1. Sintesi Esecutiva

UNI STEEL IMPEX S.R.L., distributore rumeno di ferroleghe e materie prime metallurgiche attivo dal 1998, sta raccogliendo un prestito di capitale circolante di 1.100.000 EUR su 24 mesi tramite la piattaforma stock.estate. Lo scopo del finanziamento è l'espansione dell'attività commerciale: aumento delle scorte e finanziamento di un ciclo commerciale ampliato al fine di incrementare i volumi con i fornitori certificati e i clienti industriali dell'azienda. Gli investitori ricevono un tasso di interesse fisso del 14% annuo, pagato mensilmente, più un cashback di performance fino al 2% (1% per investimenti di almeno 3.000 EUR e 2% per investimenti di almeno 10.000 EUR). Il capitale viene rimborsato integralmente alla scadenza. Il prestito è garantito da un'ipoteca di primo grado su una villa di lusso nell'area di Herastrau a Bucarest, Settore 1, valutata indipendentemente da un perito autorizzato ANEVAR a 1.716.000 EUR, con un rapporto prestito/valore (LTV) di circa il 64% e una copertura della garanzia di circa il 156% dell'importo del prestito.

2. Analisi della Posizione

L'immobile a garanzia si trova in Strada N.G. Caramfil n. 65, nel distretto di Herastrau e Nordului del Settore 1, Bucarest, l'area residenziale premium più consolidata della capitale. La strada si trova a poche centinaia di metri a est del Parco Herastrau (Parco Re Michele I), il parco più grande di Bucarest, e all'interno del corridoio Floreasca e Aviatiei, il principale centro direzionale e commerciale della città. La stazione della metropolitana Aurel Vlaicu e il centro commerciale Promenada sono raggiungibili a piedi, e l'Aeroporto Internazionale Henri Coanda dista circa 12 km. L'area concentra ambasciate, sedi aziendali e un patrimonio residenziale di alto livello; la domanda in questo micro-mercato è guidata dal segmento ad alto reddito, sia locale che espatriato. Il Settore 1 registra costantemente i valori residenziali più alti in Romania, e la zona di Herastrau e Nordului rappresenta il vertice di tale fascia.

3. Profilo del Mutuatario

Il mutuatario è UNI STEEL IMPEX S.R.L. (CUI RO10882264, J1998007797405, precedentemente J40/7797/1998), costituita nel 1998, con 27 anni di attività ininterrotta nel commercio all'ingrosso di metalli e minerali metalliferi (CAEN principale 4682).

Dal 1998, l'azienda si è affermata come distributore affidabile nell'industria metallurgica, fungendo da collegamento tra produttori certificati e le complesse esigenze di acciaierie e fonderie. La sua missione è fornire materie prime della massima qualità, garantendo piena tracciabilità e supporto tecnico specialistico per ogni partner. L'azienda è specializzata in ferroleghe e materie prime metallurgiche (ferromolibdeno, ferrovanadio, ferrotungsteno, ferrocromo, ferrosilicio), è certificata ISO 9001, ISO 14001 e ISO 45001, importa da Belgio, Paesi Bassi e Colombia, ed esporta in Belgio, Germania e Italia.

Il modello operativo poggia su tre pilastri:

• Si rifornisce esclusivamente da produttori certificati, garantendo la piena tracciabilità di ogni lotto.
• Fornisce non solo materie prime, ma anche consulenza sulla selezione delle leghe, aiutando i clienti a ottimizzare i propri processi produttivi.
• Riduce i costi operativi dei clienti attraverso consegne Just-in-Time e gestione delle scorte in conto deposito.

L'unico azionista e amministratore è Stan Ilie-Miklea (mandato dal 01.09.2024), che coordina anche altre due società attive nel commercio di metalli, indicando una specializzazione a livello di gruppo nel settore. L'azienda opera con un team snello e un'elevata produttività per dipendente, una struttura tipica delle attività commerciali. La sua posizione legale e fiscale è pulita: nessuna pendenza con l'ANAF, nessun record di insolvenza e una storia di strutture bancarie e di leasing completamente rimborsate, con attività attualmente libere da gravami. Sito web aziendale: https://uni-steel.com/

4. Panoramica della Garanzia

La garanzia per il prestito è la Villa A, una villa residenziale di lusso situata in Strada N.G. Caramfil n. 65, Settore 1, Bucarest, nel distretto di Herastrau e Nordului (il Quartiere Francese).

• Tipo: villa residenziale di lusso indipendente, struttura a telaio in cemento armato, costruita intorno al 1996.
• Regime di altezza: S+P+1E+2E (seminterrato, piano terra e due piani superiori).
• Superficie utile: circa 345 mq.
• Caratteristiche: finiture superiori, ascensore, impianto termico autonomo e parcheggio.
• Struttura catastale: due unità catastali, appartamenti A1 e A2 (CF 255629-C1-U6 e CF 255629-C1-U5), che insieme formano l'intera villa e sono ipotecati come un unico blocco, insieme alle quote indivise del terreno e alle quote di accesso.
• Gravami: libera da gravami, consentendo un'ipoteca di primo grado.
• Valutazione: perizia ANEVAR indipendente (rapporto commissionato da STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, datato 02.06.2026) di 1.716.000 EUR.

