1. Riassunto Esecutivo

IMPAKT REAL ESTATE SRL, operante con il marchio Impakt, sta cercando €425.000 in finanziamenti basati su crowdfunding attraverso stock.estate per completare l'acquisizione e avviare lo sviluppo di un progetto residenziale completamente autorizzato a Chinteni, Contea di Cluj, Romania. La proprietà comprende cinque lotti di terreno intravilan adiacenti per un totale di 4.269 m², per i quali sono stati emessi quattro permessi di costruzione che autorizzano la costruzione di 4 edifici duplex (8 unità residenziali). Il costo di acquisizione del terreno è di €500.000, con costi totali stimati di costruzione di €675.000, portando il costo totale del progetto a €1.175.000. Lo sviluppatore ha impegnato in anticipo €300.000 in equity; il prestito di €425.000 finanzierà il resto dell'acquisizione e lo sviluppo iniziale fino a circa il 30% di completamento. Il prestito ha una durata di 12 mesi al 14% annuo, con interessi pagati mensilmente e rimborso del capitale a scadenza (rimborso bullet). Il valore di sviluppo lordo stimato è di €2.000.000 (8 unità a circa €250.000 ciascuna allo stadio semi-finito), con un profitto lordo proiettato di circa €825.000. L'asset sottostante è stato valutato indipendentemente a €641.000 da NAPOCA BUSINESS SRL (valutatore certificato ANEVAR, rapporto datato 4 marzo 2026), con un rapporto loan-to-value di circa il 66%. La garanzia è fornita da un'ipoteca di primo rango sulla proprietà acquisita, stabilita al completamento del trasferimento di proprietà. La costruzione è prevista per essere completata entro l'autunno 2026.

2. Analisi della Localizzazione

Chinteni è una comuna nella Contea di Cluj, Romania, situata a circa 10–12 km a nord di Cluj-Napoca nell'area collinare del Podișul Someșan (Altopiano Someș). La comuna copre circa 68 km² e ha una popolazione di circa 4.000–4.500 residenti, amministrativamente divisa nei villaggi di Chinteni (sede), Deușu, Feiurdeni, Satu Lung e Vechea.

La proprietà è situata nell'area di via Ady Endre a Chinteni, in un quartiere residenziale caratterizzato da case individuali (configurazioni D+P+M, D+P+E) e lotti di terreno disponibili. L'accesso è tramite via Ady Endre, una strada pubblica ghiaiosa. L'area è collegata a Cluj-Napoca da strade comunali e di contea, con trasporto pubblico metropolitano (linee bus gestite da Compania de Transport Public Cluj-Napoca) disponibile entro circa 1.000 m.

L'infrastruttura locale e i servizi includono trasporto pubblico entro 1.000 m, centri commerciali entro 1.000 m, istituzioni educative (scuola, asilo) entro 1.500 m e servizi aggiuntivi (farmacie, negozi, luoghi di culto) entro 1.000 m. Tutte le utenze principali — elettricità, acqua, gas, fognature, telefonia, TV via cavo e internet — sono presenti nell'area. L'ambiente è classificato come bassa inquinamento con un'ambientazione tranquilla.

Chinteni ha sperimentato uno sviluppo residenziale accelerato negli ultimi anni, guidato dalla migrazione verso l'esterno di famiglie e professionisti da Cluj-Napoca che cercano alloggi a bassa densità mantenendo la vicinanza alla città. Secondo il rapporto di valutazione ANEVAR, l'area rappresenta un mercato immobiliare moderatamente stabile con una tendenza dei prezzi leggermente ascendente, sebbene soggetta a potenziale stagnazione a seconda delle condizioni macroeconomiche e geopolitiche. I prezzi del terreno per lotti edificabili a Chinteni variano tra €100 e €124 per m², significativamente inferiori a quelli di intravilan Cluj-Napoca ma superiori a quelli di località più distanti.

3. Profilo dello Sviluppatore

Entità legale: IMPAKT REAL ESTATE SRL Marchio operativo: Impakt Settore: Agenzia immobiliare e sviluppo residenziale Area di focus: Area metropolitana di Cluj

IMPAKT REAL ESTATE SRL è attiva nel mercato immobiliare metropolitano di Cluj-Napoca, specializzata in sviluppi residenziali su piccola e media scala, in particolare nel segmento duplex e case individuali. L'azienda opera in transazioni immobiliari, sviluppi residenziali suburbani e urbani, e prodotti abitativi standardizzati mirati al segmento di acquirenti di medio mercato.

Lo sviluppatore ha precedentemente completato una transazione di finanziamento per un progetto residenziale sotto il nome Impakt Villas attraverso una struttura di crowdfunding, dimostrando esperienza nell'esecuzione di sviluppi supportati da investimenti.

Attraverso il progetto Impakt Chinteni, l'azienda continua a espandere il suo portafoglio nel segmento ville e duplex all'interno dell'area metropolitana di Cluj.

