NBI for Yacht-Kid

1. Riepilogo Esecutivo

Questa campagna mira a raccogliere €500.000 sulla piattaforma stock.estate:

• €200.000 pre-impegnati dal gruppo beneficiario (NBI)
• €300.000 offerti alla comunità degli investitori

I proventi finanzieranno l'ultima tranche di acquisizione di un portafoglio di appartamenti in YACHT KID, un complesso residenziale di lusso sul lago a Lake Tei, nel corridoio settentrionale di Bucarest, consegnato dal Gruppo di aziende KID attraverso la sua entità sviluppatrice KID PROJECT DESIGN SRL. Il beneficiario, VZ Ideal Home Solutions SRL, opera all'interno del North Bucharest Investments (NBI) Group e adotta una strategia di acquisto e vendita, mirata a un'uscita completa una volta che i prezzi di rivendita raggiungono la soglia di profitto target preimpostata.

Termini per gli investitori in breve:

• Tasso di interesse fisso: 9,0% annuo
• Cashback legato alle performance: fino al 6,0% annuo
• Rendimento effettivo massimo: fino al 15,0% annuo
• Durata del prestito: 6 mesi
• Garanzia: ipoteca di primo rango su appartamenti residenziali di proprietà NBI, con copertura 150% e un 60% loan-to-value
• Interessi pagati mensilmente; capitale rimborsato integralmente alla scadenza

2. Analisi della Localizzazione

YACHT KID si trova su Str. Anton Holban, Settore 2, Bucarest, sulle rive del Lake Tei, nel quartiere Fabrica de Glucoză. Questo segmento del nord di Bucarest si è trasformato nel corso dell'ultimo decennio da terreno vacante in uno dei cluster residenziali premium più attivi della capitale. Il sito si trova direttamente sul lungolago, con accesso a un parco pubblico di 10.000 mq e integrazione in un masterplan più ampio progettato per ospitare circa 20.000 residenti al completamento totale.

Connettività e servizi nell'area di riferimento immediata:

• Distretti business (Floreasca, Aurel Vlaicu, Pipera): 10-15 minuti in auto tramite i viali Barbu Văcărescu e Pipera
• Aeroporto Internazionale Henri Coandă: circa 20 minuti
• Shopping e lifestyle: Promenada Mall, Băneasa Shopping City
• Scuole internazionali: American International School of Bucharest, British School of Bucharest, Cambridge School
• Base occupazionale: concentrazione della forza lavoro IT, bancaria e dei servizi professionali di Bucarest

Posizionamento di mercato. Il nord di Bucarest ha costantemente superato la media della capitale sia nei prezzi che nella domanda. I dati di Imobiliare.ro mostrano che il prezzo medio degli appartamenti elencati a Bucarest ha raggiunto €2.204 per mq a fine 2025, in aumento del 16,6% anno su anno, con lo stock premium di nuove costruzioni nel nord che transa regolarmente sopra €2.500 per mq e unità del segmento luxury tra €3.000 e €4.000 per mq.

3. Profilo dello Sviluppatore

Il complesso YACHT KID è stato sviluppato dal Gruppo di aziende KID, con KID PROJECT DESIGN SRL che agisce come entità di sviluppo principale.

Identificativi legali:

• CUI: 38632756
• Registro commerciale: J2017020922403
• Incorporato: 22 dicembre 2017
• Sede registrata: Intrarea Chefalului 12H, Etaj 7, Ap. 4, Settore 2, Bucarest
• Attività principale: CAEN 4110 (sviluppo immobiliare)
• Azionisti: Bogdan Daniel Ghiță (50%) e Răzvan-Valentin Ghiță (50%)
• Amministratore: Bogdan Daniel Ghiță

Profilo di rischio (Termene.ro, aprile 2026):

• Rischio commerciale: Basso (8/10)
• Rating di insolvenza: Classe B (0,08% probabilità modellata)
• Rischio legale: Basso
• Stato fiscale: Attivo, registrato per IVA, nessun arretrato ANAF

Nessun procedimento giudiziario materiale contro l'azienda. Un unico caso civile del 2022 appare nel registro in cui KID PROJECT DESIGN è citata come terza parte, non come convenuta.

