiori per la zona Centro Storico (Viale del Castello, Via Colombo, Via Alfieri) raggiungono €2,015/m² (OMI) e €2,050/m² (FIAIP). L'immobile in questione è posizionato all'interno di questo perimetro Centro Storico.

Tre fattori strutturali giustificano il prezzo del progetto sopra il soffitto OMI superiore:

1. Premio per classe energetica. Le quotazioni OMI si basano su dati di transazione dominati da stock più vecchio (classe energetica F-G). Gli appartamenti ristrutturati di nuova consegna in Classe A/B tipicamente comandano un premio del +15% al +25% rispetto a stock più vecchio comparabile nella stessa micro-localizzazione, riflettendo sia costi operativi inferiori che i requisiti di conformità energetica UE post-2030.
2. Mix di prodotto. Il progetto è composto principalmente da monolocali e bilocali (12 su 14 unità), che sono i formati più piccoli e più liquidi nel mercato locale di vendita e affitto e si scambiano a €/m² più alti rispetto alle unità più grandi. La prezzi interna riflette questo: le unità di livello inferiore (senza vista, al Piano Terra e Piano Primo) sono prezzate a €2,160-€2,280/m², in linea con il soffitto OMI superiore Centro Storico, mentre solo le quattro unità con terrazza e/o vista Castello/collina (unità F1, E1, D2, E2) sono prezzate a €2,520-€3,120/m².
3. Benchmark di riferimento. Lo stock residenziale ristrutturato nei distretti urbani adiacenti di Torino (Crocetta, San Salvario, Centro) si scambia a €3,000-€4,000/m². L'immobile in questione si posiziona un livello sotto questi benchmark, supportato dalla prossimità geografica diretta a Torino, dall'ancora storica del Castello e dal carattere residenziale di Via Cernaia.

Il prezzo di vendita medio composito di €2,442/m² implicito dal programma di vendite è quindi coerente con i soffitti documentati Centro Storico, il premio per l'aggiornamento energetico post-ristrutturazione e il mix di unità.

6. Analisi Finanziaria

I €350,000 raccolti in questa campagna sono la prima tranche. Il rimborso del prestito stock.estate è sourced da vendite progressive delle unità e/o rifinanziamento come dettagliato nella Sezione 7.

7. Finanziamento e Opportunità di Investimento

Stack di capitale e piano di finanziamento. I €350,000 raccolti in questa campagna, combinati con €200,000 di capitale dello sviluppatore, finanziano l'acquisizione (€550,000). La fase iniziale di ristrutturazione è finanziata da capitale aggiuntivo dello sviluppatore. I rimanenti €1,000,000 necessari per completare la ristrutturazione saranno sourced, in ordine di preferenza, da uno dei quattro canali identificati:

1. Vendite progressive di unità finite o pre-vendute;
2. Rifinanziamento bancario garantito sull'asset ristrutturato;
3. Capitale aggiuntivo dello sviluppatore;
4. Linea stock.estate follow-on dimensionata per mantenere un massimo 66% LTV sul valore dell'asset in apprezzamento.

Piattaforma. La campagna è condotta da stock.estate, un European Crowdfunding Service Provider autorizzato da ASF (Romania) sotto licenza PJR28FSFPR/400002, in conformità al Regolamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Rischi e Mitigazioni

Rischio di mercato - Un rallentamento nel mercato residenziale di Moncalieri potrebbe estendere i tempi di vendita o esercitare pressione sui prezzi delle unità. Mitigazione: il progetto è ancorato a una localizzazione Centro Storico con quotazioni OMI superiori documentate di €2,000-€2,050/m², supportate da Classe A/B post-ristrutturazione e un mix di unità concentrato nei segmenti di formato piccolo più liquidi. Il trend dei prezzi a 12 mesi è positivo (+3.1% appartamenti, marzo 2026), e solo quattro delle quattordici unità dipendono da prezzi premium guidati dalla vista.

Rischio di costruzione - Sovracosti o ritardi nella ristrutturazione potrebbero comprimere i margini o ritardare il rimborso. Mitigazione: i lavori consistono in una ristrutturazione interna di un edificio residenziale esistente già suddiviso in appartamenti, eseguita a €1,000-€1,200/m², entro i parametri di mercato per questa tipologia in Piemonte. I piani esecutivi sono completati (Arch. Lorenzo Da Ros), e lo sviluppatore ha esperienza precedente di ristrutturazioni nell'area metropolitana di Torino.

Rischio di rimborso - Il rimborso dipende dalla capacità dello sviluppatore di monetizzare l'asset entro il termine di 12 mesi. Mitigazione: quattro percorsi di rimborso indipendenti (vendite unità, rifinanziamento bancario, capitale aggiuntivo dello sviluppatore o linea stock.estate follow-on al massimo 66% LTV sul valore apprezzato). Il profitto netto lordo stimato di €427,123 fornisce un cuscinetto sostanziale sul prestito di €350,000, e il rapporto loan-to-cost in questa fase è circa il 18%.

Rischio regolatorio e permessi - CILA/SCIA e cambio d'uso per le tre unità al piano terra devono essere presentati e approvati prima che i lavori correlati possano iniziare. Mitigazione: le pratiche sono pianificate entro pochi giorni dalla chiusura dell'acquisizione, entrambe le procedure sono pratiche amministrative standard gestite dall'architetto del progetto, e il cambio d'uso mira alla stessa destinazione residenziale già in atto ai piani superiori.

Rischio finanziamento-completamento - I €350,000 raccolti qui coprono solo l'acquisizione; il completamento della ristrutturazione dipende dai proventi delle vendite, finanziamento bancario, capitale aggiuntivo dello sviluppatore o finanziamento stock.estate follow-on fino a ulteriori €650,000 entro il tetto di finanziamento esterno totale di €1,000,000. Mitigazione: l'ipoteca di garanzia protegge gli investitori indipendentemente dagli esiti del finanziamento successivo; una vendita parziale o in difficoltà dell'edificio nello stato di acquisizione a circa il valore di appraisal (≈ €750,000) coprirebbe già il capitale del prestito con un margine residuo sostanziale.

Rischio collaterale ed erogazione - L'ipoteca è registrata contestualmente all'atto di acquisizione, e i fondi sono erogati solo alla sessione notarile, eliminando qualsiasi periodo intermedio in cui il capitale degli investitori sarebbe non garantito. La copertura collaterale alla chiusura è circa il 214% sul valore commerciale stimato, ben sopra il minimo regolatorio del 150%.

Il proprietario del progetto dichiara che, per quanto ne sa, nessuna informazione è stata omessa o è materialmente fuorviante o inaccurata. Il proprietario del progetto è responsabile della preparazione del foglio informativo chiave sull'investimento (vedi Documenti).