NBI pentru Yacht-Kid II

1. Sintesi

Questa campagna mira a raccogliere €500,000 sulla piattaforma stock.estate:

• €200,000 già impegnati dal gruppo beneficiario (NBI)
• €300,000 offerti alla comunità degli investitori

I proventi finanzieranno la tranche finale di acquisizione di un portafoglio di appartamenti in YACHT KID, un complesso residenziale di lusso sulle rive del lago Tei, nel corridoio nord di Bucarest, realizzato dal gruppo di società KID tramite la sua entità di sviluppo KID PROJECT DESIGN SRL. Il beneficiario, VZ Ideal Home Solutions SRL, opera all'interno del gruppo North Bucharest Investments (NBI) e applica una strategia di acquisto e rivendita, puntando all'uscita completa una volta che i prezzi di rivendita raggiungono la soglia di profitto target prestabilita.

Condizioni per gli investitori in sintesi:

• Tasso di interesse fisso: 9.0% annuo
• Cashback legato alla performance: fino al 6.0% annuo
• Rendimento effettivo massimo: fino al 15.0% annuo
• Durata del prestito: 6 mesi
• Garanzia: ipoteca di primo grado su appartamenti residenziali di proprietà di NBI, con una copertura del 150% e un loan-to-value del 60%
• Interessi pagati mensilmente; capitale rimborsato integralmente alla scadenza

2. Analisi della posizione

YACHT KID si trova in Str. Anton Holban, Settore 2, Bucarest, sulle rive del lago Tei, nel quartiere Fabrica de Glucoză. Questa parte del nord di Bucarest si è trasformata nell'ultimo decennio da terreno libero in uno dei cluster residenziali premium più attivi della capitale. Il sito si affaccia direttamente sul lago, con accesso a un parco pubblico di 10,000 mq ed è integrato in un masterplan più ampio, concepito per ospitare circa 20,000 residenti a completamento.

Collegamenti e servizi nel bacino immediato:

• Distretti d'affari (Floreasca, Aurel Vlaicu, Pipera): 10-15 minuti in auto tramite i viali Barbu Văcărescu e Pipera
• Aeroporto Internazionale Henri Coandă: circa 20 minuti
• Shopping e lifestyle: Promenada Mall, Băneasa Shopping City
• Scuole internazionali: American International School of Bucharest, British School of Bucharest, Cambridge School
• Bacino occupazionale: concentrazione della forza lavoro di Bucarest nei settori IT, bancario e dei servizi professionali

Posizionamento di mercato. Il nord di Bucarest ha costantemente superato il resto della capitale sia in termini di prezzi sia di domanda. I dati di Imobiliare.ro mostrano che il prezzo medio di listino degli appartamenti a Bucarest ha raggiunto €2,204 al mq a fine 2025, in aumento del 16.6% su base annua, con le nuove costruzioni premium del nord che vengono regolarmente compravendute sopra i €2,500 al mq e le unità del segmento lusso tra €3,000 e €4,000 al mq.

3. Profilo dello sviluppatore

Il complesso YACHT KID è stato sviluppato dal gruppo di società KID, con KID PROJECT DESIGN SRL in qualità di entità di sviluppo principale.

Identificativi legali:

• CUI: 38632756
• Registro delle imprese: J2017020922403
• Costituzione: 22 dicembre 2017
• Sede legale: Intrarea Chefalului 12H, Etaj 7, Ap. 4, Settore 2, Bucarest
• Attività principale: CAEN 4110 (sviluppo immobiliare)
• Soci: Bogdan Daniel Ghiță (50%) e Răzvan-Valentin Ghiță (50%)
• Amministratore: Bogdan Daniel Ghiță

Profilo di rischio (Termene.ro, aprile 2026):

• Rischio commerciale: basso (8/10)
• Rating di insolvenza: classe B (probabilità modellizzata dello 0.08%)
• Rischio legale: basso
• Stato fiscale: attiva, registrata ai fini IVA, nessun arretrato ANAF

Nessun procedimento giudiziario rilevante contro la società. Nel registro compare un unico procedimento civile del 2022 in cui KID PROJECT DESIGN è stata citata come terzo, non come convenuta.

