1. Sintesi Esecutiva

UNI STEEL IMPEX S.R.L., distributore rumeno di ferroleghe e materie prime metallurgiche attivo dal 1998, sta raccogliendo un prestito di capitale circolante di 1.100.000 EUR per 24 mesi attraverso la piattaforma stock.estate. Lo scopo del finanziamento è l'espansione dell'attività commerciale: aumentare le scorte e finanziare un ciclo commerciale ampliato al fine di incrementare i volumi con i fornitori certificati e i clienti industriali dell'azienda. Gli investitori ricevono un tasso di interesse fisso del 14% annuo, pagato mensilmente, più un cashback di performance fino al 3% (1% per investimenti di almeno 3.000 EUR, 2% per investimenti di almeno 10.000 EUR e 3% per investimenti di almeno 30.000 EUR). Il capitale viene rimborsato integralmente alla scadenza. Il prestito è garantito da un'ipoteca di primo grado, già registrata a favore di stock.estate per 1.650.000 EUR, su due proprietà: una villa di lusso nell'area di Herastrau a Bucarest, Settore 1, valutata indipendentemente a 1.716.000 EUR, e un appartamento nell'area di Amiral Constantin Bălescu a Bucarest, Settore 1, valutato a 400.000 EUR. Il valore complessivo della garanzia di 2.116.000 EUR determina un loan-to-value di circa il 52% e una copertura della garanzia di circa il 192% dell'importo del prestito.

2. Analisi della Posizione

La proprietà principale a garanzia si trova in N.G. Caramfil Street n. 65, nel distretto di Herastrau e Nordului del Settore 1, Bucarest, l'area residenziale premium più consolidata della capitale. La strada si trova a poche centinaia di metri a est del Parco Herastrau (Parco Re Michele I), il parco più grande di Bucarest, e all'interno del corridoio di Floreasca e Aviatiei, il principale centro direzionale e commerciale della città. La stazione della metropolitana Aurel Vlaicu e il centro commerciale Promenada sono raggiungibili a piedi, e l'Aeroporto Internazionale Henri Coanda dista circa 12 km. L'area concentra ambasciate, sedi aziendali e stock residenziali di alto livello, e la domanda in questo micro-mercato è guidata dal segmento ad alto reddito, sia locale che espatriato. Il Settore 1 registra costantemente i valori residenziali più alti in Romania, e la zona di Herastrau e Nordului rappresenta il vertice di tale fascia.

La seconda proprietà a garanzia, un appartamento in Amiral Constantin Bălescu Street n. 20, Settore 1, Bucarest, si trova in un altro corridoio residenziale consolidato del Settore 1. Ciò aggiunge una seconda proprietà indipendente al pacchetto di garanzie, diversificando la base collaterale oltre l'esposizione al singolo asset della sola villa.

3. Profilo del Mutuatario

Il mutuatario è UNI STEEL IMPEX S.R.L. (CUI RO10882264, J1998007797405, precedentemente J40/7797/1998), costituita nel 1998, con 27 anni di attività ininterrotta nel commercio all'ingrosso di metalli e minerali metalliferi (CAEN principale 4682).

Dal 1998, l'azienda si è affermata come un distributore affidabile nell'industria metallurgica, fungendo da collegamento tra produttori certificati e le complesse esigenze di acciaierie e fonderie. La sua missione è fornire materie prime della massima qualità, garantendo piena tracciabilità e supporto tecnico specialistico per ogni partner. L'azienda è specializzata in ferroleghe e materie prime metallurgiche (ferromolibdeno, ferrovanadio, ferrotungsteno, ferrocromo, ferrosilicio), è certificata ISO 9001, ISO 14001 e ISO 45001, importa da Belgio, Paesi Bassi e Colombia, ed esporta in Belgio, Germania e Italia.

Il modello operativo poggia su tre pilastri:

• Si rifornisce esclusivamente da produttori certificati, garantendo la piena tracciabilità di ogni lotto.
• Fornisce non solo materie prime, ma anche consulenza sulla selezione delle leghe, aiutando i clienti a ottimizzare i propri processi produttivi.
• Riduce i costi operativi dei clienti attraverso consegne Just-in-Time e gestione dello stock in conto deposito.

