Stock.estate 2026: Nuova struttura operativa, fiscale e delle commissioni

Stock.estate, la piattaforma di crowdfunding immobiliare autorizzata dalla ASF, introduce a partire dal 1° gennaio 2026 cambiamenti significativi nella struttura fiscale e delle commissioni, pe baza di un parere fiscale specializzato. Tali adeguamenti allineano le operazioni all’inquadramento come attività di intermediazione finanziaria esente da IVA, ai sensi dell’art. 292, comma (2), lett. a) del Codice Fiscale.

Esenzione IVA sulle commissioni. A partire dal 2026, le commissioni applicate da Stock.estate agli investitori e agli sviluppatori non saranno più soggette all’IVA. Il parere fiscale dettagliato conferma che i servizi di crowd-lending, regolamentati dal Regolamento UE 2020/1503 e dalla Legge n. 244/2022, si qualificano come operazioni finanziarie esenti, analoghe a quelle bancarie. Ciò semplifica il processo, eliminando costi aggiuntivi per tutte le parti coinvolte.

Nessuna fattura per le commissioni. I ricavi provenienti dalle commissioni non saranno più registrati tramite fatturazione tradizionale – non emetteremo più fatture nei confronti degli investitori o degli sviluppatori. Il processo seguirà il modello delle commissioni bancarie: le commissioni saranno evidenziate direttamente nell’estratto conto scaricabile dalla sezione “I miei investimenti”. Gli investitori potranno dichiarare fiscalmente tali importi utilizzando l’estratto conto, senza documentazione aggiuntiva.

Ritenuta alla fonte sugli interessi netti. La ritenuta alla fonte del 10% verrà calcolata sulla base degli interessi lordi al netto della commissione Stock.estate, e non più sull’intero importo lordo come nel 2025. La piattaforma applicherà automaticamente questo adeguamento nei calcoli e nei report mensili.

Nuova struttura delle commissioni. Stock.estate passerà dalla precedente commissione del 10% + IVA applicată agli interessi maturati la una commissione di amministrazione dello **0,2% mensile **applicata al valore totale del portafoglio di investimenti. Per gli investimenti effettuati fino a gennaio 2026, il regime di rimborso rimane invariato, ovvero una commissione del 10% sugli interessi, senza IVA.

Metodologia tramite esempio: Per un importo investito di 100.000 EUR, interesse lordo del 18% (18.000 EUR in 12 mesi), ritenuta alla fonte 10%, IVA 21%, vecchia commissione 10%.Il grafico sottostante illustra l’evoluzione dell’interesse netto.