1. Zusammenfassung

UNI STEEL IMPEX S.R.L., ein rumänischer Distributor von Ferrolegierungen und metallurgischen Rohstoffen, der seit 1998 tätig ist, nimmt über die Plattform stock.estate ein Betriebsmittelkredit in Höhe von 1.100.000 EUR mit einer Laufzeit von 24 Monaten auf. Der Zweck der Finanzierung ist die Erweiterung des Handelsgeschäfts: Erhöhung des Lagerbestands und Finanzierung eines ausgeweiteten Handelszyklus, um die Volumina mit den zertifizierten Lieferanten und Industriekunden des Unternehmens zu steigern. Investoren erhalten einen festen Zinssatz von 14 % pro Jahr, der monatlich ausgezahlt wird, zuzüglich eines Performance-Cashbacks von bis zu 2 % (1 % bei Investitionen ab 3.000 EUR und 2 % bei Investitionen ab 10.000 EUR). Das Kapital wird bei Fälligkeit vollständig zurückgezahlt. Das Darlehen ist durch eine erstrangige Hypothek auf eine Luxusvilla im Gebiet Herastrau in Bukarest, Sektor 1, besichert, die von einem ANEVAR-zertifizierten Gutachter unabhängig auf 1.716.000 EUR geschätzt wurde, was einem Beleihungsauslauf (LTV) von ca. 64 % und einer Besicherung von ca. 156 % des Darlehensbetrags entspricht.

2. Standortanalyse

Das als Sicherheit dienende Objekt befindet sich in der Str. N.G. Caramfil Nr. 65, im Stadtteil Herastrau und Nordului im Sektor 1, Bukarest, dem etabliertesten Premium-Wohngebiet der Hauptstadt. Die Straße liegt wenige hundert Meter östlich des Herastrau-Parks (König-Michael-I.-Park), dem größten Park in Bukarest, und innerhalb des Korridors Floreasca und Aviatiei, dem wichtigsten Büro- und Geschäftszentrum der Stadt. Die U-Bahn-Station Aurel Vlaicu und das Einkaufszentrum Promenada sind zu Fuß erreichbar, und der internationale Flughafen Henri Coanda ist etwa 12 km entfernt. Das Gebiet konzentriert Botschaften, Unternehmenszentralen und hochwertige Wohnimmobilien; die Nachfrage in diesem Mikromarkt wird durch das Segment mit hohem Nettovermögen, sowohl einheimisch als auch ausländisch, getrieben. Sektor 1 verzeichnet beständig die höchsten Wohnimmobilienwerte in Rumänien, und die Zone Herastrau und Nordului repräsentiert die Spitze dieses Bereichs.

3. Profil des Kreditnehmers

Der Kreditnehmer ist UNI STEEL IMPEX S.R.L. (CUI RO10882264, J1998007797405, ehemals J40/7797/1998), gegründet im Jahr 1998, mit 27 Jahren kontinuierlicher Tätigkeit im Großhandel mit Metallen und Erzen (Haupt-CAEN 4682).

Seit 1998 hat sich das Unternehmen als zuverlässiger Distributor in der metallurgischen Industrie etabliert und fungiert als Bindeglied zwischen zertifizierten Produzenten und den komplexen Anforderungen von Stahlwerken und Gießereien. Die Mission des Unternehmens ist die Lieferung von Rohstoffen höchster Qualität unter Gewährleistung vollständiger Rückverfolgbarkeit und fachspezifischer technischer Unterstützung für jeden Partner. Das Unternehmen ist auf Ferrolegierungen und metallurgische Rohstoffe (Ferromolybdän, Ferrovanadium, Ferrowolfram, Ferrochrom, Ferrosilizium) spezialisiert, ist nach ISO 9001, ISO 14001 und ISO 45001 zertifiziert, importiert aus Belgien, den Niederlanden und Kolumbien und exportiert nach Belgien, Deutschland und Italien.

Das Geschäftsmodell stützt sich auf drei Säulen:

• Es bezieht ausschließlich von zertifizierten Produzenten und stellt die vollständige Rückverfolgbarkeit für jede Charge sicher.
• Es liefert nicht nur Rohstoffe, sondern auch Beratung bei der Legierungsauswahl, um Kunden bei der Optimierung ihrer Produktionsprozesse zu unterstützen.
• Es reduziert die Betriebskosten der Kunden durch Just-in-Time-Lieferungen und Konsignationslagerverwaltung.

