NBI per Victoria Homes II - Private

1. Sintesi

Gli investitori stock.estate hanno l'opportunità di concedere una linea di 400.000 EUR, con un valore massimo dell'offerta di 500.000 EUR, a Design Luxury Solutions S.R.L., società del gruppo North Bucharest Investments (NBI), per una durata di 6 mesi a un tasso fisso del 16,00% annuo. I fondi pagano l'ultima rata del prezzo di acquisto degli ultimi 20 appartamenti che la società ha sotto contratto nel complesso Victoria Homes (Oxford by Victoria Homes), Bulevardul Pipera, Voluntari, accanto al bosco di Băneasa. Gli interessi sono pagati mensilmente; il capitale è rimborsato integralmente alla scadenza. Il prestito è garantito da un'ipoteca di primo grado su appartamenti completati e registrati del portafoglio del gruppo NBI del valore di 600.000 EUR, copertura del 150% e LTV del 66,7%, iscritta prima dell'erogazione dei fondi. Si tratta di un'offerta privata con un taglio minimo di 25.000 EUR.

2. Il progetto

Oxford by Victoria Homes si trova nelle vicinanze del bosco di Băneasa ed è collegato al nord di Bucarest tramite il Bulevardul Pipera. Composto da 20 edifici con regime di altezza P+3P+4R, il complesso si estende su 45.667 mq e comprende 899 appartamenti con 2, 3 e 4 stanze. Il complesso è realizzato da ASCO Construcții, impresa con 30 anni di esperienza in Romania e all'estero.

Design Luxury Solutions ha contrattualizzato un portafoglio di appartamenti nel complesso secondo il modello NBI buy-and-sell. Venti di queste unità restano da saldare; la presente linea paga l'ultima rata del loro prezzo di acquisto, così che le unità possano essere prese in carico, registrate a nome della società e immesse nel canale di vendita al dettaglio del gruppo.

Posizione. Il complesso dista 5 minuti dal bosco di Băneasa e circa 15 minuti dall'aeroporto internazionale Henri Coandă, con accesso al Bulevardul Pipera e a Erou Iancu Nicolae. Nelle vicinanze si trovano scuole internazionali come la American International School of Bucharest e la Olga Gudynn International School (4 minuti) e la Cambridge School of Bucharest (11 minuti). Le opzioni commerciali includono Mega Image Concept Store (4 minuti), Lidl (5 minuti) e Băneasa Shopping City (19 minuti); World Class e Stejarii Country Club sono a circa 15 minuti.

3. Profilo del mutuatario

Design Luxury Solutions S.R.L. (CUI RO38158602, Registro delle Imprese J2017015070401, costituita nel 2017) è una società rumena specializzata nell'acquisizione e rivendita di portafogli di appartamenti in complessi residenziali premium nel nord di Bucarest. È interamente controllata da North Group Investments S.R.L. e fa parte del gruppo North Bucharest Investments (NBI). La sede legale è in Calea Floreasca 133-135-137 e Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Sector 1, Bucarest, e l'amministratore è Vladislav Musteață.

La società applica la strategia NBI buy-and-sell: acquisisce unità finite e registrate a prezzi di portafoglio negoziati e le distribuisce tramite la rete di vendita al dettaglio del gruppo. Nell'esercizio 2025 ha registrato un fatturato netto di 20.176.988 RON (circa 4,04 milioni di EUR) e un utile netto di 2.583.959 RON (circa 517.000 EUR). La società è un mutuatario consolidato su stock.estate, con tutte le linee precedenti in regola e senza importi scaduti al 4 settembre 2026.

4. Panoramica delle garanzie

La linea è garantita da un'ipoteca di primo grado su appartamenti completati e registrati (intabulate) del portafoglio del gruppo NBI nel nord di Bucarest, liberi da vincoli, con un valore aggregato di 600.000 EUR su base prezzo di acquisto (150% dell'obiettivo di 400.000 EUR; se l'offerta viene sottoscritta oltre l'obiettivo, l'elenco delle unità ipotecate è dimensionato per mantenere la copertura al 150% dell'importo effettivamente erogato).

• Tipo di immobile: appartamenti residenziali finiti, pronti per l'occupazione; nessun lavoro di costruzione o sviluppo
• Strumento di garanzia: ipoteca di primo grado; l'elenco delle unità è allegato all'atto di ipoteca
• Tempistica dell'ipoteca: iscritta nel registro immobiliare prima dell'erogazione; i fondi sono rilasciati esclusivamente in sede notarile
• Base di valutazione: prezzo di acquisto

Posizione e collegamenti. Pipera è diventata uno dei poli residenziali premium più attivi di Bucarest: stazioni della metropolitana Pipera (M2) e Aurel Vlaicu (M2), collegamento diretto con l'autostrada A3 e la tangenziale, aeroporto di Băneasa a circa 5 km e Henri Coandă a circa 13 km, centri direzionali come Pipera Plaza, Cubic Center, Global Plaza e Swan Office Park, retail a Promenada Mall e Băneasa Shopping City.

5. Analisi di mercato

Il mercato residenziale di Bucarest ha chiuso il 2025 con un prezzo medio richiesto di 2.204 EUR/mq, in crescita del 16,6% su base annua (Imobiliare.ro), con lo stock nuovo premium nel nord della città, Pipera inclusa, scambiato sopra i 2.500 EUR/mq. Il nord di Bucarest ha costantemente superato la media cittadina sia nella crescita dei prezzi che nell'assorbimento.

