1. Rezumat Executiv

UNI STEEL IMPEX S.R.L., un distribuitor român de feroaliaje și materii prime metalurgice activ din 1998, atrage un împrumut de capital de lucru de 1.100.000 EUR pe o perioadă de 24 de luni prin intermediul platformei stock.estate. Scopul finanțării este extinderea activității comerciale: creșterea stocurilor și finanțarea unui ciclu comercial extins pentru a mări volumele cu furnizorii certificați și clienții industriali ai companiei. Investitorii primesc o rată a dobânzii fixă de 14% pe an, plătită lunar, plus un cashback de performanță de până la 2% (1% pentru investiții de cel puțin 3.000 EUR și 2% pentru investiții de cel puțin 10.000 EUR). Principalul este rambursat integral la scadență. Împrumutul este garantat printr-o ipotecă de rangul întâi asupra unei vile de lux din zona Herăstrău, București, Sector 1, evaluată independent de un evaluator autorizat ANEVAR la 1.716.000 EUR, rezultând un raport credit-valoare (LTV) de aproximativ 64% și o acoperire a garanției de aproximativ 156% din valoarea împrumutului.

2. Analiza Locației

Proprietatea adusă în garanție este situată pe Strada N.G. Caramfil nr. 65, în cartierul Herăstrău și Nordului din Sectorul 1, București, cea mai consacrată zonă rezidențială premium a capitalei. Strada se află la câteva sute de metri est de Parcul Herăstrău (Parcul Regele Mihai I), cel mai mare parc din București, și în interiorul coridorului Floreasca-Aviatiei, principalul hub de birouri și afaceri al orașului. Stația de metrou Aurel Vlaicu și centrul comercial Promenada sunt la distanță de mers pe jos, iar Aeroportul Internațional Henri Coandă se află la aproximativ 12 km distanță. Zona concentrează ambasade, sedii corporative și stoc rezidențial de înaltă calitate, iar cererea în această micro-piață este susținută de segmentul cu venituri ridicate, atât autohton, cât și expat. Sectorul 1 înregistrează constant cele mai ridicate valori rezidențiale din România, iar zona Herăstrău și Nordului reprezintă vârful acestui interval.

3. Profilul Împrumutatului

Împrumutatul este UNI STEEL IMPEX S.R.L. (CUI RO10882264, J1998007797405, anterior J40/7797/1998), înființată în 1998, cu 27 de ani de activitate continuă în comerțul cu ridicata al metalelor și minereurilor metalice (CAEN principal 4682).

Din 1998, compania s-a impus ca un distribuitor de încredere în industria metalurgică, acționând ca verigă între producătorii certificați și cerințele complexe ale oțelăriilor și turnătoriilor. Misiunea sa este de a furniza materii prime de cea mai înaltă calitate, asigurând trasabilitate completă și suport tehnic specializat pentru fiecare partener. Compania este specializată în feroaliaje și materii prime metalurgice (feromolibden, ferovanadiu, ferotungsten, ferocrom, ferosiliciu), este certificată ISO 9001, ISO 14001 și ISO 45001, importă din Belgia, Olanda și Columbia și exportă în Belgia, Germania și Italia.

Modelul operațional se bazează pe trei piloni:

• Aprovizionarea exclusiv de la producători certificați, asigurând trasabilitatea completă pentru fiecare lot.
• Furnizarea nu doar de materii prime, ci și de consultanță privind selecția aliajelor, ajutând clienții să își optimizeze procesele de producție.
• Reducerea costurilor operaționale ale clienților prin livrări Just-in-Time și gestionarea stocurilor în regim de consignație.

Unicul acționar și administrator este Stan Ilie-Miklea (mandat din 01.09.2024), care coordonează și alte două companii active în comerțul cu metale, indicând o specializare la nivel de grup în sector. Compania operează cu o echipă eficientă și o productivitate ridicată per angajat, o structură tipică pentru afacerile de trading. Situația sa juridică și fiscală este curată: fără restanțe ANAF, fără înregistrări de insolvență și un istoric de facilități bancare și de leasing rambursate integral, cu active în prezent negrevate. Site-ul companiei: https://uni-steel.com/

4. Prezentarea Garanției

Garanția pentru împrumut este Vila A, o vilă rezidențială de lux situată pe Strada N.G. Caramfil nr. 65, Sector 1, București, în cartierul Herăstrău și Nordului (Cartierul Francez).

• Tip: vilă rezidențială de lux, structură cu cadre din beton armat, construită în jurul anului 1996.
• Regim de înălțime: Ds+P+1E+2E (demisol, parter și două etaje).
• Suprafață utilă: aproximativ 345 mp.
• Dotări: finisaje superioare, lift, centrală termică proprie și parcare.
• Structură cadastrală: două unități cadastrale, apartamentele A1 și A2 (CF 255629-C1-U6 și CF 255629-C1-U5), care împreună formează întreaga vilă și sunt ipotecate ca un tot unitar, împreună cu cotele indivize de teren și cotele de acces.
• Sarcini: liberă de sarcini, permițând o ipotecă de rangul întâi.
• Evaluare: evaluare independentă ANEVAR (raport comandat de STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, datat 02.06.2026) de 1.716.000 EUR.

