Anteilspfand + Persönliche Garantie: Das Duale Sicherheitenmodell im Immobilien-Crowdfunding

stock.estate hat kürzlich den italienischen Markt mit seiner ersten Investitionsmöglichkeit eröffnet. Der Eintritt in eine neue Jurisdiktion erfordert nicht nur eine Anpassung der rechtlichen Struktur der Investition, sondern auch des Sicherheitenrahmens, der dahintersteht.

In vielen Immobilienprojekten verbinden Investoren die Sicherheit einer Investition instinktiv mit einer direkten Hypothek auf die Immobilie, jedoch sind Hypotheken nicht immer die effizienteste Struktur für jedes Projekt. In bestimmten Situationen kann eine Kombination aus Kontrolle auf Unternehmensebene und persönlicher Verantwortung eine stärkere Absicherung für Investoren bieten und gleichzeitig operative Flexibilität für das Projekt ermöglichen.

Für unsere erste Kampagne in Italien haben wir eine Sicherheitenstruktur eingeführt, die zwei Ziele miteinander verbindet: den Schutz der Investoren zu maximieren und gleichzeitig die Finanzierungsstruktur für den Entwickler flexibel zu halten.

Für diese Investitionsmöglichkeit wird die Finanzierung durch folgende Instrumente abgesichert:

• ein Pfandrecht auf die Anteile der Kreditnehmergesellschaft
• eine persönliche Garantie des Gründers

Die folgenden Abschnitte erklären, wie diese Garantien funktionieren und warum sie in Kombination eine robuste doppelte Sicherheitsstruktur für Investoren schaffen.

Was ist ein Sicherheitenpaket und warum ist es wichtig?

Wenn Privatanleger über eine Immobilien-Crowdfunding-Plattform Geld verleihen, übernehmen sie ein Kreditrisiko, nämlich das Risiko, dass der Kreditnehmer nicht zurückzahlt. Im Gegensatz zu Bankkrediten, bei denen Institutionen Risiken durch diversifizierte Portfolios und Kapitalpuffer steuern, benötigen einzelne Investoren explizite vertragliche Schutzmechanismen, genau das ist die Rolle eines Sicherheitenpakets.

Ein Sicherheitenpaket definiert, was ein Investor rechtlich und praktisch tun kann, wenn der Kreditnehmer in Verzug gerät. Je stärker und umfassender die Sicherheiten sind, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass Investoren ihr Kapital und ihre Zinsen zurückerhalten.

In gut strukturierten Immobilien-Crowdfunding-Deals werden häufig zwei Instrumente kombiniert: ein Pfandrecht auf die Anteile der Kreditnehmergesellschaft und eine persönliche Garantie des Gründers oder Geschäftsführers, zusammen schaffen sie zwei unabhängige Rückgewinnungswege, die gleichzeitig aktiviert werden können.

Sicherheit 1: Das Anteilspfand

Was ist das?

Ein Anteilspfand ist eine vertragliche Vereinbarung, bei der der alleinige Gesellschafter eines Unternehmens seine Gesellschaftsanteile als Sicherheit zugunsten des Kreditgebers hinterlegt, in diesem Fall der Crowdfunding-Plattform, die als Sicherheitenagent im Namen der Investoren handelt.

Das Pfand überträgt nicht das Eigentum, der Gesellschafter behält alle Rechte, solange kein Ausfallereignis eintritt. Sobald ein Default ausgelöst und bestätigt wurde, kann der Pfandgläubiger die Anteile übernehmen und damit die Kontrolle über das gesamte Unternehmen und seine Vermögenswerte erlangen.

Wie funktioniert das in der Praxis?

In klassischen Immobilienfinanzierungen wird die Sicherheit häufig als erstrangige Hypothek direkt auf die finanzierte Immobilie strukturiert. Ein Anteilspfand funktioniert anders, denn statt Investoren einen direkten Anspruch auf eine bestimmte Immobilie zu geben, erhalten sie die Kontrolle über die juristische Einheit, die die Immobilie besitzt.

🔑 Der zentrale Unterschied besteht darin, dass eine Hypothek direkten Zugriff auf ein einzelnes Asset gewährt, während ein Pfandrecht auf Unternehmensanteile indirekten, aber breiteren Zugriff auf alle Vermögenswerte des Unternehmens ermöglicht.

Schritt-für-Schritt-Durchsetzung

Stärken und Grenzen

Sicherheit 2: Die Persönliche Garantie

Was ist das?

Eine persönliche Garantie ist die Verpflichtung einer natürlichen Person, in der Regel des Gründers oder Geschäftsführers der Gesellschaft, das Darlehen persönlich zurückzuzahlen, falls das Unternehmen dazu nicht in der Lage ist.

Sie ist nicht an ein bestimmtes Asset gebunden und wird durch das gesamte persönliche Vermögen des Garanten abgesichert.

Gesamtschuldnerische Natur: warum sie wichtig ist

In gut strukturierten Garantien ist die persönliche Garantie gesamtschuldnerisch, das bedeutet, dass der Gläubiger direkt gegen den Garanten vorgehen kann, ohne zuerst alle Maßnahmen gegen das Unternehmen auszuschöpfen.

⚡ Die praktische Wirkung besteht darin, dass die Plattform gleichzeitig Zahlung vom Unternehmen und vom Gründer verlangen kann.

Schritt-für-Schritt-Durchsetzung

Stärken und Grenzen

Warum die Kombination stärker ist

Zusammen eingesetzt schaffen Anteilspfand und persönliche Garantie zwei unabhängige Rückgewinnungswege, die gleichzeitig aktiviert werden können.

🛡️ Zusammenfassung für Investoren: Investoren verfügen sowohl über Kontrolle über das Unternehmen als auch über eine persönliche Verpflichtung des Gründers.

Was Investoren vor einer Investition prüfen sollten

1. Vermögenswerte des Unternehmens
2. First-Demand-Klausel
3. Verhältnis Sicherheiten / Darlehen
4. Rechtliche Gültigkeit der Garantie
5. Außergerichtliche Vollstreckungsklausel