1. Sintesi esecutiva

Questa campagna di crowdfunding mira a raccogliere fino a 350.000 EUR per finanziare REAL ESTATE CONCEPT S.R.L., uno sviluppatore residenziale con sede a Costanza, in Romania. I proventi rifinanziano un prestito esistente garantito dalla proprietà collaterale e finanziano il completamento dei lavori interni di un edificio residenziale P+3 in via Prelungirea Recoltei, comprendente un'unità commerciale e 16 appartamenti (2 e 3 locali), attualmente al 90% circa del completamento. Lo sviluppatore ha già investito circa 990.000 EUR nel progetto, pertanto questa campagna di 350.000 EUR rappresenta l'ultimo livello di un finanziamento totale del progetto di circa 1.340.000 EUR. Il prestito ha una durata di 12 mesi, paga un rendimento fisso del 13,5% annuo più un cashback sul volume fino al 2% annuo (rendimento effettivo fino al 15,5%), con interessi pagati mensilmente e capitale rimborsato in un'unica soluzione alla scadenza. Il prestito è garantito da un'ipoteca di primo grado su una proprietà separata valutata indipendentemente a 751.000 EUR, pari a circa il 214% di copertura del prestito e un loan-to-value di circa il 47%.

2. Analisi della posizione

Il progetto si trova a Costanza, la città più grande sulla costa rumena del Mar Nero e il principale porto marittimo del paese, situata a circa 225 km a est di Bucarest e direttamente collegata alla capitale dall'autostrada A2. La città combina un'economia portuale e logistica attiva tutto l'anno con un forte turismo stagionale ancorato alla vicina località di Mamaia, una delle destinazioni costiere più note della Romania. Costanza è anche un centro universitario e amministrativo regionale, che sostiene la domanda residenziale di base insieme al segmento degli investitori stagionali.

Il mercato residenziale di Costanza è tra quelli con le migliori performance a livello nazionale. A maggio 2026 il prezzo medio richiesto per gli appartamenti ha raggiunto la soglia di 2.000 EUR per metro quadrato utile, la prima volta che il mercato locale ha superato tale livello, rappresentando un aumento annuo dell'8,4% rispetto a maggio 2025 (Indice Imobiliare.ro). Una parte significativa di questa dinamica è guidata dagli investitori immobiliari: la vicinanza della località di Mamaia e la domanda di case vacanza e appartamenti in affitto a breve termine mantengono una pressione continua sull'offerta, mentre i terreni disponibili nelle zone migliori della città diventano sempre più scarsi.

3. Profilo dello sviluppatore

Entità legale: REAL ESTATE CONCEPT S.R.L., una società a responsabilità limitata rumena registrata a Costanza (Registro delle imprese n. J13/317/2020, codice fiscale unico 42209330, costituita il 04.02.2020). La società è posseduta in parti uguali da Samara Costin (50%) e Pescu Naciu (50%), entrambi amministratori.

L'azienda è specializzata nello sviluppo immobiliare residenziale con un modello di costruzione e vendita: sviluppa edifici residenziali e vende le singole unità agli acquirenti finali. Il suo track record include un edificio residenziale di 9 appartamenti completato in via Corneliu Baba a Costanza, accettato nel 2024. L'attuale sviluppo è l'edificio P+3 in via Prelungirea Recoltei n. 2, comprendente un'unità commerciale e 16 appartamenti da due e tre locali, ora nella fase finale al 90% circa del completamento, con i lavori di costruzione iniziati a novembre 2024.