5. Analiza Pieței

Zona Herăstrău și Nordului din Sectorul 1 este micro-piața rezidențială cu cele mai mari prețuri din București, ancorată de Parcul Herăstrău, zona ambasadelor și coridorul de afaceri Floreasca-Aviatiei. Prețurile solicitate pentru vilele premium din această zonă sunt mult peste media municipală a Bucureștiului, iar segmentul este susținut de o cerere stabilă din partea segmentului cu venituri ridicate și a expaților. Lichiditatea pentru vilele de lux este medie: timpul estimat de expunere la vânzare este de aproximativ 6 până la 12 luni, ceea ce se încadrează confortabil în termenul de 24 de luni al împrumutului.

Deoarece segmentul de lux prezintă o volatilitate ridicată a prețurilor, platforma se bazează exclusiv pe evaluarea independentă ANEVAR, mai degrabă decât pe prețurile solicitate sau estimările brokerilor. O sensibilitate la vânzare forțată de minus 20% ar implica o valoare de aproximativ 1.373.000 EUR, care acoperă în continuare împrumutul la un raport credit-valoare de aproximativ 80%.

6. Analiza Financiară

Aceasta este o finanțare de capital de lucru pentru o afacere de trading, nu un proiect de dezvoltare, deci nu există un preț de vânzare proiectat. Analiza se concentrează pe utilizarea fondurilor, acoperirea garanției și traiectoria financiară a împrumutatului.

Utilizarea fondurilor

Acoperirea garanției

Situația financiară a companiei (cifre statutare, RON)

*Cifrele pentru 2025 sunt preluate din balanța de verificare la 31.12.2025. Rezultatul net pe 2025 include o reluare a provizioanelor de 3.157.182 RON, deci rezultatul recurent este de aproximativ 1.673.000 RON. Cifra de afaceri a atins aproximativ 10,0 milioane EUR în 2024 și aproximativ 6,9 milioane EUR în 2025, o amplitudine normală pentru un ciclu de tranzacționare a mărfurilor. Capitalurile proprii au crescut constant, datoriile totale au scăzut și sunt predominant comerciale, iar datoriile bancare sunt minime. Nevoia structurală de capital de lucru a ciclului comercial reprezintă rațiunea economică a împrumutului: 1,1 milioane EUR se situează confortabil sub necesarul estimat de finanțare pe termen scurt al companiei, iar fondurile sunt direcționate către creșterea volumelor comerciale, nu către acoperirea unui deficit.

Sursă de rambursare: fluxul de numerar operațional din activitatea de trading, cu refinanțare bancară disponibilă ca rută secundară, având în vedere istoricul de credit curat al companiei și bilanțul negrevat, și realizarea garanției ca ultimă soluție (vezi Secțiunea 7).

7. Finanțare și Oportunitate de Investiție

Structura capitalului și planul de finanțare. Această campanie publică înlocuiește progresiv participanții unei runde private de pre-finanțare intermediată de stock.estate (iunie 2026), în cadrul aceleiași facilități de 1.100.000 EUR și sub aceeași garanție. Nu se are în vedere nicio altă tranșă externă peste această facilitate, iar acoperirea garanției de aproximativ 156% guvernează dimensiunea împrumutului.

Platformă. stock.estate este operată de STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, licențiată în conformitate cu Regulamentul European privind Furnizorii de Servicii de Crowdfunding (ECSPR), Regulamentul (UE) 2020/1503, autorizația nr. PJR28FSFPR/400002 (ASF România).

8. Riscuri și Atenuări

• Riscul de piață (împrumutat). Cifra de afaceri și profitul variază de la an la an în funcție de ciclul prețurilor feroaliajelor, tipic pentru activitatea de trading. Atenuare: un istoric de 27 de ani pe parcursul unor cicluri complete de mărfuri, o bază de costuri redusă, capitaluri proprii în creștere și un împrumut dimensionat sub necesarul de finanțare pe termen scurt al companiei.
• Riscul de piață (garanție). Segmentul rezidențial de lux prezintă o volatilitate ridicată a prețurilor. Atenuare: evaluarea este ancorată exclusiv în evaluarea independentă ANEVAR; chiar și o reducere de 20% în caz de vânzare forțată lasă raportul credit-valoare la aproximativ 80%.
• Riscul de rambursare. Principalul este rambursat integral la scadență, nu amortizat. Atenuare: rambursarea provine din fluxul de numerar operațional, cu refinanțarea bancară ca rută secundară, având în vedere istoricul de credit curat și bilanțul negrevat, și realizarea garanției de rangul întâi ca ultimă soluție.
• Riscul de lichiditate al garanției. Vilele de lux au o lichiditate medie, cu un timp estimat de expunere la vânzare de 6 până la 12 luni. Atenuare: acest interval se încadrează confortabil în termenul de 24 de luni al împrumutului, iar activul se află în cea mai puternică micro-piață rezidențială din București.
• Riscul de reglementare și structurare. Garanția depinde de înregistrarea corectă a ipotecii. Atenuare: ipoteca de rangul întâi este înscrisă în cartea funciară înainte de orice eliberare de fonduri, iar fondurile sunt eliberate exclusiv la sesiunea notarială, deci nu există o fereastră de capital negarantat.
• Riscul de finalizare a finanțării. Campania publică trebuie să își atingă ținta. Atenuare: facilitatea a fost deja avansată integral prin runda privată de pre-finanțare; campania publică înlocuiește acei participanți în cadrul aceleiași facilități garantate, în loc să finanțeze împrumutul de la zero.

Proprietarul proiectului declară că, din cunoștințele sale, nicio informație nu a fost omisă și nu este material înșelătoare sau inexactă. Proprietarul proiectului este responsabil pentru pregătirea fișei cu informații cheie pentru investitori (vezi Documente).