Traiettoria finanziaria (EUR, conti statutari depositati):

La traiettoria riflette un ciclo di sviluppo tipico di una piattaforma residenziale a progetto singolo: picchi di passività durante la fase di costruzione dal 2021 al 2023, seguiti da deleveraging rapido e riconoscimento dei ricavi man mano che le unità vengono consegnate. L'investimento totale nel progetto YACHT KID è stato di circa €35 milioni. La costruzione è iniziata nel 2021 ed è stata completata nel 2023; all'inizio del 2025, l'80% delle unità era stato consegnato agli acquirenti finali.

4. Profilo del Beneficiario della Campagna

L'ente prestatore in questa campagna è VZ Ideal Home Solutions SRL.

Identificativi legali:

• CUI: 38432308
• Registro commerciale: J40/18415/2017
• Legal Entity Identifier (LEI): 9845000CB54Y7CC0AF84
• Incorporato: 1 novembre 2017
• Sede registrata: Calea Floreasca 133-135-137 e Str. Cornescu 50-52, Etaj 1, Settore 1, Bucarest
• Attività principale: CAEN 6810 (acquisto e vendita di immobili propri)
• Capitale sociale: EUR 40,59
• Amministratore: Pavel Musteață (dal 10 ottobre 2018)
• Beneficiario effettivo ultimo: Pavel Musteață (100%, tramite NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L.)

Struttura di gruppo. VZ Ideal Home Solutions SRL è interamente posseduta da NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L., che a sua volta è posseduta e amministrata al 100% da Pavel Musteață. L'azienda fa parte del North Bucharest Investments (NBI) Group, un cluster di entità affiliate con sede a Bucarest attive in acquisizione residenziale, flipping, marketing, design e gestione delle strutture.

Il gruppo opera da una sede registrata condivisa su Calea Floreasca, Settore 1.

Profilo di rischio (Termene.ro, aprile 2026):

• Rischio commerciale: Basso (8,5/10)
• Rating di insolvenza: Classe D (0,56% probabilità modellata)
• Punteggio Altman Z: Medio
• Rischio legale: Basso
• Stato fiscale: Attivo, registrato per IVA dal 1 settembre 2018, nessun arretrato ANAF

Il registro non mostra procedimenti giudiziari materiali contro l'azienda e nessuna iscrizione nel Bollettino delle Procedure di Insolvenza (BPI).

Storico creditizio bancario. VZ Ideal Home Solutions ha una relazione consolidata di prestito con LIBRA INTERNET BANK. Dal 2021, l'azienda ha contratto e rimborsato integralmente molteplici strutture di capitale circolante garantite da ipoteca con Libra, più recentemente un insieme di strutture aperte ad aprile 2024 e estinte nello stesso anno. Non ci sono iscrizioni ipotecarie attive presso AEGRM / RNPM alla data del rapporto.

Traiettoria finanziaria (EUR, conti statutari depositati):

Storico operativo. VZ Ideal Home Solutions è stata redditizia ogni anno di reporting dal 2018, con un profitto netto cumulativo di circa €1,32 milioni su sette periodi consecutivi redditizi (2018-2024). I ricavi sono cresciuti del 197% anno su anno nel 2024 mentre l'azienda ampliava il suo pipeline di acquisizioni, con lo stock immobiliare detenuto per la rivendita che aumentava da €2,56 milioni a fine 2023 a €3,54 milioni a fine 2024.

Storico di gruppo. A livello di gruppo, NBI ha raccolto e deployato cumulativamente oltre €2 milioni attraverso precedenti campagne di crowdfunding su stock.estate eseguite con una strategia comparabile di flipping residenziale, con un periodo medio di detenzione di circa 12 mesi per ciclo.

5. Panoramica del Progetto

YACHT KID è un complesso residenziale sul lago consegnato e operativo progettato da X Architecture & Engineering Consult, con architettura e specifica dei materiali ispirata all'industria nautica.