4. Panoramica del progetto

• Tipo di proprietà: nuovo edificio residenziale, struttura P+3 (piano terra più tre piani superiori)
• Indirizzo: Str. Prelungirea Recoltei n. 2, Costanza, Contea di Costanza, Romania
• Configurazione: 1 unità commerciale + 16 appartamenti (mix di unità da 2 e 3 locali)
• Stato di costruzione: circa 90% completato; rimangono solo i lavori di finitura interna
• Inizio costruzione: novembre 2024
• Completamento previsto: al completamento dei restanti lavori interni
• Stato di commercializzazione: diversi appartamenti già sotto contratto; l'unità commerciale e un certo numero di appartamenti rimangono disponibili per la vendita

5. Analisi di mercato

Costanza è uno dei pochi gruppi di città rumene in cui i prezzi medi richiesti per il residenziale hanno raggiunto o superato il livello di 2.000 EUR per metro quadrato utile. Secondo l'Indice Imobiliare.ro, il prezzo medio richiesto a Costanza ha raggiunto i 2.000 EUR per metro quadrato utile per la prima volta a maggio 2026. Un set di dati parallelo dal portale Storia ha collocato la media della città leggermente al di sotto di tale soglia, a circa 1.975 EUR per metro quadrato utile. Il segmento delle nuove costruzioni in particolare si sta apprezzando rapidamente: tra le città rumene, Costanza, Timișoara e Craiova hanno registrato i maggiori aumenti di prezzo anno su anno per i nuovi appartamenti, pari al 12%.

Ai livelli attuali, il mix di prodotti del progetto si colloca esattamente nella parte più liquida del mercato locale. A una media di 2.000 EUR per metro quadrato utile, un appartamento di due locali di circa 50 metri quadrati utili raggiunge un prezzo medio di circa 100.000 EUR, mentre un appartamento di tre locali di circa 70 metri quadrati utili raggiunge circa 140.000 EUR. Il progetto consiste esclusivamente in appartamenti da 2 e 3 locali, che sono i formati più facilmente assorbiti sia dai proprietari-occupanti che dal segmento investitori/affitti a breve termine che caratterizza Costanza.

Gli investitori dovrebbero valutare queste dinamiche rispetto al più ampio contesto nazionale. I volumi delle transazioni sono in calo e gli acquirenti sono diventati più cauti e sensibili al prezzo, in un contesto di inflazione elevata, tassi ipotecari in aumento e un aumento dell'IVA dal 19% al 21%, con gli analisti che notano il rischio di una correzione del mercato se i prezzi continuano a superare i redditi. L'affidamento del progetto a un'ipoteca di primo grado con una sostanziale sovra-collateralizzazione (Sezione 7) è il principale mitigante strutturale contro questo rischio di mercato.

6. Analisi finanziaria

Questa transazione è un'operazione di acquisizione/rifinanziamento e completamento piuttosto che una vendita diretta, quindi viene valutata in base all'economia del progetto, all'uso dei proventi, alla copertura della garanzia, alla traiettoria finanziaria dell'azienda e alla fonte di rimborso.

Economia del progetto (redditività della transazione). Il terreno è stato acquisito tramite uno scambio in natura di 4 appartamenti dell'edificio, quindi non comporta costi di acquisizione in contanti e tali 4 unità sono escluse dall'inventario vendibile. Lo sviluppatore mantiene quindi 13 delle 17 unità per la vendita.

I ricavi stimati si basano sull'intervallo dello sviluppatore da 1.550.000 a 1.600.000 EUR (utilizzato il punto medio). I costi di finanziamento coprono interessi, commissioni di origination e amministrazione e cashback sul volume sulla struttura stock.estate.

Contributo dello sviluppatore. Lo sviluppatore ha già investito circa 990.000 EUR in lavori di costruzione, pari a circa il 90% del budget totale di costruzione di 1,1 milioni di EUR, oltre al terreno conferito in natura. Questo capitale già investito rappresenta un notevole impegno personale e significa che i fondi della campagna finanziano solo la fase finale di un progetto avanzato e redditizio.

Uso dei proventi (questa campagna, 350.000 EUR, indicativo).

Copertura della garanzia.

Finanze e traiettoria dell'azienda (secondo i bilanci annuali depositati, in EUR):

Convertito a 1 EUR = 5,2353 RON.

