1. Riepilogo Esecutivo

IBIMMOBILIARE SRLS sta raccogliendo 445.000 € su stock.estate per finalizzare l'acquisizione di un edificio residenziale in Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), Italia, e avviare i lavori di ristrutturazione. Lo sviluppatore co-finanzia l'acquisizione con 200.000 € di capitale proprio e continua a finanziare la fase iniziale di ristrutturazione con ulteriore capitale proprio. Il progetto completo prevede una ristrutturazione interna da 1.200.000 € che produrrà 14 unità residenziali per un totale di 973,58 m², con un valore di vendita complessivo stimato di 2.377.123 €. Il prestito ha una durata di 12 mesi, con pagamenti mensili degli interessi al 14,0% annuo agli investitori (più fino al 2% di cashback soggetto alle condizioni promozionali di stock.estate) e rimborso del capitale a scadenza (bullet), garantito da un'ipoteca di primo grado sull'immobile che copre almeno il 150% del valore del prestito, iscritta contestualmente all'atto di acquisizione.

2. Analisi della Posizione

L'immobile si trova in Via Cernaia 3, Moncalieri, nella Provincia di Torino, Piemonte (Italia nord-occidentale). Moncalieri è un comune di 55.923 abitanti che confina a sud con Torino e fa parte dell'area metropolitana, con accesso diretto a Torino tramite la SS393 e la linea ferroviaria Torino-Genova. Il centro storico è dominato dal Castello Reale di Moncalieri, ex residenza reale sabauda iscritta nella Lista del Patrimonio Mondiale dell'UNESCO come parte delle Residenze Sabaude, e Via Cernaia si trova all'interno del perimetro urbano vicino a Piazza Vittorio Emanuele II e al nucleo medievale. Tre unità del progetto (unità F1, D2 ed E2) godono di una vista diretta sul Castello e sulla collina torinese circostante.

Il comune è integrato con le infrastrutture di trasporto di Torino (stazioni Lingotto e Porta Nuova a 15 minuti di auto) e dista circa 100 km dal confine francese tramite l'autostrada A32. La popolazione di Moncalieri è rimasta stabile negli ultimi cinque anni, con una domanda di locazione in crescita significativa: l'affitto medio richiesto è passato da 7,92 €/m²/mese a marzo 2024 a 9,10-9,50 €/m²/mese ad agosto 2025, un aumento di circa il +12-15% su base annua.

3. Profilo dello Sviluppatore

Entità legale: IBIMMOBILIARE SRLS, una società a responsabilità limitata semplificata italiana costituita il 21 novembre 2023, iscritta presso la Camera di Commercio di Torino con P.IVA/Codice Fiscale 12967020012, REA TO-1329693, con sede legale in Via Piero Gobetti 8, Orbassano (TO). L'attività principale dell'azienda (ATECO 68.11.00) è l'acquisizione, la ristrutturazione e la rivendita di immobili residenziali per conto proprio.

Amministratore unico e socio: Iuliana Boghian, che gestisce un'attività di ristrutturazione residenziale nell'area metropolitana di Torino e ha precedentemente realizzato diversi progetti di ristrutturazione di appartamenti a Torino. Il suo attuale portafoglio operativo include un altro sviluppo residenziale in corso, riflesso nel bilancio dell'esercizio 2024 come 270.000 € di rimanenze in immobili finiti e in corso di costruzione. I conti dell'esercizio 2024 riportano ricavi per circa 430.000 €, costi totali per 369.455 € e un utile netto di 60.544 €, il primo anno completo di attività dell'azienda.

L'azienda si concentra esclusivamente sul modello di business acquisto-ristrutturazione-vendita nell'area di Torino e provincia.

4. Panoramica del Progetto

• Tipologia immobiliare: Edificio residenziale multi-unità esistente con ristrutturazione interna completa
• Indirizzo: Via Cernaia 3, Moncalieri (TO), 10024
• Superficie commerciale totale: 973,58 m² su tre piani (Piano Terra, Primo, Secondo)
• Recupero area: Circa 220 m² di spazio privato giardino/cortile
• Configurazione unità: 14 unità residenziali
  • Piano Terra (3 unità, 313,18 m²): 2 trilocali + 1 bilocale, tutti con accesso a patio/giardino privato (soggetto a cambio d'uso dalle categorie esistenti E0/C0/ex-box auto)
  • Piano Primo (6 unità, 341,76 m²): 5 bilocali + 1 monolocale, inclusa l'unità F1 con terrazza e vista Castello/collina
  • Piano Secondo (5 unità, 318,64 m²): 3 bilocali + 1 monolocale + 1 trilocale (E2, con terrazza e vista Castello/collina)
• Spazi accessori: 5 cantine (non incluse nella superficie commerciale)
• Certificazione energetica: Classe pre-intervento da emettere; target post-ristrutturazione Classe A/B a seguito della completa ristrutturazione interna
• Ascensore: Installazione di un nuovo ascensore inclusa nell'ambito della ristrutturazione (progetto esecutivo fornito)
• Permessi: L'edificio esiste già ed è suddiviso in appartamenti, quindi non sono richiesti permessi urbanistici importanti. Le pratiche CILA/SCIA e cambio d'uso per le tre unità al piano terra (attualmente classificate come ex-box auto e spazio commerciale accessorio) saranno presentate pochi giorni dopo la chiusura dell'acquisizione; entrambe sono procedure amministrative standard gestite dall'architetto del progetto (Arch. Lorenzo Da Ros, Albo TO n. 9417)
• Architetto: Lorenzo Da Ros, piani esecutivi datati 04/03/2026
• Completamento previsto: Entro 12 mesi dall'acquisizione