Der alleinige Gesellschafter und Geschäftsführer ist Stan Ilie-Miklea (Mandat seit 01.09.2024), der zudem zwei weitere Unternehmen im Metallhandel koordiniert, was auf eine Spezialisierung auf Gruppenebene in diesem Sektor hindeutet. Das Unternehmen arbeitet mit einem schlanken Team und hoher Produktivität pro Mitarbeiter, eine für Handelsunternehmen typische Struktur. Die rechtliche und steuerliche Situation ist einwandfrei: keine Rückstände beim ANAF, keine Insolvenzeinträge und eine Historie vollständig zurückgezahlter Bank- und Leasingfazilitäten, wobei die Vermögenswerte derzeit unbelastet sind. Website des Unternehmens: https://uni-steel.com/

4. Überblick über die Sicherheiten

Die Sicherheit für das Darlehen ist Villa A, eine Luxusvilla in der Str. N.G. Caramfil Nr. 65, Sektor 1, Bukarest, im Bezirk Herastrau und Nordului (das französische Viertel).

• Typ: freistehende Luxusvilla, Stahlbetonrahmenstruktur, erbaut um 1996.
• Höhenregime: UG+EG+1.OG+2.OG (Untergeschoss, Erdgeschoss und zwei Obergeschosse).
• Nutzfläche: ca. 345 m².
• Ausstattung: gehobene Ausstattung, Aufzug, eigene Thermalanlage und Parkplatz.
• Katasterstruktur: zwei Katastereinheiten, Wohnungen A1 und A2 (CF 255629-C1-U6 und CF 255629-C1-U5), die zusammen die gesamte Villa bilden und als eine Einheit verpfändet sind, zusammen mit den ungeteilten Grundstücksanteilen und Zugangsrechten.
• Belastungen: lastenfrei, was eine erstrangige Hypothek ermöglicht.

5. Marktanalyse

Die Zone Herastrau und Nordului in Sektor 1 ist der preislich höchste Wohn-Mikromarkt in Bukarest, verankert durch den Herastrau-Park, das Botschaftsviertel und den Geschäftskorridor Floreasca und Aviatiei. Die Angebotspreise für freistehende Premium-Villen in diesem Gebiet liegen deutlich über dem Durchschnitt der Stadt Bukarest, und das Segment wird durch eine stabile Nachfrage von vermögenden Privatpersonen und Expats gestützt. Die Liquidität für Luxusvillen ist mittel: Die geschätzte Verkaufsdauer beträgt etwa 6 bis 12 Monate, was bequem innerhalb der 24-monatigen Kreditlaufzeit liegt.

Da das Luxussegment eine erhöhte Preisvolatilität aufweist, stützt sich die Plattform ausschließlich auf das unabhängige ANEVAR-Gutachten und nicht auf Angebotspreise oder Maklerschätzungen. Eine Sensitivitätsanalyse für einen Notverkauf von minus 20 % würde einen Wert von ca. 1.373.000 EUR implizieren, was das Darlehen immer noch mit einem Beleihungsauslauf von ca. 80 % abdeckt.

6. Finanzanalyse

Dies ist eine Betriebsmittelfinanzierung für ein Handelsgeschäft, kein Entwicklungsprojekt, daher gibt es keinen prognostizierten Verkaufspreis. Die Analyse konzentriert sich auf die Mittelverwendung, die Besicherung und die finanzielle Entwicklung des Kreditnehmers.

Mittelverwendung

Besicherung

Finanzkennzahlen des Unternehmens (gesetzliche Zahlen, RON)

*Die Zahlen für 2025 stammen aus der Summen- und Saldenliste zum 31.12.2025. Das Nettoergebnis 2025 beinhaltet eine Rückstellungsauflösung von 3.157.182 RON, sodass das wiederkehrende Ergebnis ca. 1.673.000 RON beträgt. Der Umsatz erreichte 2024 ca. 10,0 Mio. EUR und 2025 ca. 6,9 Mio. EUR, eine normale Amplitude für einen Rohstoffhandelszyklus. Das Eigenkapital ist stetig gewachsen, die Gesamtverschuldung ist gesunken und besteht überwiegend aus Handelsverbindlichkeiten; Bankverbindlichkeiten sind minimal. Der strukturelle Betriebsmittelbedarf des Handelszyklus ist die wirtschaftliche Begründung für das Darlehen: 1,1 Mio. EUR liegen bequem unter dem geschätzten kurzfristigen Finanzierungsbedarf des Unternehmens, und die Mittel sind darauf ausgerichtet, die Handelsvolumina zu steigern, anstatt ein Defizit zu decken.