Andamento finanziario (EUR, bilanci depositati):

L'andamento riflette un ciclo di sviluppo tipico di una piattaforma residenziale a progetto singolo: picco delle passività durante la fase di costruzione dal 2021 al 2023, seguito da un rapido deleveraging e dalla contabilizzazione dei ricavi man mano che le unità vengono consegnate. L'investimento totale nel progetto YACHT KID è stato di circa €35 milioni. La costruzione è iniziata nel 2021 ed è stata completata nel 2023; a inizio 2025, l'80% delle unità era stato consegnato agli acquirenti finali.

4. Profilo del beneficiario della campagna

Il mutuatario di questa campagna è VZ Ideal Home Solutions SRL.

Identificativi legali:

• CUI: 38432308
• Registro delle imprese: J40/18415/2017
• Legal Entity Identifier (LEI): 9845000CB54Y7CC0AF84
• Costituzione: 1 novembre 2017
• Sede legale: Calea Floreasca 133-135-137 e Str. Cornescu 50-52, Etaj 1, Settore 1, Bucarest
• Attività principale: CAEN 6810 (compravendita di immobili propri)
• Capitale sociale: EUR 40.59
• Amministratore: Pavel Musteață (dal 10 ottobre 2018)
• Titolare effettivo: Pavel Musteață (100%, tramite NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L.)

Struttura del gruppo. VZ Ideal Home Solutions SRL è interamente controllata da NORTH GROUP INVESTMENTS S.R.L., a sua volta posseduta al 100% e amministrata da Pavel Musteață. La società fa parte del gruppo North Bucharest Investments (NBI), un cluster di entità affiliate con sede a Bucarest, attive nell'acquisizione residenziale, nel flipping, nel marketing, nel design e nel facility management.

Il gruppo opera da una sede legale condivisa in Calea Floreasca, Settore 1.

Profilo di rischio (Termene.ro, aprile 2026):

• Rischio commerciale: basso (8.5/10)
• Rating di insolvenza: classe D (probabilità modellizzata dello 0.56%)
• Altman Z score: medio
• Rischio legale: basso
• Stato fiscale: attiva, registrata ai fini IVA dal 1 settembre 2018, nessun arretrato ANAF

Il registro non evidenzia procedimenti giudiziari rilevanti contro la società né iscrizioni nel Bollettino delle procedure di insolvenza (BPI).

Storico creditizio bancario. VZ Ideal Home Solutions ha un rapporto di finanziamento consolidato con LIBRA INTERNET BANK. Dal 2021 la società ha contratto e rimborsato integralmente diverse linee di capitale circolante garantite da ipoteca con Libra, da ultimo un insieme di linee aperte ad aprile 2024 ed estinte nello stesso anno. Alla data di riferimento non risultano iscrizioni ipotecarie attive presso l'AEGRM / RNPM.

Andamento finanziario (EUR, bilanci depositati):

Track record operativo. VZ Ideal Home Solutions è stata in utile in ogni esercizio dal 2018, con un utile netto cumulato di circa €1.32 milioni in sette periodi consecutivi in utile (dal 2018 al 2024). I ricavi sono cresciuti del 197% su base annua nel 2024, mentre la società ampliava la propria pipeline di acquisizioni, con le rimanenze immobiliari destinate alla rivendita passate da €2.56 milioni a fine 2023 a €3.54 milioni a fine 2024.

Track record del gruppo. A livello di gruppo, NBI ha raccolto e impiegato complessivamente oltre €2 milioni attraverso precedenti campagne di crowdfunding su stock.estate, eseguite con una strategia di flipping residenziale analoga, con un periodo di detenzione medio di circa 12 mesi per ciclo.

5. Panoramica del progetto

YACHT KID è un complesso residenziale sul lago consegnato e operativo, progettato da X Architecture & Engineering Consult, con architettura e specifiche dei materiali ispirate al settore nautico.

