Kurze Einführung in Crowdfunding: Definition, Arten und beteiligte Parteien

Crowdfunding ist eine alternative Finanzierungsform, bei der ein Unternehmen (Projektentwickler) Finanzierung von einer großen Anzahl von Investoren (natürliche und juristische Personen) über eine digitale Plattform erhält, die von einem Anbieter von Crowdfunding-Diensten betrieben wird. Der Anbieter von Crowdfunding-Diensten darf Crowdfunding-Dienste nur anbieten, wenn er eine von der Finanzaufsichtsbehörde erteilte Genehmigung besitzt.

Auf der digitalen Plattform, die vom Anbieter von Crowdfunding-Diensten verwaltet wird, können mehrere Unternehmen (Projektentwickler) Finanzierung von einer großen Anzahl potenzieller Investoren erhalten. Die digitale Plattform verbindet potenzielle Investoren mit Unternehmen, die Finanzierung suchen (Projektentwickler). Daher ist Crowdfunding eine partizipative Finanzierungsmethode (da eine große Anzahl von Investoren Finanzierung bereitstellt) und wird unter dem Namen partizipative Finanzierung reguliert.

Es gibt zwei Arten von Crowdfunding:

• a) Crowdfunding durch Kredite (Crowdlending) – in diesem Fall basiert die partizipative Finanzierung auf Krediten, wobei Investoren Kredite an den Projektentwickler vergeben.
• b) Crowdfunding durch den Erwerb von Eigenkapital und die Nutzung von Investmentfahrzeugen (Crowdequity) – in diesem Fall basiert die partizipative Finanzierung auf Investitionen in Eigenkapital oder Anteile, wobei Investoren zu Aktionären in Investmentfahrzeugen werden.

Beim Crowdfunding sind drei Arten von Akteuren beteiligt:

• (i) Der Projektentwickler, der das Unternehmen ist, das das Projekt zur Finanzierung auf der digitalen Plattform vorschlägt.
• (ii) Der Anbieter von Crowdfunding-Diensten, der die digitale Plattform besitzt und verwaltet, auf der das zur Finanzierung vorgeschlagene Projekt präsentiert wird. Die digitale Plattform verbindet Projektentwickler mit Investoren und erleichtert den Abschluss von Verträgen zwischen Projektentwicklern und Investoren. Da der Anbieter von Crowdfunding-Diensten die digitale Plattform besitzt und verwaltet, bezieht sich jede Erwähnung der "Plattform" in diesem Artikel auch auf den Anbieter von Crowdfunding-Diensten.
• (iii) Investoren (natürliche und juristische Personen), die das vom Projektentwickler vorgeschlagene Projekt finanzieren.

Angesichts der Erfahrungen, die im Genehmigungsverfahren für einen Anbieter von Crowdlending-Diensten gesammelt wurden, wird dieser Artikel den Fokus auf Crowdlending legen, durch das Immobilienprojektentwickler Finanzierung erhalten können.

Im Fall von Crowdlending gibt es einen Projektentwickler, der das Projekt zur Finanzierung vorschlägt, Investoren, die das vorgeschlagene Projekt finanzieren, und den Anbieter von Crowdfunding-Diensten, der die Kreditverträge zwischen Investoren (als Kreditgebern) und dem Projektentwickler (als Kreditnehmer) erleichtert.

Daher werden die durch Investoren über die digitale Plattform getätigten Investitionen darin bestehen, Kredite an Immobilienprojektentwickler (wohnimmobilien, touristische, kommerzielle) zu vergeben, wobei Projektentwickler die Kredite (sowohl Kapital als auch Zinsen aus den zwischen Projektentwicklern und Investoren geschlossenen Kreditverträgen) zurückzahlen.

Schritte für ein Unternehmen, um Crowdlending-Finanzierung zu erhalten

Jedes Unternehmen, das Finanzierung für ein Immobilienprojekt (bezeichnet als "Projektentwickler") durch Crowdfunding über Kredite (Crowdlending) erhalten möchte, muss die folgenden Schritte befolgen:

Schritt 1: Der Projektentwickler muss auf die digitale Plattform des Crowdlending-Anbieters (bezeichnet als "Plattform") zugreifen und ein Benutzerkonto auf der Plattform erstellen.

Schritt 2: Der Projektentwickler erhält von der Plattform das standardisierte Schlüsselinformationsblatt (KIS) für die Investition sowie eine Liste von Fragen und Dokumentenanfragen (bezeichnet als "Due-Diligence-Liste").

Schritt 3: Der Projektentwickler gibt die Informationen zum Immobilienprojekt, für das er Finanzierung sucht, in das KIS ein, beantwortet die Fragen in der Due-Diligence-Liste und stellt die angeforderten Dokumente und Informationen zur Verfügung.