5. Analisi di Mercato

La zona di Herastrau e Nordului del Settore 1 è il micro-mercato residenziale con i prezzi più alti di Bucarest, ancorato al Parco Herastrau, al distretto delle ambasciate e al corridoio commerciale Floreasca e Aviatiei. I prezzi richiesti per le ville premium indipendenti in quest'area si collocano ben al di sopra della media municipale di Bucarest, e il segmento è sostenuto da una domanda stabile di alto livello e da parte di espatriati. La liquidità per le ville di lusso è media: il tempo di esposizione alla vendita stimato è di circa 6-12 mesi, che rientra comodamente nel termine del prestito di 24 mesi.

Poiché il segmento di lusso comporta un'elevata volatilità dei prezzi, la piattaforma si affida esclusivamente alla perizia ANEVAR indipendente piuttosto che ai prezzi richiesti o alle stime degli intermediari. Una sensibilità di vendita forzata del meno 20% implicherebbe un valore di circa 1.373.000 EUR, che copre comunque il prestito con un rapporto prestito/valore di circa l'80%.

6. Analisi Finanziaria

Si tratta di un finanziamento di capitale circolante per un'attività commerciale, non di un progetto di sviluppo, quindi non esiste un prezzo di vendita previsto. L'analisi si concentra sull'uso dei proventi, sulla copertura della garanzia e sulla traiettoria finanziaria del mutuatario.

Uso dei proventi

Copertura della garanzia

Dati finanziari aziendali (cifre statutarie, RON)

*Le cifre del 2025 sono tratte dal bilancio di verifica al 31.12.2025. Il risultato netto del 2025 include uno storno di accantonamento di 3.157.182 RON, quindi il risultato ricorrente è di circa 1.673.000 RON. Il fatturato ha raggiunto circa 10,0 milioni di EUR nel 2024 e circa 6,9 milioni di EUR nel 2025, un'ampiezza normale per un ciclo di commercio di materie prime. Il patrimonio netto è cresciuto costantemente, il debito totale è diminuito ed è prevalentemente commerciale, e il debito bancario è minimo. Il fabbisogno strutturale di capitale circolante del ciclo commerciale è la logica economica del prestito: 1,1 milioni di EUR si collocano comodamente al di sotto del fabbisogno di finanziamento a breve termine stimato dell'azienda, e i proventi sono destinati alla crescita dei volumi di scambio piuttosto che alla copertura di un deficit.

Fonte di rimborso: flusso di cassa operativo derivante dall'attività commerciale, con rifinanziamento bancario disponibile come via secondaria data la storia creditizia pulita dell'azienda e il bilancio libero da gravami, e la realizzazione della garanzia come ultima risorsa (vedere Sezione 7).

7. Opportunità di Finanziamento e Investimento

Struttura del capitale e piano di finanziamento. Questa campagna pubblica sostituisce progressivamente i partecipanti a un round di pre-finanziamento privato intermediato da stock.estate (giugno 2026), all'interno della stessa struttura da 1.100.000 EUR e con la stessa garanzia. Non è prevista alcuna ulteriore tranche esterna al di sopra di questa struttura, e la copertura della garanzia di circa il 156% regola l'entità del prestito.

Piattaforma. stock.estate è gestita da STOCKESTATE CROWDFUNDING SRL, autorizzata ai sensi del Regolamento europeo sui fornitori di servizi di crowdfunding (ECSPR), Regolamento (UE) 2020/1503, autorizzazione n. PJR28FSFPR/400002 (ASF Romania).

8. Rischi e Mitigazioni

• Rischio di mercato (mutuatario). Fatturato e profitto variano di anno in anno in linea con il ciclo dei prezzi delle ferroleghe, tipico dell'attività commerciale. Mitigazione: un track record di 27 anni attraverso cicli completi di materie prime, una base di costi snella, patrimonio netto in crescita e un prestito dimensionato al di sotto del fabbisogno di finanziamento a breve termine dell'azienda.
• Rischio di mercato (garanzia). Il segmento residenziale di lusso comporta un'elevata volatilità dei prezzi. Mitigazione: la valutazione è ancorata esclusivamente alla perizia ANEVAR indipendente; anche un taglio del 20% in caso di vendita forzata lascia il rapporto prestito/valore a circa l'80%.
• Rischio di rimborso. Il capitale viene rimborsato integralmente alla scadenza anziché ammortizzato. Mitigazione: il rimborso proviene dal flusso di cassa operativo, con rifinanziamento bancario come via secondaria data la storia creditizia pulita e il bilancio libero da gravami, e la realizzazione della garanzia di primo grado come ultima risorsa.
• Rischio di liquidità della garanzia. Le ville di lusso hanno una liquidità media, con un tempo di esposizione alla vendita stimato di 6-12 mesi. Mitigazione: questo rientra comodamente nel termine del prestito di 24 mesi, e l'asset si trova nel micro-mercato residenziale più forte di Bucarest.
• Rischio normativo e di strutturazione. La garanzia dipende dalla corretta registrazione dell'ipoteca. Mitigazione: l'ipoteca di primo grado viene registrata nel libro fondiario prima di qualsiasi rilascio di fondi, e i fondi vengono rilasciati esclusivamente durante la sessione notarile, quindi non esiste una finestra di capitale non garantito.
• Rischio di completamento del finanziamento. La campagna pubblica deve raggiungere il suo obiettivo. Mitigazione: la struttura è già stata interamente anticipata attraverso il round di pre-finanziamento privato; la campagna pubblica sostituisce quei partecipanti all'interno della stessa struttura garantita anziché finanziare il prestito da zero.

Il proprietario del progetto dichiara che, al meglio delle proprie conoscenze, nessuna informazione è stata omessa o è materialmente fuorviante o imprecisa. Il proprietario del progetto è responsabile della preparazione della scheda informativa chiave sull'investimento (vedere Documenti).