L'unico azionista e amministratore è Stan Ilie-Miklea (mandato dal 01.09.2024), che coordina anche altre due società attive nel commercio di metalli, indicando una specializzazione a livello di gruppo nel settore. L'azienda opera con un team snello e un'elevata produttività per dipendente, una struttura tipica delle attività commerciali. La sua posizione legale e fiscale è pulita: nessuna pendenza con l'ANAF, nessun record di insolvenza e una storia di linee di credito bancarie e leasing completamente rimborsate, con asset attualmente liberi da gravami. Sito web aziendale: https://uni-steel.com/

4. Panoramica delle Garanzie

La garanzia per il prestito comprende tre unità residenziali distribuite su due proprietà, entrambe situate a Bucarest, Settore 1.

Proprietà 1: Villa A (Caramfil)

• Posizione: N.G. Caramfil Street n. 65, Settore 1, Bucarest, nel distretto di Herastrau e Nordului (il Quartiere Francese).
• Tipo: villa residenziale di lusso indipendente, struttura a telaio in cemento armato, costruita intorno al 1996.
• Regime di altezza: S+P+1E+2E (seminterrato, piano terra e due piani superiori).
• Superficie utile: circa 345 mq.
• Caratteristiche: finiture superiori, ascensore, impianto termico autonomo e parcheggio.
• Struttura catastale: due unità, che insieme formano l'intera villa e ipotecate come un unico insieme, insieme alle quote indivise del terreno e alle quote di accesso:
  • Appartamento A1, CF / catastale 255692-C1-U6
  • Appartamento A2, CF / catastale 255692-C1-U8
• Valutazione: perizia ANEVAR indipendente (rapporto commissionato da STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, datato 02.06.2026) di 1.716.000 EUR.

Proprietà 2: Appartamento (Amiral Constantin Bălescu)

• Posizione: Appartamento n. 2, Amiral Constantin Bălescu Street n. 20, scala B, piano terra, Settore 1, Bucarest.
• Struttura catastale: CF / catastale 252315-C1-U12, insieme alla quota indivisa nelle parti comuni dell'edificio e al diritto di utilizzo sul terreno sottostante.
• Valutazione: valutato a 400.000 EUR.

Entrambe le proprietà sono libere da gravami e ipotecate in primo grado a favore di stock.estate, già registrate per un valore complessivo di 1.650.000 EUR, fornendo al prestito una garanzia su due asset immobiliari indipendenti anziché su una singola posizione collaterale.

5. Analisi di Mercato

La zona di Herastrau e Nordului del Settore 1 è il micro-mercato residenziale con i prezzi più alti di Bucarest, ancorato al Parco Herastrau, al distretto delle ambasciate e al corridoio commerciale di Floreasca e Aviatiei. I prezzi richiesti per le ville premium indipendenti in quest'area si attestano ben al di sopra della media municipale di Bucarest, e il segmento è sostenuto da una domanda stabile di alto livello e da parte di espatriati. La liquidità per le ville di lusso è media: il tempo di esposizione alla vendita stimato è di circa 6-12 mesi, che rientra comodamente nel termine del prestito di 24 mesi.

L'area di Amiral Constantin Bălescu, anch'essa nel Settore 1, è un corridoio residenziale ben consolidato con una domanda costante e tipicamente una liquidità più rapida rispetto al segmento delle ville di lusso, completando il pacchetto di garanzie con un'unità residenziale più standard e facilmente commerciabile.

Poiché il segmento di lusso comporta un'elevata volatilità dei prezzi, la piattaforma si affida alla perizia ANEVAR indipendente per la Villa A e a una valutazione per l'appartamento, piuttosto che ai prezzi richiesti o alle stime degli intermediari. Una sensibilità di vendita forzata del meno 20% sul valore complessivo della garanzia di 2.116.000 EUR implicherebbe un valore di circa 1.693.000 EUR, che copre ancora il prestito con un loan-to-value di circa il 65%.