La società ha registrato un forte 2023, seguito da una perdita significativa nel 2024 che ha spinto il patrimonio netto in negativo, e una perdita molto più piccola nel 2025. Al 31.12.2025 la società ha riportato un patrimonio netto totale negativo di −152.699 EUR. Questa debolezza dello stato patrimoniale è la principale considerazione creditizia della transazione ed è il motivo per cui il finanziamento è strutturato come un prestito garantito da garanzia reale: il rimborso si basa sul progetto sottostante redditizio, sulle vendite di asset e sull'ipoteca di primo grado piuttosto che sul patrimonio netto attuale dell'azienda.

Fonte di rimborso: il rimborso proviene dalla vendita delle unità trattenute e dalla riscossione degli importi in sospeso dagli appartamenti già sotto contratto, con rifinanziamento bancario, capitale aggiuntivo dello sviluppatore e una potenziale struttura stock.estate di follow-on disponibili come percorsi secondari (vedere Sezione 7).

7. Opportunità di finanziamento e investimento

Parametri del prestito:

Struttura del capitale e piano di finanziamento. Il finanziamento totale del progetto di circa 1.340.000 EUR è costruito dal contributo proprio dello sviluppatore di circa 990.000 EUR già investito nella costruzione, più il terreno conferito in natura, e dalla tranche di questa campagna di 350.000 EUR dagli investitori. I canali di rimborso, in ordine di preferenza, sono: (1) vendite progressive delle unità trattenute, (2) riscossione dei crediti contrattualizzati sulle unità già vendute, (3) rifinanziamento bancario e (4) capitale aggiuntivo dello sviluppatore o una struttura stock.estate di follow-on se necessario.

Piattaforma. L'offerta è intermediata da stock.estate, un fornitore di servizi di crowdfunding con licenza ECSPR autorizzato dall'Autorità di vigilanza finanziaria rumena (ASF), licenza PJR28FSFPR/400002, ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503.

8. Rischi e mitigazioni

• Rischio di mercato. Un rallentamento o una correzione dei prezzi nel mercato residenziale di Costanza potrebbe ridurre i valori di vendita o rallentare l'assorbimento delle unità trattenute. Mitigazione: il prestito è garantito da un'ipoteca di primo grado con una copertura di ~214% su una valutazione indipendente, quindi il valore della garanzia può assorbire un calo di prezzo sostanziale prima che il capitale dell'investitore sia esposto.
• Rischio di costruzione/completamento. I restanti lavori interni potrebbero subire ritardi o superare il budget. Mitigazione: l'edificio è già al 90% circa del completamento con circa 990.000 EUR già investiti, limitando materialmente l'esposizione residua alla costruzione, e parte dei proventi è destinata al completamento.
• Rischio di rimborso. Il rimborso dipende dalla vendita delle unità trattenute e dalla riscossione dei crediti contrattualizzati; l'azienda stessa ha un patrimonio netto negativo e perdite recenti. Mitigazione: il progetto sottostante è redditizio con un profitto lordo previsto di circa 398.000 EUR, il rimborso non si basa sullo stato patrimoniale dell'azienda ma sulle vendite di asset garantite dall'ipoteca, e il rifinanziamento bancario e una struttura di follow-on sono disponibili come backstop (Sezione 7).
• Rischio di garanzia ed erogazione. La garanzia è di proprietà di garanti terzi e attualmente comporta un'ipoteca Easy Credit precedente. Mitigazione: i fondi vengono rilasciati solo alla chiusura notarile e l'ipoteca esistente viene estinta prima o contemporaneamente alla registrazione dell'ipoteca di primo grado a favore degli investitori, che è una condizione per l'erogazione.
• Rischio normativo/permessi. Il completamento finale e la vendita dipendono dal fatto che le relative autorizzazioni edilizie e di occupazione siano in regola. Mitigazione: l'edificio è uno sviluppo autorizzato avanzato e quasi completo.

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Il proprietario del progetto dichiara che, al meglio delle proprie conoscenze, nessuna informazione è stata omessa o è materialmente fuorviante o imprecisa. Il proprietario del progetto è responsabile della preparazione del foglio informativo chiave per l'investimento (vedere Documenti).