Specifiche dell'immobile:

• Tipologia: complesso condominiale residenziale premium
• Posizione: Str. Anton Holban, Settore 2, Bucarest, sulle rive del lago Tei
• Dimensioni: oltre 200 appartamenti distribuiti su più edifici, oltre a un piano commerciale al piano terra e parcheggio sotterraneo
• Tipologia delle unità: appartamenti da 2, 3 e 4 locali, oltre a unità duplex; alcune unità dispongono di piscina privata
• Classe energetica: classe di efficienza energetica massima

Specifiche tecniche:

• Sistema di pareti esterne prefabbricate con tecnologia di facciata brevettata
• Elementi decorativi in composito nautico
• Isolamento acustico e termico di altissimo livello
• Protezione antincendio e anticondensa
• Sorveglianza in loco 24/7 con copertura CCTV completa

Offerta commerciale in loco (pienamente operativa):

• Caffetteria con consegna in appartamento
• Minimarket
• Salone MOB | Ministry of Beauty
• Clinica odontoiatrica AMCOR
• Boutique di lusso TC Joyeria
• Studio di hot pilates
• Ghost Agency (media e BTL)

Contesto urbano. YACHT KID fa parte di un masterplan di sviluppo urbano a lungo termine, concepito per circa 20,000 residenti a completamento.

Stato di consegna. La costruzione è iniziata nel 2021 ed è stata completata nel 2023. A inizio 2025, circa l'80% delle unità era stato consegnato agli acquirenti finali.

Riconoscimenti internazionali. Il progetto ha ricevuto cinque riconoscimenti architettonici internazionali:

• ICONIC AWARDS 2025: vincitore, Architettura / Residenziale
• German Design Awards 2025: "Excellent Architecture"
• Architecture Masterprize 2024: menzione d'onore, Architettura residenziale (Multi Unit)
• Built Design Awards 2024: menzione d'onore, Progettazione architettonica / Residenziale
• SHARE Architecture Award 2024

6. Analisi di mercato

Il corridoio nord di Bucarest, che comprende Floreasca, Fabrica de Glucoză, Pipera, Băneasa e Herăstrău, è il sottomercato residenziale premium di riferimento della capitale.

Indicatori pubblicati (fine 2025):

• Prezzo medio di listino a Bucarest: €2,204 al mq, in aumento del 16.6% su base annua (Imobiliare.ro, Global Property Guide, dicembre 2025)
• Nuove costruzioni premium nel nord: tipicamente €2,500-4,000 al mq
• Segmento ultra-lusso: €4,000-7,000+ al mq
• Crescita dei prezzi 2024: 15%-22% a livello cittadino (Imobiliare.ro, Investropa)
• Previsione 2026: ulteriore crescita dei prezzi del 3%-6% nel corridoio nord e nord-est, concentrata negli asset premium e con certificazione green
• Rendimenti da locazione: 6%-9% nei distretti premium del nord (Investropa, 2025)

Dinamiche dell'offerta. Le consegne residenziali a livello nazionale sono diminuite del 4.7% su base annua nei primi tre trimestri del 2025 e le consegne a Bucarest-Ilfov restano inferiori del 24% al picco del 2022. Questo vincolo strutturale dell'offerta sostiene i prezzi del segmento premium.

Liquidità. Bucarest-Ilfov ha rappresentato circa il 35% di tutte le transazioni residenziali in Romania nel 2025, risultando il sottomercato più profondo e liquido del Paese.

Confronto internazionale. In termini di euro al mq, Bucarest rimane sensibilmente al di sotto della media delle capitali comparabili dell'Europa centrale e orientale, il che sostiene una continua convergenza dei prezzi e un interesse costante degli acquirenti stranieri per immobili premium del tipo YACHT KID.

7. Analisi finanziaria

La strategia è un puro flip di acquisto e rivendita, senza lavori di ristrutturazione o allestimento previsti.

Utilizzo dei proventi. NBI si è impegnata ad acquisire un portafoglio di appartamenti in YACHT KID. I €500,000 raccolti tramite questa campagna sono destinati alla tranche finale di pagamento di tale acquisizione.