Specifica della proprietà:

• Tipo: complesso condominiale residenziale premium
• Localizzazione: Str. Anton Holban, Settore 2, Bucarest, sulla riva del Lake Tei
• Scala: oltre 200 appartamenti in più edifici, più un piano terra commerciale e parcheggio sotterraneo
• Tipologia unità: appartamenti a 2, 3 e 4 stanze, più unità duplex; unità selezionate con piscine private
• Classe energetica: classe di efficienza energetica superiore

Specifica tecnica:

• Sistema di pareti esterne prefabbricate con tecnologia brevettata per la facciata
• Elementi decorativi compositi yacht
• Isolamento acustico e termico di classe superiore
• Protezione antincendio e anticondensazione
• Sicurezza sul posto 24/7 con copertura completa CCTV

Offerta commerciale sul posto (pienamente operativa):

• Caffè con consegna in appartamento
• Minimarket
• Salone MOB | Ministry of Beauty
• Clinica dentale AMCOR
• Boutique di lusso TC Joyeria
• Studio hot pilates
• Ghost Agency (media e BTL)

Contesto urbano. YACHT KID fa parte di un masterplan di sviluppo urbano a lungo termine che mira a circa 20.000 residenti al completamento totale.

Stato di consegna. La costruzione è iniziata nel 2021 ed è stata completata nel 2023. All'inizio del 2025, circa l'80% delle unità era stato consegnato agli acquirenti finali.

Riconoscimenti internazionali. Il progetto ha ricevuto cinque distinzioni architettoniche internazionali:

• ICONIC AWARDS 2025: Vincitore, Architettura / Residenziale
• German Design Awards 2025: "Excellent Architecture"
• Architecture Masterprize 2024: Menzione d'onore, Architettura Residenziale (Multi Unità)
• Built Design Awards 2024: Menzione d'onore, Design Architettonico / Residenziale
• SHARE Architecture Award 2024

6. Analisi di Mercato

Il corridoio settentrionale di Bucarest, che comprende Floreasca, Fabrica de Glucoză, Pipera, Băneasa e Herăstrău, è il sottmercato residenziale premium di riferimento della capitale.

Indicatori pubblicati (fine 2025):

• Prezzo medio elencato a Bucarest: €2.204 per mq, in aumento del 16,6% anno su anno (Imobiliare.ro, Global Property Guide, dicembre 2025)
• Nuove costruzioni premium settentrionali: tipicamente €2.500-€4.000 per mq
• Segmento ultra-luxury: €4.000-€7.000+ per mq
• Crescita dei prezzi 2024: 15%-22% in tutta la città (Imobiliare.ro, Investropa)
• Previsione 2026: ulteriore crescita dei prezzi del 3%-6% nel corridoio nord e nord-est, concentrata su asset certificati green e premium
• Rendimenti locativi: 6%-9% nei distretti premium settentrionali (Investropa, 2025)

Dinamiche di offerta. I completamenti residenziali nazionali sono diminuiti del 4,7% anno su anno nei primi tre trimestri del 2025, e le consegne a Bucarest-Ilfov rimangono 24% sotto il picco del 2022. Questo vincolo strutturale di offerta supporta i prezzi nello stock premium.

Liquidità. Bucarest-Ilfov ha rappresentato circa il 35% di tutte le transazioni residenziali rumene nel 2025, rendendolo il sottmercato più profondo e liquido del paese.

Confronto internazionale. Su base euro-per-mq, Bucarest rimane materialmente al di sotto della media dell'Europa Centrale e Orientale per capitali comparabili, supportando una convergenza continua dei prezzi e un interesse sostenuto da parte degli acquirenti stranieri per lo stock premium di tipo YACHT KID.

7. Analisi Finanziaria

La strategia è un puro flip di acquisto e vendita, senza lavori di ristrutturazione o finiture previsti.

