Riepilogo esecutivo

Gli investitori di stock.estate hanno l'opportunità di co-investire 300.000 € insieme a North Bucharest Investments (NBI) per l'acquisizione e la rivendita di appartamenti premium presso Ivory Residence, un complesso residenziale completamente ultimato e pronto per essere abitato nell'area di Pipera, nella zona nord di Bucarest, con una durata di 6 mesi. Il beneficiario, Design Luxury Solutions S.R.L., opera all'interno del Gruppo NBI e utilizza una strategia di compravendita comprovata, puntando a un'uscita completa non appena i prezzi di rivendita raggiungono la soglia di profitto stabilita.

Termini dell'investimento in sintesi:

• Tasso di interesse fisso: 11,0% annuo
• Durata del prestito: 6 mesi
• Garanzia: ipoteca di primo grado su appartamenti residenziali detenuti da NBI, con una copertura del 150% e un rapporto loan-to-value (LTV) del 66,7%
• Interessi pagati mensilmente; capitale rimborsato integralmente alla scadenza
• Ticket minimo: 100 €

Analisi della posizione

Ivory Residence si trova su Bulevardul Pipera, nell'area di Pipera, nella zona nord di Bucarest. Nell'ultimo decennio, questo corridoio è diventato uno dei cluster residenziali premium più attivi della capitale, trainato da una concentrazione di datori di lavoro multinazionali, istituzioni finanziarie e società di servizi professionali.

Connettività e servizi nell'area immediata:

• Metropolitana: stazioni Pipera (M2) e Aurel Vlaicu (M2)
• Accesso stradale: collegamento diretto con l'autostrada A3 Bucarest-Ploiești; tangenziale
• Aeroporti: Aurel Vlaicu (Băneasa) ~5 km; Henri Coandă International ~13 km
• Centri direzionali: Pipera Plaza, Cubic Center, Global Plaza e Swan Office Park, tutti a pochi minuti di distanza
• Retail e lifestyle: Promenada Mall (~2,8 km), Băneasa Shopping City, Kaufland (~500 m), Lidl, Mega Image; palestra World Class; Parco Herăstrău nelle vicinanze
• Scuole internazionali: Mark Twain International School (~7 min), Școala Gimnazială Nr. 3 Voluntari-Pipera (~3 min)

Posizionamento sul mercato. La zona nord di Bucarest ha costantemente sovraperformato il resto della capitale sia in termini di prezzi che di assorbimento. I dati di Imobiliare.ro mostrano che il prezzo medio richiesto per gli appartamenti a Bucarest ha raggiunto i 2.204 € al mq alla fine del 2025, in aumento del 16,6% su base annua, con il nuovo stock premium nel nord che viene spesso scambiato a oltre 2.500 € al mq. Pipera, essendo uno dei più grandi hub residenziali della capitale con accesso diretto alla metropolitana e all'autostrada, gode di un premio di prezzo all'interno di questo sub-mercato.

Profilo dello sviluppatore

Ivory Residence è sviluppato dall'investitore britannico Ghai Sant Ram attraverso la società Comfort Homes UK. Ivory Residence è il primo grande sviluppo rumeno dell'investitore; un secondo progetto, Horizon City, seguirà nello stesso corridoio di Bucarest nord. Comfort Homes UK apporta know-how internazionale in termini di costruzione, design e sostenibilità, con l'investimento totale in Ivory Residence che ammonta a circa 100 milioni di euro.

Il progetto è consegnato in due fasi completate, con i blocchi 7–12 finiti e pronti per l'occupazione. Le vendite e il marketing per il complesso sono gestiti esclusivamente da CGA Home Consulting (fondata nel 2015), una società di consulenza e intermediazione residenziale con un portafoglio di oltre 2.000 appartamenti e sette progetti completati, guidata da Cătălin Apetri (Direttore dello sviluppo in Romania per Ghai Sant Ram). Cristian Stanciu ricopre il ruolo di CEO dei progetti Ivory Residence e Horizon City.

Profilo del beneficiario della campagna

Il mutuatario di questa campagna è Design Luxury Solutions S.R.L.

Identificativi legali:

• Codice fiscale (CUI): RO38158602
• Registro delle imprese: J2017015070401
• Costituita: 2017
• Sede legale: Calea Floreasca 133-135-137 e Str. Cornescu 50-52, Et. 1, Settore 1, Bucarest
• Attività principale: CAEN 6810 — compravendita di beni immobili propri
• Amministratore: Musteața Vladislav
• Titolare effettivo: North Group Investments S.R.L. (100%)

Struttura del gruppo. Design Luxury Solutions S.R.L. è interamente controllata da North Group Investments S.R.L., l'entità holding del gruppo North Bucharest Investments (NBI) — un cluster di entità affiliate con sede a Bucarest attive nell'acquisizione residenziale, rivendita (flipping), marketing, design e facility management. Le società del gruppo includono VZ Ideal Home Solutions S.R.L., North Bucharest Marketing S.R.L., North Facility Services S.R.L. e MVI Brand Investments S.R.L., tutte operanti da una sede legale comune in Calea Floreasca, Settore 1.

Profilo di rischio (Termene.ro, settembre 2025):

• Rischio commerciale: Basso (7,7/10)
• Rating di insolvenza: Classe D (probabilità modellata 0,56%)
• Altman Z-score: Molto alto
• Rischio legale: Basso
• Stato fiscale: Attivo, registrato ai fini IVA, nessun arretrato ANAF

Storico creditizio bancario. Design Luxury Solutions ha un rapporto di prestito consolidato con Libra Internet Bank. Dal 2021 la società ha ottenuto e rimborsato integralmente diverse linee di capitale circolante garantite da ipoteca, la più recente aperta nell'aprile 2024 e estinta entro lo stesso anno. Non sono state registrate ipoteche attive presso AEGRM/RNPM alla data del rapporto.

Traiettoria finanziaria (EUR, bilanci statutari depositati, convertiti al tasso medio annuo):

La perdita netta del 2023 riflette un anno di transizione con un riconoscimento limitato dei ricavi, in linea con le tempistiche delle acquisizioni di portafoglio prima del ciclo di rivendita del 2024. Le cifre del 2024 mostrano un fatturato netto in crescita del 568% su base annua e un ritorno alla redditività, con l'inventario immobiliare detenuto per la rivendita passato da 2,6 milioni a 5,1 milioni di euro, a supporto dell'attuale strategia di acquisizione. A livello di gruppo, NBI ha cumulativamente