5. Analisi di Mercato

Il mercato residenziale di Moncalieri mostra livelli di prezzo stabili con uno slancio positivo. Secondo RealAdvisor (marzo 2026), il prezzo medio degli appartamenti a Moncalieri è di 1.841 €/m², con una crescita dei prezzi a 12 mesi del +3,1% per gli appartamenti e +3,8% per le case. Fonti indipendenti confermano lo stesso intervallo: idealista riporta una media di 1.675 €/m² (agosto 2025) e Mercato-Immobiliare.info riporta 1.750 €/m², circa l'1% sopra la media provinciale di Torino (1.720 €/m²) e il 21% sopra la media regionale del Piemonte (1.440 €/m²). Il mercato degli affitti è strutturalmente rigido, con l'affitto medio richiesto in aumento del +12-15% su base annua a 9,10-9,50 €/m²/mese (agosto 2025).

Logica di prezzo: posizionamento a 2.400 €/m² medi contro una media comunale di 1.841 €/m². La media comunale è una cifra aggregata che include l'intero stock residenziale, prevalentemente edifici più vecchi, classi energetiche F-G e immobili in quartieri periferici. Lo spread di prezzo all'interno di Moncalieri è ampio e ben documentato: il 60% degli appartamenti nel comune viene scambiato nell'intervallo 1.240-2.210 €/m² (Mercato-Immobiliare.info), e le quotazioni OMI superiori per la zona Centro Storico (Viale del Castello, Via Colombo, Via Alfieri) raggiungono 2.015 €/m² (OMI) e 2.050 €/m² (FIAIP). L'immobile in oggetto si trova all'interno di questo perimetro del Centro Storico.

Tre fattori strutturali giustificano il prezzo del progetto al di sopra del tetto OMI superiore:

1. Premio per la classe energetica. Le quotazioni OMI si basano su dati di transazione dominati da stock più vecchi (classe energetica F-G). Gli appartamenti appena ristrutturati consegnati in Classe A/B solitamente richiedono un premio dal +15% al +25% rispetto a stock più vecchi comparabili nella stessa micro-posizione, riflettendo sia costi di gestione inferiori che i requisiti di conformità energetica UE post-2030.
2. Mix di prodotto. Il progetto è composto principalmente da monolocali e bilocali (12 unità su 14), che sono i formati più piccoli e liquidi nel mercato locale di vendita e locazione e vengono scambiati a €/m² più alti rispetto alle unità più grandi. Il prezzo interno riflette questo: le unità di fascia inferiore (senza vista, al Piano Terra e Piano Primo) hanno un prezzo di 2.160-2.280 €/m², ampiamente in linea con il tetto OMI del Centro Storico, mentre solo le quattro unità con terrazza e/o vista Castello/collina (unità F1, E1, D2, E2) hanno un prezzo di 2.520-3.120 €/m².
3. Benchmark di riferimento. Lo stock residenziale ristrutturato nei quartieri urbani adiacenti di Torino (Crocetta, San Salvario, Centro) viene scambiato a 3.000-4.000 €/m². L'immobile in oggetto si colloca un gradino sotto questi benchmark, supportato dalla diretta vicinanza geografica a Torino, dall'ancora storica del Castello e dal carattere residenziale di Via Cernaia.

Il prezzo di vendita medio di 2.442 €/m² implicito nel piano di vendita è quindi coerente con i tetti documentati del Centro Storico, il premio per la riqualificazione energetica post-ristrutturazione e il mix di unità.

6. Analisi Finanziaria

I 445.000 € raccolti in questa campagna rappresentano la prima tranche. Il rimborso del prestito stock.estate proviene dalle vendite progressive delle unità e/o dal rifinanziamento come dettagliato nella Sezione 7.