Rückzahlungsquelle: Operativer Cashflow aus der Handelstätigkeit, mit Bankrefinanzierung als sekundärem Weg angesichts der sauberen Kredithistorie und der unbelasteten Bilanz des Unternehmens sowie der Verwertung der Sicherheiten als letzter Ausweg (siehe Abschnitt 7).

7. Finanzierungs- und Investitionsmöglichkeit

Kapitalstruktur und Finanzierungsplan. Diese öffentliche Kampagne ersetzt schrittweise die Teilnehmer einer privaten Vorfinanzierungsrunde, die von stock.estate (Juni 2026) vermittelt wurde, innerhalb derselben 1.100.000-EUR-Fazilität und unter derselben Besicherung. Es ist keine weitere externe Tranche über diese Fazilität hinaus geplant, und die Besicherung von ca. 156 % bestimmt die Höhe des Darlehens.

Plattform. stock.estate wird von der STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL betrieben, lizenziert gemäß der europäischen Verordnung über Crowdfunding-Dienstleister (ECSPR), Verordnung (EU) 2020/1503, Zulassungs-Nr. PJR28FSFPR/400002 (ASF Rumänien).

8. Risiken und Minderungsmaßnahmen

• Marktrisiko (Kreditnehmer). Umsatz und Gewinn variieren von Jahr zu Jahr im Einklang mit dem Preiszyklus für Ferrolegierungen, was typisch für Handelsaktivitäten ist. Minderung: 27-jährige Erfolgsbilanz über volle Rohstoffzyklen hinweg, eine schlanke Kostenbasis, wachsendes Eigenkapital und ein Darlehen, das unter dem kurzfristigen Finanzierungsbedarf des Unternehmens liegt.
• Marktrisiko (Sicherheit). Das Luxuswohnsegment weist eine erhöhte Preisvolatilität auf. Minderung: Die Bewertung stützt sich ausschließlich auf das unabhängige ANEVAR-Gutachten; selbst ein Abschlag von 20 % bei einem Notverkauf lässt den Beleihungsauslauf bei ca. 80 %.
• Rückzahlungsrisiko. Das Kapital wird bei Fälligkeit vollständig zurückgezahlt und nicht amortisiert. Minderung: Die Rückzahlung erfolgt aus dem operativen Cashflow, mit Bankrefinanzierung als sekundärem Weg angesichts der sauberen Kredithistorie und der unbelasteten Bilanz sowie der Verwertung der erstrangigen Sicherheit als letzter Ausweg.
• Liquiditätsrisiko der Sicherheit. Luxusvillen haben eine mittlere Liquidität mit einer geschätzten Verkaufsdauer von 6 bis 12 Monaten. Minderung: Dies liegt bequem innerhalb der 24-monatigen Kreditlaufzeit, und das Objekt befindet sich im stärksten Wohn-Mikromarkt in Bukarest.
• Regulierungs- und Strukturrisiko. Die Sicherheit hängt von der korrekten Eintragung der Hypothek ab. Minderung: Die erstrangige Hypothek wird vor jeder Mittelauszahlung im Grundbuch eingetragen, und die Mittel werden ausschließlich bei der notariellen Sitzung freigegeben, sodass es kein Zeitfenster für unbesichertes Kapital gibt.
• Risiko des Kampagnenabschlusses. Die öffentliche Kampagne muss ihr Ziel erreichen. Minderung: Die Fazilität wurde bereits vollständig durch die private Vorfinanzierungsrunde bereitgestellt; die öffentliche Kampagne ersetzt diese Teilnehmer innerhalb derselben besicherten Fazilität, anstatt das Darlehen von Null an zu finanzieren.

Der Projekteigentümer erklärt, dass nach bestem Wissen keine Informationen ausgelassen wurden oder wesentlich irreführend oder ungenau sind. Der Projekteigentümer ist für die Erstellung des Basisinformationsblatts für Investitionen verantwortlich (siehe Dokumente).