Stock.estate, die von der ASF (der rumänischen Finanzaufsichtsbehörde) zugelassene Immobilien-Crowdfunding-Plattform, führt ab dem 1. Januar 2026 bedeutende Änderungen in der Steuer- und Gebührenstruktur ein, die auf einem spezialisierten steuerlichen Gutachten basieren. Diese Anpassungen richten den Geschäftsbetrieb an der Einstufung als von der Mehrwertsteuer befreite Finanzvermittlungsleistung aus, gemäß Art. 292 Abs. (2) lit. a) des rumänischen Steuergesetzbuches.

Mehrwertsteuerbefreiung für Gebühren. Die von Stock.estate sowohl von Investoren als auch von Entwicklern erhobenen Gebühren unterliegen ab 2026 nicht mehr der Mehrwertsteuer. Das ausführliche steuerliche Gutachten bestätigt, dass Crowd-Lending-Dienstleistungen, die gemäß der EU-Verordnung 2020/1503 sowie dem Gesetz Nr. 244/2022 reguliert sind, als mehrwertsteuerbefreite Finanzoperationen – ähnlich banküblichen Dienstleistungen – einzustufen sind. Dadurch wird der Prozess vereinfacht und zusätzliche Kosten für alle Beteiligten entfallen.

Keine Rechnungen für Gebühren. Die aus Gebühren erzielten Einnahmen werden nicht mehr über klassische Rechnungen erfasst – es werden keine Rechnungen mehr an Investoren oder Entwickler ausgestellt. Das Verfahren folgt dem Modell banküblicher Gebühren: Die Gebühren werden direkt im Kontoauszug ausgewiesen, der im Bereich „Meine Investitionen“ heruntergeladen werden kann. Investoren können diese Beträge anhand dieses Kontoauszugs steuerlich deklarieren, ohne zusätzliche Dokumente vorlegen zu müssen.

Quellensteuer auf den Nettzins. Die Quellensteuer von 10 % wird ab 2026 auf Basis der Bruttozinsen abzüglich der Stock.estate-Gebühr berechnet – nicht mehr auf den gesamten Bruttobetrag wie im Jahr 2025. Die Plattform berücksichtigt diese Anpassung automatisch in den monatlichen Berechnungen und Berichten.

Neue Gebührenstruktur. Stock.estate stellt von der bisherigen Gebühr in Höhe von 10 % + MwSt. auf die Zinserträge auf eine monatliche Verwaltungsgebühr von 0,2 % um, die auf den Gesamtwert des Investmentportfolios angewendet wird. Für Investitionen, die bis Januar 2026 getätigt wurden, bleibt das Erstattungsmodell unverändert, d. h. es gilt weiterhin eine Provision von 10 % auf die Zinserträge, ohne MwSt.

Methodik anhand eines Beispiels. Bei einer Investitionssumme von 100.000 EUR, Bruttozins 18 % (18.000 EUR über 12 Monate), Quellensteuer 10 %, MwSt. 21 %, alte Gebühr 10 %. Die untenstehende Grafik veranschaulicht die Entwicklung des Nettzinses.