Schritt 4: Die Plattform führt eine Due Diligence auf das KIS, die Antworten des Projektentwicklers auf die Due-Diligence-Liste, die vom Projektentwickler bereitgestellten Dokumente und Informationen durch. Dies umfasst die Überprüfung von Informationen im KIS und anderen relevanten Details. Die Plattform führt eine umfassende Überprüfung durch, einschließlich, aber nicht beschränkt auf:

• Unternehmensdokumente des Projektentwicklers (z. B. Registrierungszertifikat, Handelsregisterauszug, Satzung).
• Finanzielle Informationen (Bilanz).
• Informationen und Dokumente zum Immobilienprojekt.
• Unternehmensführungsstruktur.
• Zweck und Auswirkungen der zu sammelnden Mittel in der Crowdfunding-Kampagne.
• Informationen zum Kreditrisiko des Projektentwicklers.
• Informationen zu laufenden Rechtsstreitigkeiten und Vollstreckungsverfahren, die den Projektentwickler betreffen.
• Jegliche Anträge auf Insolvenz, Auflösung, Umstrukturierung, Fusion oder Spaltung.
• Informationen zu anderen Finanzierungen, die der Projektentwickler von Kreditinstituten, nicht-banklichen Finanzinstituten, Investmentfonds, einschließlich Venture Capital, und anderen Parteien erhalten hat.

Die Analyse der Plattform kann auch verschiedene Faktoren im Zusammenhang mit dem Immobilienprojekt berücksichtigen, wie z. B.:

• Liquiditätsindex (Bewertung der Leichtigkeit des Verkaufs der Immobilie, falls erforderlich).
• Mietindex (Bewertung der Leichtigkeit der Vermietung der Immobilie).
• Preisanstiegsindex (potenzieller Preisanstieg für einen bestimmten Immobilientyp an einem bestimmten Standort).
• Businessplan (zur Bestimmung der Machbarkeit und potenziellen Erfolgs des Immobilienprojekts).
• Erfolgsbilanz (zuvor abgeschlossene Projekte des Projektentwicklers zur Bewertung ihrer Erfahrung und Kompetenz).
• Markpotenzial (Analyse des Markpotenzials für das Immobilienprojekt unter Berücksichtigung aktueller Trends und Immobilienprognosen).
• Teamkompetenz (Berücksichtigung der Expertise und Kohäsion des Projektteams).

Zusätzlich werden der/die letztendliche(n) wirtschaftliche(n) Eigentümer des Projektentwicklers und sein/ihr/ihrer Administrator(en) einem Know-Your-Customer-Verfahren (KYC) und Anti-Geldwäsche-Prüfungen (AML) gegen internationale Sanktionslisten unterzogen, die von einem externen KYC/AML-Dienstleister durchgeführt werden, den die Plattform nutzt.

Schritt 5: Nach der Due-Diligence-Analyse und den Überprüfungen informiert die Plattform den Projektentwickler per E-Mail darüber, ob sein Immobilienprojekt (das Crowdfunding-Angebot des Projektentwicklers) ausgewählt wurde oder nicht, um auf der Plattform vom Anbieter von Crowdfunding-Diensten präsentiert zu werden.

Schritt 6: Wenn das Crowdfunding-Angebot des Projektentwicklers für die Präsentation auf der Plattform ausgewählt wird, schließt der Projektentwickler einen Dienstleistungsvertrag mit dem Anbieter von Crowdfunding-Diensten ab, der die Plattform betreibt. Der Zweck des Dienstleistungsvertrags ist die Präsentation des Crowdfunding-Angebots des Projektentwicklers auf der Plattform und die Erleichterung der Mittelbeschaffung durch den Projektentwickler über Kredite von Investoren.

Schritt 7: Nach dem Abschluss des Dienstleistungsvertrags mit dem Projektentwickler veröffentlicht die Plattform das Crowdfunding-Angebot des Projektentwicklers (einschließlich des KIS und aller anderen projektspezifischen Informationen, die der Projektentwickler auf der Plattform einbeziehen möchte und die während der oben genannten Due-Diligence-Analyse überprüft wurden). Dies markiert den Start der Fundraising-Kampagne unter Verwendung der Plattform, um Mittel von Investoren in Form von Krediten zu erhalten.

Schritt 8: Jede natürliche oder juristische Person, die auf die Plattform zugreift, kann die Fundraising-Kampagne ansehen, und wenn sie in das Immobilienprojekt des Projektentwicklers investieren möchte, muss sie ein Benutzerkonto auf der Plattform erstellen. Jeder Investor durchläuft das KYC/AML-Verfahren, das von einem externen Dienstleister durchgeführt wird (ein Verfahren, das nur wenige Minuten dauert), wählt den Betrag aus, den er investieren möchte, indem er ihn als Kredit an den Projektentwickler vergibt, prüft den Entwurf des Kreditvertrags, unterschreibt den Kreditvertrag elektronisch, und dann wird der Kreditvertrag auch vom Projektentwickler unterschrieben.

Schritt 9: Der Investor nutzt die Zahlungsdienste des Zahlungsdienstleisters, zu dem er von der Plattform weitergeleitet wird, um den Kreditbetrag an den Projektentwickler zu überweisen.

Schritt 10: Nach Abschluss der Fundraising-Kampagne kann der Projektentwickler die von Investoren erhaltenen Mittel verwenden und ist verpflichtet, die geliehenen Beträge und Zinsen gemäß dem Tilgungsplan in den Kreditverträgen zurückzuzahlen. Falls der Projektentwickler Garantien in Form von Immobilienhypotheken erbringt, schließt der Projektentwickler vor einem Notar einen Hypothekenvertrag mit einem Hypothekenagenten (einem Unternehmen, das als Vertreter für alle Investoren handelt) ab, und anschließend der Projektentwickler.