4. Panoramica del Progetto

Tipo di proprietà: Sviluppo residenziale — alloggi duplex (4 edifici, 8 unità) Localizzazione: Chinteni, comuna Chinteni, jud. Cluj (area via Ady Endre), codice postale 407205 Area totale del terreno: 4.269 m² (5 lotti intravilan adiacenti) Proprietario attuale: GSM CONSTRUCT IMOBILIARE SRL Zonizzazione: UTR = Lr (residenziale rurale, regime basso)

Dettaglio dei lotti:

• Numero catastale 81955 — 700 m², rettangolare, piano, fronte strada 31 m
• Numero catastale 81674 — 701 m², rettangolare, piano, fronte strada 29 m
• Numero catastale 81673 — 700 m², rettangolare, piano, fronte strada 31 m
• Numero catastale 81956 — 933 m², rettangolare, piano, fronte 62 m (lotto angolare, accesso a due strade)
• Numero catastale 81675 — 1.235 m² (strada di accesso)

Permessi di costruzione emessi:

• AC nr. 71 / 11.04.2023 — 2 abitazioni accoppiate P+E sul numero catastale 81673
• AC nr. 72 / 11.04.2023 — 2 abitazioni accoppiate P+E sul numero catastale 81674
• AC nr. 75 / 27.04.2023 — 2 abitazioni accoppiate P+E sul numero catastale 81955
• AC nr. 76 / 27.04.2023 — 2 abitazioni accoppiate P+E sul numero catastale 81956

Specifiche delle unità (per unità residenziale):

• Configurazione: Piano terra + primo piano (P+E)
• Altezza massima: 9,90 m (colmo: 8,31 m, cornice: 5,41 m)
• Area sviluppata: 190,24 m²
• Area costruita (impronta): 104,82 m²
• Area utile: 119,28 m²
• Area abitabile: 73,25 m²
• Parcheggio: 2 posti per unità (sul posto)
• Categoria di importanza: D

Specifiche di costruzione:

• Fondazioni: calcestruzzo liscio continuo
• Struttura: travi, colonne e nuclei irrigiditori in calcestruzzo armato; muri portanti in muratura
• Solai: soletta in calcestruzzo armato sul piano terra; pavimento in legno sul primo piano
• Tetto: struttura a telaio in legno con copertura in tegole ceramiche in terracotta
• Recinzione: base in calcestruzzo armato con intonaco decorativo bianco e pannelli metallici grigi
• Utenze: acqua e fognature tramite estensione delle reti esistenti; collegamento elettrico; acque piovane raccolte localmente

Validità dei permessi: I permessi di costruzione sono stati emessi ad aprile 2023 con un periodo di validità iniziale di 24 mesi e una durata di esecuzione di 36 mesi. I permessi sono stati prorogati e rimangono validi.

Completamento previsto: Autunno 2026

Certificati di prestazione energetica: In ordine.

Stato del progetto:

• Valutazione indipendente ANEVAR completata (4 marzo 2026)
• Permessi di costruzione emessi (aprile 2023) e prorogati
• Transazione di acquisizione strutturata; in attesa di completamento del crowdfunding
• Costruzione da avviare immediatamente dopo il trasferimento di proprietà
• Completamento target: autunno 2026

5. Analisi di Mercato

L'area metropolitana di Cluj-Napoca è uno dei mercati immobiliari residenziali più attivi in Romania, caratterizzata da una domanda sostenuta per nuove abitazioni e una carenza strutturale di case individuali in prossimità della città.

Località suburbane come Chinteni hanno attirato una domanda crescente da parte di acquirenti che cercano spazi abitativi più grandi e ambienti residenziali a bassa densità mantenendo l'accesso ai centri di impiego e servizi urbani di Cluj-Napoca.

Secondo il rapporto di valutazione ANEVAR (marzo 2026), il mercato del terreno a Chinteni è caratterizzato da un'offerta varia di lotti edificabili, prevalentemente nella fascia 400–800 m², con prezzi tra €100 e €124 per m² per terreni pronti per la costruzione. Il valore stimato della proprietà in questione corrisponde a circa €150 per m² tenendo conto dello stato di sviluppo autorizzato del terreno e dell'accesso alle utenze.

La domanda è guidata da tre categorie principali di acquirenti: (1) giovani famiglie e professionisti da Cluj-Napoca che cercano alloggi individuali su lotti di medie dimensioni (400–700 m²); (2) sviluppatori su piccola scala che acquistano lotti più grandi per progetti duplex o piccoli ensemble residenziali; e (3) investitori individuali che acquistano terreno per conservazione del capitale a medio termine.

Il rapporto di valutazione stima il valore di mercato di un'unità duplex singola allo stadio semi-finito a circa €250.000. Su questa base, il valore di sviluppo lordo stimato totale (GDV) del progetto a 8 unità è di circa €2.000.000.