Utilizzo dei proventi. NBI si è impegnata nell'acquisizione di un portafoglio di appartamenti in YACHT KID. I €500.000 raccolti attraverso questa campagna sono destinati alla tranche finale di pagamento di quell'acquisizione.

Meccanismo di uscita. Rivendita diretta del portafoglio acquisito agli acquirenti finali. L'uscita è innescata una volta che i prezzi di mercato per le unità target raggiungono la soglia di profitto target preimpostata. Il rimborso del capitale del prestito, e tutti gli interessi maturati e obblighi di cashback, deriva dai proventi di questa rivendita.

Ancora di prezzo. L'ancora di prezzo di riferimento è fornita nella sezione Analisi di Mercato: €2.500-€4.000 per mq nel segmento premium di nuove costruzioni nel nord di Bucarest.

8. Finanziamento e Opportunità di Investimento

Come funziona il cashback. I componenti cashback early-bird e tier volume sono cumulativi. Un impegno di €100.000 piazzato entro i primi 7 giorni qualifica per il pieno 6% annuo di cashback oltre al 9% annuo di interesse fisso, per un rendimento effettivo massimo del 15% annuo.

9. Rischi e Mitigazioni

Rischio di mercato

Rischio. Un rallentamento nel mercato residenziale premium di Bucarest potrebbe estendere la timeline di rivendita o comprimere i prezzi di vendita.

Mitigazione. Il prestito è strutturato con un conservativo 60% loan-to-value e una copertura ipotecaria del 150%, fornendo un buffer materiale contro i movimenti di prezzo. Il nord di Bucarest ha consegnato una crescita dei prezzi a due cifre in ciascuno degli ultimi due anni e affronta un deficit strutturale di offerta fino al 2026.

Rischio di esecuzione

Rischio. Il ritmo di rivendita del portafoglio YACHT KID acquisito dipende dalla domanda continua degli acquirenti finali nel complesso.

Mitigazione. YACHT KID è un asset consegnato e occupato con circa l'80% delle unità già vendute agli acquirenti finali all'inizio del 2025, indicando un forte assorbimento. Il Gruppo NBI opera una funzione integrata di vendite e marketing attraverso North Bucharest Marketing S.R.L., e ha precedentemente eseguito strategie di flip comparabili finanziate attraverso stock.estate.

Rischio di rimborso

Rischio. Il rimborso bullet concentra il ritorno del capitale alla scadenza, creando un'esposizione al flusso di cassa a punto singolo.

Mitigazione. Il rimborso è garantito da un'ipoteca di primo rango con copertura 150% su appartamenti residenziali di proprietà NBI, eseguibile dalla piattaforma secondo le procedure ECSPR. Il beneficiario ha un track record consolidato di rimborso con LIBRA INTERNET BANK, dimostrato da molteplici strutture garantite da ipoteca rimborsate integralmente tra il 2021 e il 2024.

Rischio regolatorio e fiscale

Rischio. Cambiamenti nel trattamento IVA delle vendite residenziali di nuove costruzioni (applicato dal 1 agosto 2025) e altri aggiustamenti fiscali possono influenzare la domanda degli acquirenti finali.

Mitigazione. La breve durata del prestito limita l'esposizione alla deriva regolatoria a medio termine, e i prezzi di acquisizione forniscono resilienza di margine contro effetti di domanda a breve termine.

Rischio controparte (sviluppatore)

Rischio. Il progetto dipende dalla cooperazione continua con lo sviluppatore, KID PROJECT DESIGN SRL, per il trasferimento di titoli e completamento delle acquisizioni.

Mitigazione. Lo sviluppatore ha un profilo di rischio commerciale e legale basso, non ha arretrati ANAF, ha consegnato integralmente il complesso YACHT KID e ha riportato €22,3 milioni di ricavi nel 2024 con un margine netto del 39,6% e €11,4 milioni di patrimonio netto totale.

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Il proprietario del progetto dichiara che, per quanto ne sa, nessuna informazione è stata omessa o è materialmente fuorviante o inaccurata. Il proprietario del progetto è responsabile della preparazione del foglio informativo chiave di investimento (vedi Documenti).