Meccanismo di uscita. Rivendita diretta del portafoglio acquisito agli acquirenti finali. L'uscita viene attivata quando i prezzi di mercato delle unità interessate raggiungono la soglia di profitto target prestabilita. Il rimborso del capitale del prestito, nonché di tutti gli interessi maturati e degli obblighi di cashback, deriva dai proventi di tale rivendita.

Riferimento di prezzo. Il riferimento di prezzo è indicato nella sezione Analisi di mercato: €2,500-4,000 al mq nel segmento delle nuove costruzioni premium del nord di Bucarest.

8. Finanziamento e opportunità di investimento

Come funziona il cashback. Le componenti di cashback early-bird e per fasce di volume sono cumulative. Un impegno di €100,000 sottoscritto entro i primi 7 giorni ha diritto al cashback completo del 6% annuo in aggiunta all'interesse fisso del 9% annuo, per un rendimento effettivo massimo del 15% annuo.

9. Rischi e mitigazioni

Rischio di mercato

Rischio. Un rallentamento del mercato residenziale premium di Bucarest potrebbe allungare i tempi di rivendita o comprimere i prezzi di vendita.

Mitigazione. Il prestito è strutturato con un prudente loan-to-value del 60% e una copertura ipotecaria del 150%, che offrono un margine significativo contro le oscillazioni dei prezzi. Il nord di Bucarest ha registrato una crescita dei prezzi a doppia cifra in ciascuno degli ultimi due anni e presenta un deficit strutturale di offerta fino al 2026.

Rischio di esecuzione

Rischio. Il ritmo di rivendita del portafoglio YACHT KID acquisito dipende dalla continuità della domanda degli acquirenti finali nel complesso.

Mitigazione. YACHT KID è un asset consegnato e abitato, con circa l'80% delle unità già vendute agli acquirenti finali a inizio 2025, a indicare un forte assorbimento. Il gruppo NBI gestisce una funzione integrata di vendita e marketing tramite North Bucharest Marketing S.R.L. e ha già eseguito strategie di flipping analoghe finanziate tramite stock.estate.

Rischio di rimborso

Rischio. Il rimborso bullet concentra la restituzione del capitale alla scadenza, creando un'esposizione di cassa concentrata in un unico momento.

Mitigazione. Il rimborso è garantito da un'ipoteca di primo grado con copertura del 150% su appartamenti residenziali di proprietà di NBI, escutibile dalla piattaforma secondo le procedure ECSPR. Il beneficiario ha un track record di rimborso consolidato con LIBRA INTERNET BANK, comprovato da diverse linee garantite da ipoteca integralmente rimborsate tra il 2021 e il 2024.

Rischio normativo e fiscale

Rischio. Le modifiche al trattamento IVA delle vendite di immobili residenziali di nuova costruzione (applicate dal 1 agosto 2025) e altri aggiustamenti fiscali possono incidere sulla domanda degli acquirenti finali.

Mitigazione. La breve durata del prestito limita l'esposizione a cambiamenti normativi di medio termine e il prezzo di acquisizione offre una resilienza del margine rispetto agli effetti di breve termine sulla domanda.

Rischio di controparte (sviluppatore)

Rischio. Il progetto dipende dalla continua collaborazione con lo sviluppatore, KID PROJECT DESIGN SRL, per il trasferimento della proprietà e il completamento delle acquisizioni.

Mitigazione. Lo sviluppatore presenta un profilo di rischio commerciale e legale basso, non ha arretrati ANAF, ha consegnato integralmente il complesso YACHT KID e ha riportato €22.3 milioni di ricavi nel 2024, con un margine netto del 39.6% e €11,4 milioni di patrimonio netto totale.

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Il titolare del progetto dichiara che, per quanto a sua conoscenza, nessuna informazione è stata omessa o è sostanzialmente fuorviante o inesatta. Il titolare del progetto è responsabile della redazione della scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (vedere Documenti).