6. Analisi Finanziaria

Si tratta di un finanziamento di capitale circolante per un'attività commerciale, non di un progetto di sviluppo, quindi non vi è un prezzo di vendita previsto. L'analisi si concentra sull'uso dei proventi, sulla copertura della garanzia e sulla traiettoria finanziaria del mutuatario.

Uso dei proventi

Copertura della garanzia

Dati finanziari aziendali (cifre statutarie, RON)

Le cifre del 2025 sono le cifre ufficiali di fine anno. Il fatturato ha raggiunto circa 10,0 milioni di EUR nel 2024 e circa 6,3 milioni di EUR nel 2025, un'ampiezza normale per un ciclo di trading di materie prime. Il patrimonio netto è cresciuto costantemente, il debito totale è diminuito ed è prevalentemente commerciale, e il debito bancario è minimo. Il fabbisogno strutturale di capitale circolante del ciclo commerciale è la logica economica del prestito: 1,1 milioni di EUR si collocano comodamente al di sotto del fabbisogno di finanziamento a breve termine stimato dall'azienda, e i proventi sono diretti alla crescita dei volumi di scambio piuttosto che alla copertura di un deficit.

Fonte di rimborso: flusso di cassa operativo derivante dall'attività commerciale, con rifinanziamento bancario disponibile come via secondaria data la storia creditizia pulita dell'azienda e il bilancio libero da gravami, e realizzazione della garanzia come fallback finale (vedere Sezione 7).

7. Opportunità di Finanziamento e Investimento

Piattaforma. stock.estate è gestita da STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, autorizzata ai sensi del Regolamento europeo sui fornitori di servizi di crowdfunding (ECSPR), Regolamento (UE) 2020/1503, autorizzazione n. PJR28FSFPR/400002 (ASF Romania).

8. Rischi e Mitigazioni

• Rischio di mercato (mutuatario). Fatturato e profitto variano di anno in anno in linea con il ciclo dei prezzi delle ferroleghe, tipico dell'attività commerciale. Mitigazione: un track record di 27 anni attraverso cicli completi di materie prime, una base di costi snella, un patrimonio netto in crescita e un prestito dimensionato al di sotto del fabbisogno di finanziamento a breve termine dell'azienda.
• Rischio di mercato (garanzia). Il segmento residenziale di lusso comporta un'elevata volatilità dei prezzi. Mitigazione: la valutazione è ancorata alla perizia ANEVAR indipendente per la Villa A e a una valutazione per l'appartamento; anche un taglio del 20% in caso di vendita forzata sul valore complessivo della garanzia lascia il loan-to-value a circa il 65%.
• Rischio di rimborso. Il capitale viene rimborsato integralmente alla scadenza anziché ammortizzato. Mitigazione: il rimborso proviene dal flusso di cassa operativo, con il rifinanziamento bancario come via secondaria data la storia creditizia pulita e il bilancio libero da gravami, e la realizzazione della garanzia di primo grado (due proprietà) come fallback finale.
• Rischio di liquidità della garanzia. La villa ha una liquidità media (tempo di esposizione alla vendita stimato da 6 a 12 mesi), parzialmente compensata dalla seconda unità abitativa, più standard, che tipicamente comporta una liquidità più rapida. Mitigazione: il tempo di esposizione della villa rientra comodamente nel termine del prestito di 24 mesi ed entrambi gli asset si trovano in forti mercati residenziali del Settore 1.
• Rischio normativo e di strutturazione. La sicurezza dipende dalla corretta registrazione dell'ipoteca. Mitigazione: l'ipoteca di primo grado su entrambe le proprietà, per un totale di 1.650.000 EUR, è già registrata nel libro fondiario a favore di stock.estate, e i fondi vengono rilasciati esclusivamente durante la sessione notarile.
• Rischio di completamento del finanziamento. La campagna pubblica deve raggiungere il suo obiettivo entro la scadenza della campagna. Mitigazione: il prestito è completamente garantito fin dal primo giorno dall'ipoteca di primo grado registrata su entrambe le proprietà.

Il titolare del progetto dichiara che, al meglio delle proprie conoscenze, nessuna informazione è stata omessa o è materialmente fuorviante o imprecisa. Il titolare del progetto è responsabile della preparazione della scheda informativa chiave sull'investimento (vedere Documenti).