Il mercato è valutato come moderatamente stabile, con una tendenza dei prezzi leggermente ascendente, sebbene il rapporto noti che l'instabilità geopolitica e i fattori macroeconomici potrebbero portare a stagnazione o lieve correzione nel breve termine. Il periodo di esposizione stimato della proprietà per la vendita in condizioni di mercato normali è di 6–9 mesi.

6. Analisi Finanziaria

• Costo di acquisizione del terreno: €500.000
• Costo totale stimato di costruzione: €675.000 (circa €84.375 per unità)
• Costo totale del progetto: €1.175.000
• Equity impegnato in anticipo (sviluppatore): €300.000
• Importo prestito crowdfunding: €425.000
• Finanziamento iniziale totale: €725.000 (copre acquisizione terreno + sviluppo fino a circa 30% di completamento)
• Valore del terreno valutato (ANEVAR, marzo 2026): €641.000
• Prezzo di vendita unità stimato (semi-finito): €250.000 per unità
• Valore di sviluppo lordo stimato (8 unità): €2.000.000
• Profitto lordo proiettato: circa €825.000
• Margine di profitto proiettato: circa 41%
• Fonte di rimborso: Proventi dalla vendita delle 8 unità residenziali

7. Finanziamento e Opportunità di Investimento

• Importo totale prestito: €425.000
• Durata prestito: 12 mesi
• Tasso di interesse annuo: 14% annuo
• Pagamento interessi: Mensile, durante la durata del prestito
• Rimborso capitale: Bullet — rimborso completo a scadenza
• Utilizzo dei fondi: Completamento dell'acquisizione della proprietà e sviluppo iniziale fino a circa 30% di progresso di costruzione
• Garanzia: Ipoteca di primo rango sulla proprietà acquisita (5 lotti di terreno, 4.269 m²) e sviluppi futuri su di essa
• Stabilimento ipoteca: Al completamento del trasferimento di proprietà a STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL
• Valore asset valutato: €641.000
• Rapporto loan-to-value: circa 66%
• Rapporto di copertura garanzia: circa 151% (€641.000 / €425.000)

8. Rischi e Mitigazioni

Rischio di Mercato Rischio: Un rallentamento della domanda residenziale nell'area metropolitana di Cluj potrebbe estendere i tempi di vendita oltre la durata del prestito. Mitigazione: Il progetto mira al segmento duplex/alloggi individuali in una località suburbana ad alta domanda, guidato principalmente dalla domanda degli utenti finali piuttosto che da attività speculative, fornendo stabilità relativa dei prezzi.

Rischio di Acquisizione ed Esecuzione Rischio: L'acquisizione deve essere completata come pianificato dopo una raccolta fondi riuscita, e la costruzione deve procedere senza ritardi significativi. Mitigazione: Lo sviluppatore ha impegnato in anticipo €300.000 in equity, riducendo il rischio di esecuzione. Il progetto è completamente autorizzato, permettendo l'inizio della costruzione immediatamente dopo il trasferimento di proprietà.

Rischio di Validità dei Permessi di Costruzione Rischio: I permessi di costruzione sono stati emessi originariamente ad aprile 2023; se non prorogati, potrebbero scadere prima dell'inizio della costruzione. Mitigazione: Tutti e quattro i permessi di costruzione sono stati prorogati e rimangono validi. La durata di esecuzione di 36 mesi fornisce tempo sufficiente per il completamento del progetto entro l'autunno 2026.

Rischio di Rimborso Rischio: Se le vendite delle unità procedono più lentamente del previsto, lo sviluppatore potrebbe incontrare difficoltà nel rimborsare il prestito a scadenza. Mitigazione: Il GDV stimato di €2.000.000 fornisce un margine sostanziale rispetto al prestito di €425.000. Il prestito è ulteriormente garantito da un'ipoteca di primo rango su un asset valutato a €641.000 (copertura 151%).

Rischio di Tempistica della Garanzia Rischio: L'ipoteca è stabilita post-acquisizione piuttosto che al momento dell'erogazione dei fondi. Mitigazione: L'ipoteca è creata immediatamente al completamento del trasferimento di proprietà. La struttura è progettata in modo che l'erogazione dei fondi e la firma notarile dell'ipoteca avvengano in sequenza ravvicinata.

Rischio di Costi di Costruzione Rischio: L'aumento dei costi di materiali e manodopera potrebbe erodere la redditività del progetto e influenzare la capacità dello sviluppatore di completare e vendere le unità ai prezzi proiettati. Mitigazione: Il budget totale di costruzione di €675.000 è stato stimato contro un GDV di €2.000.000, fornendo un margine lordo di circa 41%. La tipologia duplex utilizza metodi di costruzione standardizzati, e lo sviluppatore ha esperienza precedente nella consegna di progetti simili.