7. Opportunità di Finanziamento e Investimento

Struttura del capitale e piano di finanziamento. I 445.000 € raccolti in questa campagna, combinati con 200.000 € di capitale proprio dello sviluppatore, finanziano l'acquisizione (550.000 €) + costi di acquisizione, oneri e tasse (80.000 €). La fase iniziale di ristrutturazione è finanziata da ulteriore capitale proprio dello sviluppatore. I restanti 1.000.000 € necessari per completare la ristrutturazione saranno reperiti, in ordine di preferenza, da uno dei quattro canali identificati:

1. Vendite progressive di unità finite o pre-vendute;
2. Rifinanziamento bancario garantito dall'asset ristrutturato;
3. Ulteriore capitale proprio dello sviluppatore;
4. Struttura di follow-on stock.estate dimensionata per mantenere un LTV massimo del 66% sul valore dell'asset in apprezzamento.

Piattaforma. La campagna è condotta da stock.estate, un fornitore europeo di servizi di crowdfunding autorizzato dall'ASF (Romania) con licenza PJR28FSFPR/400002, in conformità con il Regolamento (UE) 2020/1503 (ECSPR).

8. Rischi e Mitigazioni

Rischio di mercato - Un rallentamento nel mercato residenziale di Moncalieri potrebbe estendere la tempistica di vendita o mettere sotto pressione i prezzi delle unità. Mitigazione: il progetto è ancorato a una posizione nel Centro Storico con quotazioni OMI superiori documentate di 2.000-2.050 €/m², supportate dalla Classe A/B post-ristrutturazione e da un mix di unità concentrato nei segmenti di piccolo formato più liquidi. Il trend dei prezzi a 12 mesi è positivo (+3,1% appartamenti, marzo 2026) e solo quattro delle quattordici unità si basano su prezzi premium guidati dalla vista.

Rischio di costruzione - Sforamenti dei costi o ritardi nella pianificazione durante la ristrutturazione potrebbero comprimere i margini o ritardare il rimborso. Mitigazione: i lavori consistono in una ristrutturazione interna di un edificio residenziale esistente già suddiviso in appartamenti, eseguiti a 1.000-1.200 €/m², entro i parametri di mercato per questa tipologia in Piemonte. I piani esecutivi sono completati (Arch. Lorenzo Da Ros) e lo sviluppatore ha una precedente esperienza di ristrutturazione nell'area metropolitana di Torino.

Rischio di rimborso - Il rimborso dipende dalla capacità dello sviluppatore di monetizzare l'asset entro il termine di 12 mesi. Mitigazione: quattro percorsi di rimborso indipendenti (vendite di unità, rifinanziamento bancario, ulteriore capitale proprio dello sviluppatore o una struttura di follow-on stock.estate con LTV massimo del 66% sul valore apprezzato). L'utile lordo netto stimato di 347.123 € fornisce un cuscinetto sostanziale rispetto al prestito di 350.000 € e il rapporto prestito/costo in questa fase è di circa il 18%.

Rischio normativo e di autorizzazione - CILA/SCIA e cambio d'uso per le tre unità al piano terra devono essere presentati e approvati prima che possano iniziare i lavori correlati. Mitigazione: le pratiche sono pianificate pochi giorni dopo la chiusura dell'acquisizione, entrambe le procedure sono pratiche amministrative standard gestite dall'architetto del progetto e il cambio d'uso punta alla stessa destinazione residenziale già in essere ai piani superiori.

Rischio di completamento del finanziamento - I 445.000 € raccolti qui coprono solo l'acquisizione; il completamento della ristrutturazione dipende dai proventi delle vendite, dal finanziamento bancario, dall'ulteriore capitale proprio dello sviluppatore o dal finanziamento follow-on di stock.estate fino a ulteriori 550.000 € entro il tetto massimo di finanziamento esterno totale di 1.000.000 €. Mitigazione: l'ipoteca di garanzia protegge gli investitori indipendentemente dai risultati del finanziamento successivo; una vendita parziale o in stato di difficoltà dell'edificio nel suo stato di acquisizione al valore di stima (≈ 750.000 €) coprirebbe già il capitale del prestito con un margine residuo sostanziale.

Rischio di garanzia ed erogazione - L'ipoteca è iscritta contestualmente all'atto di acquisizione e i fondi vengono rilasciati solo alla sessione notarile, eliminando qualsiasi periodo intermedio in cui il capitale dell'investitore non sarebbe garantito. La copertura della garanzia alla chiusura è di circa il 214% sul valore commerciale stimato, ben al di sopra del minimo normativo del 150%.

Il proprietario del progetto dichiara che, al meglio delle proprie conoscenze, nessuna informazione è stata omessa o è materialmente fuorviante o imprecisa. Il proprietario del progetto è responsabile della preparazione della scheda informativa chiave sull'investimento (vedere Documenti).