Due fattori definiscono la seconda metà del 2026. L'aumento dell'IVA sulle abitazioni dal 9% al 21% dal 1° agosto 2026 frena la domanda di nuove abitazioni; il Parlamento ha prorogato l'aliquota del 9% al 30 settembre 2026 per gli acquirenti con precontratto. Il blocco dell'ANCPI dal 14 luglio all'11 agosto 2026 ha rinviato un grande volume di transazioni; e-Terra è di nuovo operativa dall'11-12 agosto 2026 e l'arretrato viene smaltito, per cui ipoteche e vendite possono nuovamente essere registrate normalmente. La durata di 6 mesi della linea limita l'esposizione degli investitori a entrambi i fattori.

6. Analisi finanziaria

Destinazione dei fondi. L'intero importo di 400.000 EUR (fino a 500.000 EUR) è destinato all'ultima rata del prezzo di acquisto degli ultimi 20 appartamenti sotto contratto in Victoria Homes. Non esiste alcun budget di costruzione.

Costo della linea. Gli interessi maturano al 16,00% fisso annuo, 30/360, pagati mensilmente. Su 6 mesi il costo lordo degli interessi su 400.000 EUR è di 32.000 EUR, per un totale da rimborsare di 432.000 EUR alla scadenza (su 500.000 EUR: 40.000 EUR di interessi, 540.000 EUR in totale).

Copertura delle garanzie. Ipoteca di primo grado su appartamenti del gruppo NBI del valore di 600.000 EUR: copertura 150%, LTV 66,7%, iscritta prima dell'erogazione.

Dati finanziari del mutuatario (RON come depositati; EUR convertiti a circa 5,00 RON/EUR):

La perdita del 2023 riflette un anno di transizione con ricavi riconosciuti in misura limitata prima del ciclo di rivendita del 2024. Il fatturato è cresciuto del 568% nel 2024 e di un ulteriore 62% nel 2025. Le rimanenze per la rivendita hanno raggiunto 40,3 milioni di RON (circa 8,1 milioni di EUR).

Profilo creditizio (Termene.ro, ultima rilevazione). Rischio commerciale: basso (7,6/10). Rating insolvenza: classe D (probabilità modellata 0,56%). Altman Z-score: molto alto. Rischio legale: basso. Situazione fiscale: attiva, registrata ai fini IVA, nessun arretrato ANAF. La società ha un rapporto di finanziamento interamente rimborsato con Libra Internet Bank.

Fonte di rimborso. Il capitale è rimborsato con la rivendita degli appartamenti di Victoria Homes e delle unità dell'inventario esistente della società tramite la rete di vendita NBI.

7. Finanziamento e opportunità di investimento

Parametri del prestito

Canali di rimborso, in ordine di preferenza: (1) rivendita degli appartamenti di Victoria Homes e dell'inventario esistente del mutuatario; (2) flussi di cassa e apporto di capitale a livello del gruppo NBI; (3) rifinanziamento bancario; (4) una linea successiva su stock.estate.

Piattaforma. stock.estate è una piattaforma di crowdfunding autorizzata ECSPR (ASF Romania, licenza PJR28FSFPR/400002) ai sensi del Regolamento (UE) 2020/1503.

8. Rischi e mitigazioni

• Rischio di rimborso / inadempimento. Il mutuatario potrebbe non onorare i pagamenti programmati. Mitigazione: la società ha registrato utile netto nel 2024 e nel 2025, detiene 40,3 milioni di RON di rimanenze per la rivendita ed è in regola su tutte le linee precedenti su stock.estate, senza arretrati al 4 settembre 2026; l'ipoteca di primo grado offre una copertura del 150%.
• Rischio del ciclo di vendita. Se le unità di Victoria Homes si vendono più lentamente del previsto, il rimborso del capitale al sesto mese dipende da altre fonti di liquidità. Mitigazione: la rete di vendita del gruppo, l'inventario esistente e i canali di rimborso sopra elencati; gli interessi maturano al 18,00% annuo in caso di proroga.
• Rischio settoriale e fiscale. L'aumento dell'IVA dal 9% al 21% dal 1° agosto 2026 dovrebbe comprimere la domanda di nuove abitazioni nella seconda metà del 2026. Mitigazione: la durata di 6 mesi limita l'esposizione; la garanzia è costituita da stock completato e registrato in una delle zone più liquide di Bucarest.
• Rischio di valutazione della garanzia. La copertura è calcolata su base prezzo di acquisto anziché su una perizia indipendente. Mitigazione: la copertura del 150% offre un margine del 33,3% rispetto al prestito; tutte le unità sono completate e registrate, quindi immediatamente trasferibili.
• Rischio di concentrazione. Il mutuatario ha altre linee in essere sulla piattaforma. Mitigazione: tutte le linee sono in regola senza arretrati; questa linea ha una propria ipoteca di primo grado iscritta prima dell'erogazione. L'elenco completo delle offerte precedenti del mutuatario è riportato nel KIIS.
• Rischio di liquidità. Non esiste un mercato secondario per questo strumento. Mitigazione: nessuna oltre la durata fissa di 6 mesi; gli investitori dovrebbero dimensionare la propria allocazione di conseguenza. Il taglio minimo di 25.000 EUR limita l'offerta agli investitori in grado di sostenere tale vincolo.
• Rischio di piattaforma. Se stock.estate non fosse più in grado di amministrare il contratto di prestito, sarebbe necessario un accordo alternativo. Mitigazione: stock.estate nominerà un amministratore terzo o trasferirà il contratto direttamente agli investitori; la piattaforma opera con licenza ASF PJR28FSFPR/400002.

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Il titolare del progetto dichiara che, per quanto a sua conoscenza, nessuna informazione è stata omessa e che le informazioni non sono fuorvianti né manifestamente inesatte. Il titolare del progetto è responsabile della redazione della scheda contenente le informazioni chiave sull'investimento (vedi Documenti).